김희영의 부동산 칼럼

부동산의 모든것. 김희영의 부동산 칼럼 안에 있습니다.

전화번호: 951) 462-1070

 
부동산 업자광고 반사체 (反射體)
08/28/2013 11:00 am
 글쓴이 : kiminvestments
조회 : 5,314  


부동산 업자광고 반사체 (反射體)
 
부동산 업자들이 신문에 광고를 많이 개재한다. 이들 광고 속에서 팅겨 나온 한인 부동산업계 문제점이 보인다. 광고 속에 나타난 문제는, 허위과대 광고, 무면허자, 타인 면허 번호 사용, 한 사람이 몇 개의 다른 이름을 번갈아 사용, 빈번한 전화 번호 변경, 부동산 경기에 따라서 철새같이 이동하는 쏠림 현상이 보인다.
특히 과거에 잠시 일을 했다가 그만 두었다가 다시 입문하는 사람들이 많다.
한인 사회에 도움은 크녕 손님 돈 횡령, 사기 사건으로 부동산 면허 징계를 받은 사람도 활동하고 있다. 현재 면허 징계 중인 사람인데도 활동하는 사람도 있다.
 
허위과대 광고 : 부동산 국으로부터 Escrow에 예취된 손님 돈 횡령, Escrow 와 상관없는 경비 징수, 무면허자 채용 등의 문제로 면허 징계를 2 번씩이나 받은 부동산 회사가 엄연히 자기 부동산 회사, 부동산 학교와 escrow 회사 운영 경력을 선전하는 곳이 있다.
 
대부분 매물 광고에는 매물 위탁 계약 (listing)이 없으면서도 매물 선전을 하고 있다. 손님이 광고를 보고서, 특정 부동산에 대한 문의를 하면 벌써 팔렸다느니, 다른 부동산이 있다느니,, 하면서 맹맹 그리는 말을 한다.
심지어는, 신문 광고를 보고서 찾어간 구입 희망자한테, 광고를 한 부동산 판매에 대한 정보를 제공 할 것이니까, 그 부동산을 구입 할려면 꼭 자기를 통해서만 구입 해야 한다는 계약서에 서명을 하게 만든다.
만약에 자기를 통해서 구입을 안했을 때는 여러가지 횡패를 부리는 경우도 있었다.
자기가 매매 계약이 없어면서도, 자기를 통해서 구입하게 만드는 것은 불법이다.  이런 사유로 한인 부동산 업자 몇명이 면허증 취소를 당했다.
 
1 년 미만의 초짜 경험자가 오랜 경험, 부동산 국으로부터 징계 당했던 업자가 정직. 성실 하다는 광고도 있다. 한인 Escrow 회사에서는, 한인 부동산 업자가 short sale 성공하는 사례를 보기가 극히 어렵다는 말을 한다. 그런데도 광고 속에는 대부분이 Short Sale, 은행 차압 매물 (REO), 융자 조정 전문가들이다. 
1981 년에 면허를 받은 사람이 37 년 경력이라고 선전하지만 2008 년에 잠시 일을 했다가 2010 년에서야 다시 등장한 경우에도 경력자로 선전한다. 
허위과대 광고를 하는 사람을 보면 그 사람 됨됨이를 알 수 있다.
 
무면허 사업체 등록 : 부동산 국에 부동산 회사 이름이 등록도 안된 유령 부동산 회사 이름으로 사업을 하는 사람도 있다. 그리고 그 개인도 면허증이 없다. 
 
부동산 면허 번호 기재: 면허 번호를 기재 안 하는 사람들이 있다. 법적으로 2009 년 7 월 1 일부터 부동산 선전광고, 명함 같은 곳에는 부동산 업자 개인 면허 번호를 기재해야 된다. 부동산 면허증이 있으면서도 안 적는 사람도 있다.
면허증이 없기 때문에 다른 한인 면허 번호를 기재하는 사람도 있다. 다른 사람 면허 번호에 한국인이 안인 외국인 이름이 등장하기도 한다. 다른 두 사람이 동일 면허 번호를 사용하면서 전화번호만 서로가 다른 경우도 있다.
 
부동산 국에 등록된 이름과 신문 광고 이름이 완전히 다른 사람들이 많다. 한인이 부동산 국으로부터 면허 징계 당한 내용 가운데는, 한인 무면허자들이 있다. 그리고 무면허자를 채용한 사람도 징계를 당한다. 무 면허자를 채용했다가 피해 발생 시 $200,000의 벌금을 지불 한 사람도 있다. 면허 번호를 기재 안하는 사람을 보면, 무엇을 감추는 사람, 자신감이 없는 사람으로 느껴질 수도 있다. 특히 최근에 면허증을 받은 사람들이 초짜 표시를 감추기 위한 것으로 추정도 된다. 면허 번호로서 언제 면허증을 취득했는가를 알 수는 있지만 장롱 속에 묵혀 둔 면허증을 갓 끄집어 내었는데도 오랜 경험자라고 한다. 그래서, 면허증 번호로서는 경륜을 알기가 어렵다.
 
한국 아파트 분양 : 한국에 있는 아파트를 미주 한인 사회에 분양을 한다는 광고가 있다. 한국에 있는 아파트를 미국에 판매 할려면, 먼저 Housing and Urban Development Department (HUD) 에 등록을 한 후에 광고를 할 수 있다. 광고 물 내용도 사전에 등록을 해야 된다. 또 주법에 따라서 각 주마다, 외국 부동산 판매를 할 수 있는 허가 절차가 있다.
California 주에서는 몇년 전 부터, 광고 내용에 구입자에 대한 주의 경보 문안 만 기재하도록 법이 변경되었다. 그러나 연방 정부 HUD 에는 등록을 해야 된다. 하지만 아직도 한번도, HUD에 등록 했다는 광고를 본 일이 없다. 소비자 사기 방어를 위해서 만든 법이다.
한국의 아파트를 미국 한인들 한테 판매한다는 광고를 보고서 구입 했든 구입자들이 있었다. 그리고 Los Angels의 부동산 회사를 통해서 돈을 완납했다. 돈을 완납 한 구입자가 한국의 자기 Apart 를 구경하러 갔다가 L.A. 한인 부동산 회사로 부터 사기를 당했다는 사실을 알게 되었다.
자기 집이라고 찾어 갔더니 벌써 다른 사람한테 몇개월 전에 팔아 먹었든 부동산 이었다.  미주 한인들 한테 사기 판매를 한 것이었다. 이로 인해서 여러 수십명이 피해를 당했었다. 그러나 한인 신문에서는 피해 사실이 발표되지 않았지만, Sunday Journal 주간지에서는 기사화 되었었다.  신문 광고주 읍소에 모든 언론이 한인들 피해를 방취했었다.  그래서, 신문 광고 크게 내는 사람 주의하라는 말이 1970 년대 부터 있었다. 결국 시간이 흐러면서 그 들에 의한 피해가 많이 발생 했었기 때문이다.
이러한 사기를 당했을 때는 부동산 회사, 부동산 업자, 개발회사 한테 피해 보상 소송을 해야 된다. 그리고 부동산 국,  연방정부 HUD, 검찰, 경찰에도 신고를 해서 약간의 피해 보상을 받을  수 있다.
 
몇 개의 이름 사용과 이름 변경 : 한 사람이 3 개 ~ 4 개나 다른 이름으로 사용하는 사람이 있다. 한 사람은, 4 개의 다른 이름을 사용하면서 손님 돈을 교묘하게 유용한 것을 본 일이 있다. 한 사람이 영어 이름을 자주 변경하고 또 영어 철자를 변경 시키므로 서 다른 사람으로 나타내기도 한다. 한 사람이 다른 2 개 성씨로 사용하는 사람, 한국 이름과 영어 이름을 바꾸어 가면서 광고하는 사람을 보면 일관성이 없기 때문에 혼돈 서럽다. 한인 가운데는 동명이인이 있기 때문에 한국 이름을 병행하는 것이 좋을 수 있다. 한인 사이의 광고는 한국 이름이 더 친밀감을 느낄 수 있다는 것도 알아야 할 것이다.
 
빈번한 전화번호 변경 : 전화번호를 빈번하게 변경하는 사람도 있고, 한 전화번호에 여러 사람이 같이 사용하는 사람도 있다. 손님 입장에서는 빈번한 전화 번호 변경이 혼돈 서러울 수 있다. 전화번호를 쉽게 읽을 수 없는 광고도 많다.
 
2006 년부터 현재 활동자 경력 : 2006 년부터 2013 년 7 월 31 일까지 신문에 광고를 낸 부동산 업자는 1,689 명이다. 2013 년 7 월 31일 현재 2013 년에 활동하는 사람은 573 명이 었다. 이들 573 명 가운데는 144 명인 25 % 가 2013 년에 새로 입문한 초짜 그리고 2012 년에도 근무했든 2 년차에 접어든 경력자가 139 명이다. 즉 1 년 또는 1 년이 겨우 몇개월 지낸 경력자가 전체의 49 %를 차지한다. 7 년 이상 경륜자는 12 % 이다.
부동산 면허 번호 서열은 오래 되었지만 초짜 부동산 업자들이 많이 활동하고 있다.
한인 타운에서 경륜이 오래 된 부동산 업자 찾기가 어렵다.
 
광고 횟수 : 광고 횟수를 보면, 남자가 년 평균 3.7 회, 여자는 2.5 회 광고를 한다.
 
남녀 성비 : 성비는 남자가 51 % 여자는 49 % 이다.
 
한인 부동산 업자 이직률 : 7 년 사이에 72 % 인 1,116 명이 이직을 했다. 그러므로 한인 부동산 업자 가운데서 장기 연속 경륜자 찾기가 어렵다.
California Association of Realtor 부동산 협회에서 부동산 업자 이직 원인을 조사한 결과, 불안전하고 적은 수입, 불규칙한 노동 시간, 다양한 지식 습득 문제, 경험 부족으로 문제 발생 시 위험부담이 너무 높다는 것이 이직 원인이었다.
 
부동산은 너무나 다양한 지식 습득을 요구하는 분야이다. 아무리 다양한 지식을 요구하지만 부동산 업자가 쓰는 column을 읽어 보면, 정확한 정보를 알지도 못하면서 믿거나 말거나 식의 column을 쓰는 부동산 업자가 있다. 피해자는 독자들이 피해자가 된다.
전문가라면, 전문인을 믿을 수 있는 정확하고 정직한 글을 써야 된다.
 
김희영 김희영 부동산 (951) 684 - 3000
 
DISCLAIMERS: 이 글은 각 칼럼니스트가 직접 작성한 글로 내용에 대한 모든 책임은 작성자에게 있으며, 이 내용을 본 후 결정한 판단에 대한 책임은 게시물을 본 이용자 본인에게 있습니다. 라디오코리아는 이 글에 대한 내용을 보증하지 않으며, 이 정보를 사용하여 발생하는 결과에 대하여 어떠한 책임도 지지 않습니다. 라디오코리아의 모든 게시물에 대해 게시자 동의없이 게시물의 전부 또는 일부를 수정 · 복제 · 배포 · 전송 등의 행위는 게시자의 권리를 침해하는 것으로 원칙적으로 금합니다. 이를 무시하고 무단으로 수정 · 복제 · 배포 · 전송하는 경우 저작재산권 침해의 이유로 법적조치를 통해 민, 형사상의 책임을 물을 수 있습니다. This column is written by the columnist, and the author is responsible for all its contents. The user is responsible for the judgment made after viewing the contents. Radio Korea does not endorse the contents of this article and assumes no responsibility for the consequences of using this information. In principle, all posts in Radio Korea are prohibited from modifying, copying, distributing, and transmitting all or part of the posts without the consent of the publisher. Any modification, duplication, distribution, or transmission without prior permission can subject you to civil and criminal liability.

 
 

번호 제   목 날짜 조회
214 영구 융자조정 해 줘라 10/18/2013 4587
213 가짜 융자신청 위협으로 돈 징수 10/10/2013 5312
212 무엇이 주택 결함인가 10/03/2013 5577
211 노인 주택융자 (Reverse) 장단 09/27/2013 5957
210 집 가격 하락 징조 09/19/2013 6493
209 융자조정 허락 후 차압 (2) 09/13/2013 3860
208 융자조정 허락 후 통고없이 차압 (1) 09/05/2013 4515
207 부동산 업자광고 반사체 (反射體) 08/28/2013 5315
206 무면허 건축 시공업자 08/12/2013 6372
205 2013 년 시행 부동산 법률 (5) 08/05/2013 3830
204 노인용 주택 융자 (Reverse Mortgage) 07/29/2013 7103
203 2013 년 시행 부동산 관련 법률 (4) 07/21/2013 4076
202 차압 당하는 주택 입주자 피해청구 07/01/2013 5313
201 2013 년부터 시행 부동산 법률 (3) 05/27/2013 4263
200 융자 조정 질문 (2) 04/17/2013 4953
   11 |  12 |  13 |  14 |  15 |  16 |  17 |  18 |  19 |  20    


DISCLAIMER : 이 칼럼의 글은 해당 칼럼니스트가 직접 작성한 글로 내용에 대한 모든 책임은 작성자에게 있으며, 이 내용을 본 후 결정한 판단에 대한 책임은 게시물을 본 이용자 본인에게 있습니다. 라디오코리아는 이 글에 대한 내용을 보증하지 않으며, 이 정보를 사용하여 발생하는 결과에 대하여 어떠한 책임도 지지 않습니다.