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2013 년 시행 부동산 관련 법률 (4)
07/21/2013 04:56 pm
 글쓴이 : kiminvestments
조회 : 4,069  


 2013 년부터 시행되는 부동산 관련 법률 (4) 
 
* 임대 주택 차압 (SB 1191) : 단독 주택에 차압을 시작하는 “체납통고 등록 (NOD)”이 된 주택이 있다. 건물주는 차압 등록이 되어있는 이후에도 입주자를 선정해서는 한 푼의 돈이라도 더 챙기려고 한다. 이로 인해서 차압 등록이 된 주택 입주자는 이런 사실을 모르고서 임대 계약을 함으로 입주자에게 피해가 발생하고 있었다. 즉 차압당한 후에 입주자에게 보증금을 안 돌려 주기도 하고, 입주자는 짧은 시간에 다시 다른 집을 찾아서 이사를 가야하는 불편함도 있다.

새 법은, 임대 계약 이전에 체납 등록이 되었다는 사실을 밝혀야 된다. 법률 위반 시에는 임대 계약이 취소된다. 임대 계약이 취소되었을 때는, 입주자는 1 개월분의 임대료 또는 실제 손실금의 2 배 중 어느 사항으로 보상받는다. 이외에도 선금으로 지불 된 임대료 그리고 다른 보상을 받을 수 있는 것을 보상 받는다.
만약에 임대 계약이 취소되지 않았고 차압 경매가 안 되었을 때는, 입주자는 미래의 1 개월 분 임대료를 공제받을 수 있다. 서면 상으로 사실을 밝혀야 할 문장 언어는 영어, Spanish, Chinese, Tagalog, Vietnamese, 한국어로 되어야 된다. 
건물 소유주가 건물 관리인한테 서면으로 체납 등록을 밝히지 않은 이상 건물 관리인한테는 책임이 없다. 
 
* 차압 당 한 전 소유주와 입주자에게 90 일 퇴거 통고 (AB 2610) : 차압을 당한 소유주에게 90 일 퇴거 통고를 주어야 한다. 

2009 년 5 월 20 일부터 시행된 과거 법에서는, 차압당한 소유주에게는 3 일 퇴거 통고를 주고서 퇴거 소송을 할 수 있었다. 만약에, 차압당한 전 소유주가 거주하지 않고서, 부인, 자녀, 부모가 거주 하고 있었을 때는 90 일 퇴거 통고를 줄 수 있었다. 그러나 현실적으로는 융자를 받은 사람이 차압을 당하게 되고 그의 가족과 함께 차압당한 집에서 퇴거가 될 때 까지 거주하게 되는 것이 현실이다.  그러니 융자 받은 사람은 주택을 떠나고 없고 나머지 가족만이 차압을 당한 집에 거주한다는 것은 현실적으로 어려운 이야기 이다. 
결국, 주택을 차압당한 소유주는, 3 일 퇴거 통고를 받고 난 후에 퇴거 소송을 기다리면서 시간벌이를 했다. 이 사이에 다른 거주지를 찾아서 이사를 하게 되었다.

차압을 당하는 사람은, 차압 통고를 받아 둔  상태이기에 언젠가는 이사를 가야 된다는 것을 알고는 있다. 그러나 은행들이 차압 집행을 하지를 않고 있기에 어정쩡한 생활을 하게 된다. 은행에서 다시 다른 통고가 올것이라고 기다리는 사람도 있었다. 그리고 융자조정 신청을 해 두고 기다리는 사람도 있었다. 융자 조정 신청이 부결되었다고 통고를 해 왔지만 다시 재 신청을 하라는 통고를 받은 사람도 있다. 
은행에서 재 신청하라는 통고가 없어도, 주택 소유주가 은행에 융자조정 재 신청을 한 사람도 있다. 
은행은 이들한테 언제, 집이 경매가 될 것이라는 사전 통고를 다시 해 주어야 할 법적 의무가 없다. 벌써 오래전에 했기 때문이다.  융자 조정 중에도 차압 경매 일자를 계속 연기 해 주었기 때문이다. 

다른 사람들도 2 년 또는 3 년간 씩 집 월부금을 지불 안하고서 어정쩡하게 살고 있는 주위 사람들도 있기에 언제 퇴거하라는 통고를 받을런지 알수가 없었다. 
한인들 가운데는, 차압을 당한 집 주인이, 90 일은 더 거주 할 수 있을 것으로 믿었지만 법적으로는 3 일 퇴거 통고를 받게 되어서 많이들 초조하고 불안해 왔든 것이다. 

이런 어느날, 갑자기 새 주인이다 ! 또는 퇴거하라, 열쇄를 바꾸겠다는 사람들이 나타나면서 집이 경매가 되었다는 것을 알게 되는 사람들이 있다. 
이런 경우에, 과거 법에 의해서 3 일 퇴거 통고를 받게 된다. 그리고는 퇴거를 해야 된다. 이 때는 이사 갈 준비도 안된 상태이고 다만 30 일 이란 시간도 없다.  
나는, 이런 통고를 받고서 찾아온 사람들에게는, 새 주인이 퇴거 소송을 해 올때 까지 기다려라. 그 후 5 일 이내에  법원에 답변서를 보낸 후에 이사짐도 챙기고 이사 할 준비를 하라고 이야기 해 주었다.
운이 좋은 대부분 사람은, 법원의 판결이 날때 까지 7 ~ 9 개월 소요 된 사람도 있다. 그러나 아주 극 소수는 3 개월 만에 퇴거 판결을 받은 사람도 있다. 

새 법은, (1) 차압당한 후의 입주자가 융자 채무자 즉 과거 집 주인으로서 차압을 당한 사람, 그의 가족, 부모에게는 90 일 퇴거 통고를 주어야 된다.
그러나,  만약에 입주자, 입주자로부터 입주 허가 받은 임차인 혹은 점유한 사람이 융자금 지불을 위한 채무 의무가 있는 사람이면 여기에 해당이 안된다.  그러므로 이 또한 실효성이 없다.
즉 법되로 한다면, 3 일 퇴거 통고에 해당된다.
 
(2) 차압을 당한 주택에 대해서, 장기 고정 입주자가 안인 매월 입주자 (month-to-month)에게도 90 일 퇴거 통고를 주어야 된다. 
(3) 고정된 임대 기간 (Fixed term) 입주자에게는 임대 계약 기간까지 보장해야 된다.
그러나, fixed term 입주자에게도 90 일 퇴거 통고를 줄 수 있는 경우가 있다.
(1) 구입자가 거주할 목적
(2) 차압당한 과거 주인 
(3) 임대가 이해관계에 연결된 사람이 계속해서 임대된 경우
(4) 임대료가 시장 시세보다도 월등히 차이가 나는 경우 단 정부의 임대 조정 또는 정부보조는 제외된다. 차압에서 구입한 구입자가 이 4 가지 중 한 개 이상을 증명해야 된다.
이법은 2019 년 12 월 31 일에 무효 된다. 연방정부의 이와 비슷한 법은 2014 년 12 월 31 일 까지 유효하다. 

이제 새 법에 의해서, 차압을 당한 입주자는 90 일 퇴거 통고를 받게 되었으니, 아주 다행스러운 일이다.

오죽 했으면 경제적 문제로 차압을 당하게 되었겠는가를 생각 해야 된다. 

김희영   김희영 부동산 (951) 684 - 3000



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