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2013 년부터 시행되는 부동산 법률 (1)
03/10/2013 10:00 pm
 글쓴이 : kiminvestments
조회 : 4,067  


2013 년부터 시행되는 부동산 법률 (1) 
 

* 차압에 직면한 주택 보호 (California Homeowner Bill of rights) (AB 278, SB 900) :
(1). 차압을 위한 체납 등록 (NOD) 30일 이전에 군인 또는 민간인 유무, 융자 서류와 월부금 내역을 받을 권리가 있다는 서면 통고를 해야 된다.
 
(2). 체납 등록 (NOD)을 했다면, 체납 등록을 한 5 일 이내에 채무자에게, 차압을 당하지 않을 수 있는 대체 방안 신청서가 필요한가를 통고해야 된다.
 
(3). 채무자가 융자 조정 신청을 원할 때는, 융자 조정 신청 기회를 부여해야 된다. 만약에 채무자가 융자 조정 자격이 된다면 융자 조정 신청 또는 다른 방법이 있다는 것을 제시해 주어야 된다.
 
(4). 은행은 한 창구만을 통해서 채무자와 연락해야 된다. 현재 융자 조정 신청 중에 한 은행이지만, 이곳저곳에서 연락 해 오는 경우가 많아서 혼돈 서러웠다. 채무자는 이런 때에 어느 곳에 연락을 해야 할 지 어리둥절한 경우가 있었다.
 
(5). 융자 조정 신청서 접수 확인 통고를 해야 된다. 만약에 융자 조정 신청서를 제출했다면 은행은 서류를 받은 5 일 이내에 신청서를 받았다는 통고를 해 주어야 된다.
 
부결 시에는, 부결 사유를 설명해야 된다. 융자 조정 신청 중에는 차압을 진행하지 못한다. 융자 조정 부결 시에는, 부결 통고를 받은 날로부터 30 일 이내에 은행 결정이 잘못되었다는 증거를 제출해서 의의 신청을 할 수 있다. 재심 청구가 부결되었을 때는 부결 이 된 15 일 이후에 차압을 진행 할 수 있다. 만약에 융자 조정 부결 통고를 받고서도 항의신청을 하지 않았다면 부결이 된 날로부터 31 일 이후에 차압을 진행할 수 있다.
 
융자 조정 신청 자격이 되었을 때는, 채무자가 융자 조정 자격을 수락한다는 통고를 해야 한다. 융자 조정 계약에 의한 월부금을 지불하는 이상 차압을 진행하지 못한다. 채무자는 융자 조정수락 통고를 받은 14 일 이내에 채무자가 은행에 수락 통고를 해주어야 된다. 만약에 수락 통고를 은행에 하지 않으면 차압을 계속 진행할 수 있다. 융자 조정 신청비용은 무료이다.
이 법은 2018 년 1 월 1 일 까지 유효하다. 
이 법에 의해서 앞으로 계속해서 차압량은 감소될 것이다. 차압에 직면한 사람은 먼저 융자 조정 신청을 해 둠으로서 차압을 지연 시킬 수 있다. 차압이 감소하고 있는 원인은 정부가 은행에 대해서 불법 차압 제제를 시작 한 이후 부터 이다. 실업자가 급격히 감소되었기 때문에 차압이 감소된 것은 안이다.
 
* 재 융자 받은 사람의 은행융자 배상 책임 유.무 (SB 1069) :
 
기존 법에서는, 재 융자를 받은 단독 주택 소유주는 차압 시에 은행 손실금을 배상해줄 의무가 있다. 새 법은, 주택을 재융자 받은 경우에도 개인적 배상 의무가 없다. 재 융자를 위한 비용에 대해서도 개인적 배상의무가 없다. 그러나 재 융자를 받아서 주택이 안인 다른 용도로 사용했을 때는 그 몫에 대해서는 배상 책임이 있다. 예로서, 주택 재 융자를 받아서는 자동차 잔금 지불 또는 현찰을 받아서 주택이 안인 다른 용도로 사용했을 때는 이 몫에 대해서는 은행에 지불 책임이 있다.
2013 년 1 월 1 일 이후 부터 재융자 받은 사람부터 재융자 받은 채무자에 대한 배상 의무가 없다.
 
* 차압 주택 구입자에게 수리 기회 부여 (AB  2314) :
 
2007 년 이후 차압당한 주택을 구입한 구입자에게 건축법 위반에 대한 시정 명령이 긴급하지 않은 이상 주택 소유권을 취득한 날로부터 60 일 이내에 시정을 하도록 한다.
 
그리고 은행이 부동산에 대한 저당 해제를 할 때는 건축법 위반 시정 명령 정부기관에 30 일 이내에 저당 해제를 한다는 통고를 해야 된다.
과거에는 차압을 한 은행과 차압 주택을 구입한 구입자에게 관리를 하지 않고 방치된 주택으로 인해서 이웃에 피해 주는 것을 방어하기 위해서 차압 주택 구입자에게 관리 책임을 부과했다. 이 때에 시정 명령 통고를 위반 한 경우에는 하루에 벌금 $1,000 을 부과하든 것이 너무나 현실을 무시한 처사라는 비판이 있었기 때문에 이러한 새로운 법이 제정되었다.
 
 * 차압통고 (AB 1599) :
 
단독 주택 차압을 위한 체납 등록과 경매 등록 시에는 영어, Spanish, Chinese, Tagalog, Vietnamese, 한국어로 번역을 해서 개요를 설명해야 된다.
 
주식회사 국에서 번역된 표준 양식을 준비해야 된다. 효력은 2013 년4 월1 일 까지 또는 주식회사 국에서 준비가 완료 된 90 일 이후 중 늦은 날 자부터 시행한다.
 
김희영     김희영 부동산 (951) 684 - 3000
 

 
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