차압 감축 정부 정책 :
차압이 많이 감소했다. 정부가 차압당하는 사람을 감축시키기 위해서 여러 가지 노력을 했다. 남가주에서, 은행을 통해서 차압 경매 (REO)가 가장 높았든 때는 2008 년 8 월 이었다. 8 월 한 달에 14,323 건이었다. 그 후 2009 년 6 월 한 달에는 12,237 건이었다. 현재 2012 년 12 월 한 달에는 1,668 건이다. 가장 높았든 때보다도 -88.4 % 가 감소되었다
차압의 시작인 체납 통고(NOD)가 가장 많았든 때는 2008 년 3 월로서 33,210 건이다.
그러든 것이 2012 년 12 월은 5,587 건이다. 가장 높았든 때보다도 -83.2 % 가 감소되었다.
물론, 1990 년대에 L.A. County에서 체납 등록이 가장 높았든 때는, 1996 년 3 월에 체납은 5,005 건, 경매 등록 (NTS)은 1,133 건으로서 전체 6,138 건으로서 가장 높았다. 그 후 월 4,000 건의 체납 등록이 2 회 있었다. 2012 년 12 월 L.A. county 체납 등록은 3,047 건이다. 1990 년대 불경기에 비교하면 아직도 상당히 높은 차압 율에 해당이 된다.
그러나, 2008 년부터 급격히 증가된 차압 량은 현재 많이 감축되었다.
이것은 정부 정책에 의해서 급격히 감축된 것이다.
2009 년에 정부가 차압을 감축시키기 위한 여러 방안들을 제시했지만 은행들은 정부 정책과는 반대의 길을 가고 있었다. 차압을 감축시키기 위한 법률이 제정 되어도 馬耳東風 이었다. 불법적인 차압도 많았다. 정부가 불법적인 차압에 제제를 시작 한 것은 2012 년 4 월부터이다. 검찰이 5 개 대형 은행 상대로 불법 차압에 대한 벌금을 부과했다. 그리고 2012 년 6 월에 금융 감독기관에서 27 개 은행 상대로 벌금을 부과함으로서 차압이 급속히 감소하게 되었다.
차압이 감축된 정부 정책을 보면 ;
HOPE : 2009 년부터 정부는 차압 대신에 short sale 또는 융자 조정으로 차압을 줄이고자 노력을 해 왔다. Bush 정부가 Hope For Home Owners라는 “Hope" program에서 차압을 당하지 않고서 주택을 소유할 수 있는 방안을 처음 제시했다. 여기에서 수입에서 지출 몫이 31 % 이상 되는 사람에게 31 % 이하선으로 융자를 재조정하는 법을 2008 년 7월 30 일에 시행하게 한 것이다.
HAMP : 2009 년 3 월 4 일에 Obama 정부는 ”융자 조정 (Home Affordable Modification Program (HAMP)) 이란 이름으로 Bush 정부의 융자 조정을 약간 수정 발표했다. 이자 할인과 원금 삭감도 해 주겠다고 했다. 실업자에게도 혜택을 준다고 했다. 재무부는 2009 년 3 월 4 일에 융자 조정 받은 사람이 월부금을 잘 지불 하면 5 년에 걸쳐서 $5,000 삭감을 해 준다고 발표했다. 2010 년 6 월 4일에 수정발표 했다. 융자 잔금이 주택 가격 보다 15 % 이상, 수입과 지출 명세 검증을 거쳐서 결정한다. BOA에서도 검찰과의 합의 이후에 원금삭감 발표를 했다. 그러나 별 실효성이 없었다.
HARP : 동일인 2009 년 3 월 4 일에 Home Affordable Refinance Program (HARP)도 발표했다. 처음은 시장 가격에 융자 잔금이 5 % 깡통 주택에 대해서만 재융자를 하든 것이 훗날 수정을 해서 25 % 까지도 재융자를 해 주겠다고 했다. 그러나 원금삭감은 커녕 융자 조정 혜택을 받은 사람이 극히 저조했다.
MHA: 2009 년 11 월 10 일에는 The Federal Making Home Affordable (MHA) program 이 등장했다. 은행이 채무자에게 융자 조정 신청 제안을 안했더라도 은행에 책임이 없다. 융자 조정을 해 주는 은행에 보상을 해 주겠다는 것이다. 그러나 이 program에 의해서 융자 조정 받는 사람 수가 극히 적다.
김희영 김희영 부동산 (951) 684 - 3000
