융자조정 적용 기간 끝나가는데
지난해부터 융자조정을 받았던 홈오너들의 모기지 이자율 조정 혜택이 끝나고 있다. 주택가격이 폭락한 후 시작된 융자조정이2009년에 첫 선을 보였으며 대부분의 홈오너들은 5년까지 낮은 이자율을 제공 받았다. 하지만 5년이 지나면 이자율이 상승하게 되고 일정한 이자율에 도달하면 나머지 융자기간 동안 그 이자에 맞춰서 페이먼트를 해야 된다.
▶융자조정은 무엇이었나
융자조정은 일반 은행에서 해주는 것과 연방정부가 보증해주는 HAMP(Home Affordable Modification Program) 두 가지 종류가 있다.
융자조정의 핵심 내용은 5년 동안 최저 이자율을 제공해주고 이 기간이 끝나면 매년 1%p씩 이자율이 오르게 되어 있다. 상승하는 이자율은 무제한적으로 오르는 것은 아니고 융자조정을 해주던 시점에서의 중간 이자율까지만 올릴 수 있는 경우가 대부분이다.융자조정을 받은 홈오너들의 상당수는 2009~2013년에 집중되어 있다. 연방 재무부는 이 시기를 기준으로 할 경우 3.5%~5%정도가 이자율 인상의 상한선으로 추정하고 있다. 이자율 상승은 은행마다 옵션이 다르므로 그당시 사인했던 융자조정 서류를 검토해보면 정확하게 알 수 있다.5년 동안 2%에 모기지 페이먼트를 했다면 6년차부터 첫 1년은 3% 두 번째 해는 4%가 된다. 융자조정으로 3%를 승인 받았다면 5년이 끝나고 첫 1년 동안은 4%가 되고 두 번째 해는 5%가 되는 식이다.대부분의 융자조정 프로그램은 5년 기간이 끝나고 이자율이 평균치까지 오르게 되면 나머지 융자기간 동안은 그 이자율이 고정적으로 적용 된다. 융자기간은 조정 당시 정해진 것으로 30년부터 최대 40년까지다.모기지 렌더는 융자조정 기간이 끝나기 전 최소 4개월전에 이자율이 오른다는 통지서를 보내야 하고 60~75일쯤에는 두 번째 통지서를 발송하도록 되어 있다.올해가 융자조정을 받은 지 4년차가 되는 해라면 은행에서 날아오는 메일을 유심히 살펴봐야 한다.
▶다시한번 신청하기
지금 남가주의 주요 대도시 주택가격은 전성기 시절대비 90~100%까지 회복됐다. 지역에 따라서는 100%를 넘어선 곳도 있다.주택경기가 눈에 띄게 회복되고 있음에도 불구하고 아직도 주택가치보다 빚이 많은 깡통주택이라면 다시 한번 융자조정을 신청해 볼 수 는 있다.
하지만 그 수가 많지 않을 것으로 추정되며 은행에서도 주택가치를 5년전과는 달리 꼼꼼하게 조사하게 될 것으로 보인다. 따라서 다시 신청하는 것은 성공률이 높지 않을 수 있다.또 5년이 지난 시점에서의 홈오너의 소득이 늘었다면 융자조정을 다시 신청한다 해도 승인 가능성은 낮을 것으로 예상된다. 그러나 지역적인 특성에 따라 주택가격 회복이 느리고 홈오너가 재정적으로도 5년전보다 나아진 게 없다면 다시 시도해보는 것도 괜찮은 방법이다.
▶힘들면 집 팔기
이자율이 1% 상승하면 융자금액에 따라 매월 내는 페이먼트는100~200달러나 그 이상이 오르게 된다.만약 월 수백달러의 추가 페이먼트가 부담 된다면 집을 팔 수밖에 없다. 지금은 주택가격이 많이 회복된 상태이므로 깡통주택만 아니라면 팔아서 약간의 자금을 챙길 수 도 있다.주택가치가 아직도 모기지 원금보다 낮은 상태에서 집을 처분하고 싶다면 차압보다는 크레딧 손상을 최소화 할 수 있는 숏세일을 생각해 볼 수 있다.
▶이자율이 좋으니 그냥 살기
가장 좋은 옵션이다. 현재 살고 있는 집에 별다른 불편함이 없고 올라간 이자율이 재정적으로 감당할 수 있는 수준이라면 그냥 사는 것이 제일 좋은 방법이다.모기지 업계가 예상하는 모기지 이자율은 올 하반기쯤 30년 고정이 4% 중반대를 넘어서고 내년에는 5%나 그 이상까지도 상승할 것으로 보고 있다.융자 전문가인 렌딩웍스의 영 리 에이전트는"융자조정이 끝난 후에 이자율이 오른다 해도 지금 수준보다는 낮으므로 그냥 현재 거주하고 있는 집에서 계속 사는 것이 경제적으로 더 유리할 수 있다"고 조언했다.
