공형철의 모기지시장 워치

칼럼니스트: 공형철 부동산 전문가

모기지 론 전문상담(NMLS #2016565), 부동산 시장분석
[취급업무] 구입/차환, FHA/VA, Stated Income, 외국인 론 등
KAIST 금융 MBA

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(Aug 28, '20) 연방주택금융청의 차환(refinance) 수수료율 인상시기 연기 및 연준의 평균물가 개념의 통화정책 도입으로 이자율 시장은 큰 요동을 치면서 미국채 수익률이 큰 폭 상승. 장기물 위주의 금리 상승 가능성이 높아지면서 모기지 이자율에도 간접적 영향이 올 듯.
08/28/2020 04:38 pm
 글쓴이 : hyungkong
조회 : 1,080  



KEY WORDS:

QEVID-19, 백신/치료제, 평균물가 통화정책, SOLVENCY, 뉴 노말, 낮은 주택재고


Market Analysis

이번주 30년 고정 모기지 이자율은 %로 지난주대비 bp 하락, 10년물 미국채 수익률은 %로 지난주대비 bp 상승하였습니다. 주 초반 백신개발 뉴스 영향으로 소폭 상승세로 출발한 시장은 양호한 경제지표가 시장에 나오면서 0.7%대를 상향 돌파하였습니다. 목요일 양호한 주택지표 발표와 연준의장의 새로운 통화정책 방향에 대한 기자회견이 나오자 방향을 정하지 못한 시장은 혼조세를 보이며 0.65%대까지 하락시도를 하다가 이내 상승세로 반전하여 0.75%까지 올라간 후, 금요일에 오전에 단기간 과다상승에 대한 부담감으로 소폭 하락하며 마감하였습니다.

[다음주 전망]8/27일 잭슨 홀 미팅에서 연준의장이 2년여의 검토를 거친 장기 목표와 통화정책 전략이라는 보고서를 발표하였습니다. 기존의 통화정책 방향이었던 최대고용 및 2% 인플레이션 목표를 효율적으로 달성하지 못하면서 앞으로 10년동안은 수요창출을 통한 최대고용을 추구하는 동시에 2% 평균물가 개념을 도입한다고 발표하였습니다. 따라서 인플레이션이 일시적으로 2%를 초과할 경우에도 일정기간 평균수준을 감안하여 단기정책이자율을 인상한다는 방침은 자산가격 상승 및 경기회복 초기에 이자율을 인상하지 않겠다는 것을 의미하므로 앞으로 중장기이자율이 보다 쉽게 상승할 가능성이 열렸습니다.

스프레드 측면에서는, 연준의 통화정책 방향 전환에 따라 미국채 수익률은 상승 추세로 반전될 가능성이 상당히 높아졌습니다. 발표 당일 큰 폭 상승한 장기채권 수익률이 보여주듯이 앞으로는 물가수준이 상승하면 이자율도 동반 상승하는 추세로 반전될 것입니다. 장기 미국채 수익률의 추세적 상승이 진행되면서 실물경제를 반영하는 모기지 이자율과의 스프레드는 소폭 축소될 것으로 보입니다. 다음주 30년 고정 모기지 이자율 2.90%~3.25%, 스프레드는 2.10%~2.50% 범위로 전망합니다.

US10Y key level: 1.80%(2019년말)1.43%(Brexit)1.32%(코로나 이전)0.38%(3/9)

FOMC: Sep 15~16┃US3M–US2Y: 0.03%┃US2Y–US10Y: 0.59%┃US10Y–TIPS: 1.78%

 

Mortgage Applications

주간 신청건수 -3.3%=> -6.5%┃구입지수 308.9=> 310.2┃차환 3,809.7=> 3,423.0

 

Economic Indicators & Comments

  • 8CB 소비자신뢰지수 84.8로 예측치 93.0대비 큰 폭 하락(전월 91.7) L
  • 7월 신규주택판매 901,000로 예측치 785,000대비 큰 폭 증가(전월 791K) J
  • 7월 내구재주문(핵심) 11.2%(2.4%)로 예측치 4.3%(2.0%)대비 큰 폭 증가(전월 7.7%(4.0%)) J
  • 7월 잠정주택판매 5.9%로 예측치 3.0%대비 큰 폭 증가(전월 +15.8%) K
  • 주간실업청구건수 1,006,000로 예측치 1,000,000대비 보합(전주 1,104,000) L
  • 8월 미시간 소비자신뢰지수 74.1로 예측치 72.8대비 소폭 상승(전월 72.8) K

 

Economic Calendar

 

발표일

결과

예측

이전

8ISM 제조업지수

9/1()

 

54.5

54.2

8ADP 비제조업 고용건수

9/2()

 

 

167K

7월 공장주문

9/2()

 

6.0%

6.2%

8ISM 비제조업지수

9/3()

 

57.0

58.1

8월 비농업고용건수

9/4()

 

1,400K

1,763K

8월 실업률

9/4()

 

9.9%

10.2%

 

 

Real Estate & Mortgage Activities

1. 시장상황: 매달 발표되는 부동산 시장지표가 여전히 활황세를 이어가고 있습니다. 기존 주택 매입수요와 함께 신규 분양물량에 대한 인기도 지속적으로 상승하면서 전반적으로 부동산 시장 강세현상이 나타나고 있습니다. 주택재고가 많이 부족한 상황에서 모기지 이자율이 역사적 최저 수준으로 떨어지면서 부동산 구입에 최적의 조건을 갖춘 셈입니다. 부동산시장 활황세에 힘입어 모기지시장도 활기차게 움직이고 있습니다. 풍부한 유동성을 바탕으로 렌더 심사 및 승인조건이 조금씩 완화되는 분위기속에 최근의 모기지 이자율 상승세가 꺽이면서 다시 2.0%대 수준으로 들어왔습니다. 모기지 이자율 하락의 주된 이유로는 2주전에 발표되었던 패니매/프레디맥의 차환수수료율 인상 방침이 12월로 연기되면서 렌더 이자율이 하락하는 효과가 발생했습니다.

 

시장 거래자료를 살펴보면, OC 액티브 리스팅 4,287개로 일평균 신규 120/ 펜딩 104/ 클로징 120개이고, 얼바인 액티브 리스팅 615개로 일평균 신규 9/ 펜딩 9/ 클로징 8개로 집계되었습니다.

 

2. 신규분양 정보(얼바인)

  • 오챠드 힐(그로브, 리저브): 1500~3500sf, 3~5br, 70만불대부터
  • 포톨라 스프링스(브리사, 카리사 등): 1200~3100sf, 2~5br, 50만불 후반부터
  • 그레이트 팍(비컨 팍, 케이던스 팍): 650~2000sf, 1~4br, 50만불대부터
  • 터스틴(레거시): 1300~3000sf, 2~4br, 60만불~100만불

 

 

3. 부동산/모기지 뉴스

  • 코로나바이러스 재생지원 대책의 일환으로 학자금대출 상환유예 기일을 930일에서 12월말까지로 연기 발표
  • 전국사업경제연합회, 설문대상 경제학자의 80%가 더블딥에 빠질 가능성이 25%에 이른다고 경고
  • 연방주택금융청, 패니매/프래디맥의 차환(Refinance) 수수료율 인상시기를 121일로 연기 발표. 하지만, 렌더들은 모기지 론 이자율 또는 수수료율을 점진적으로 인상하는 분위기가 보임
  • GSE, 단독주택 포클로져 잠정중단 기한을 12월말끼지 연장하고 론 유예기한을 12개월까지 인정해주기로 발표
  • 주택구입 자료를 살펴보면 신규주택이 차지하는 비중이 12%에 달하면서 20086월이래 최고치 기록

 

※ 오늘의 관점: 이번에 연준의 통화정책 수단으로 채택된 평균물가 목표정책은 시장 이자율에 어떤 영향을 미칠까요?   

 

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