공형철의 모기지시장 워치

칼럼니스트: 공형철 부동산 전문가

모기지 론 전문상담(NMLS #2016565), 부동산 시장분석
[취급업무] 구입/차환, FHA/VA, Stated Income, 외국인 론 등
KAIST 금융 MBA

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(Aug 21, '20) 지난주 큰 폭의 이자율 상승후 하락조정이 나오면서 이자율이 전체적으로 하락세를 보이며 마감. 단기적으로 기존 하향 안정적인 추세가 유효해 보이는 상황.
08/21/2020 05:14 pm
 글쓴이 : hyungkong
조회 : 1,154  



KEY WORDS:

QEVID-19, 백신/치료제, 제로 금리, SOLVENCY, 뉴 노말, 낮은 주택재고


Market Analysis

이번주 30년 고정 모기지 이자율은 3.07%로 지난주대비 7bp 하락, 10년물 미국채 수익률은 0.636%로 지난주대비 7bp 하락하였습니다. 수익률 소폭 하락세로 출발한 미국채 시장은 월요일 주택심리지수 개선 및 화요일 예상치를 크게 뛰어넘는 주택지표 호조세에도 불구하고 지난주 과다상승에 따른 차익매물에 나오면서 하락세를 이어갔습니다. 주중반에 나온 신규실업청구건수가 다시 백만건이 넘는 증가세로 나오자 미국채 수익률 하락세가 지속되었습니다. 금요일 주택지표 호조 뉴스가 또다시 나오면서 시장분위기를 강하게 만들었으나 미국채는 크게 반응하지 않으면서 한주내내 수익률 하락세가 지속되며 마감되었습니다.  

[다음주 전망]지난주에 나온 급격한 이자율 상승세에 대한 조정장세가 나타나면서 시장은 다시 기존 추세방향으로 움직이고 있습니다. 기대 인플레이션이 상승하면서 인플레이션 수준이 한단계 상향 조정되고 있지만 명목이자율도 동반 상승하면서 실질이자율 측면에서는 큰 변화를 보이지 않는 점이 기존 추세의 유효성에 힘을 실어주는 형국입니다. 앞으로 연준의 정책방향을 암시하는 정책수단에 어떤 변화가 생기는지 관심을 가지기 바랍니다. 한편, 코로나 백신이 나오더라도 초기에는 완전한 예방이 어렵고 수차례 반복접종을 해야 할 것으로 알려지고 있으며, 변종 바이러스나 새로운 바이러스 출현이 나타나고 있는 점을 고려하면 코로나 이전 생활로의 완전한 복귀는 요원해 보입니다.  

스프레드 측면에서는, 지난주 박스권 상단돌파 후 조정성격을 보이며 하락하고 있는 미국채 수익률은 단기적으로 하향 안정세가 여전히 유효해 보입니다. 아직까지는 큰 폭의 상승이나 추세전환 요인들이 부족해 보이므로, 이전 레인지보다 한단계 높아진 범위안에서 당분간 움직이더라도 크게 상승할 여력은 없어 보입니다. 모기지증권 이자율도 지난주 큰 폭 상승에 이어 하락 조정장세가 나타나고 있으므로 상승추세로의 전환이라고 단정하기는 이른 감이 있습니다. 30년 고정 이자율은 당분간 3.0%대 초반대에서 움직이다가 점진적으로 2.0%선 돌파를 시도하는 움직임이 예상되며, 스프레드도 현 수준에서 일정기간 머물 것으로 보입니다. 다음주 30년 고정 모기지 이자율 2.90%~3.20%, 스프레드는 2.20%~2.60% 범위로 전망합니다.

US10Y key level: 1.80%(2019년말)1.43%(Brexit)1.32%(코로나 이전)0.38%(3/9)

FOMC: Sep 15~16┃US3M – US2Y: 0.05%┃US2Y – US10Y: 0.49%┃US10Y – TIPS: 1.65%


 

Mortgage Applications

주간 신청건수 6.8%=> -3.3%┃구입지수 306.6=> 308.9┃차환 4,025.0=> 3,809.7


 

Economic Indicators & Comments

  • 7월 건축허가건수 1,495,000로 예측치 1,320,000대비 큰 폭 증가(전월 1,258K) J
  • 7월 신규주택착공 1,496,000로 예측치 1,240,000대비 큰 폭 증가(전월 1,220K) J
  • 8월 필라델피아 제조업지수 17.2로 예측치 21.0대비 큰 폭 하락(전월 24.1) L
  • 주간실업청구건수 1,106,000로 예측치 925,000대비 큰 폭 증가(전주 971,000) L
  • 7월 기존주택판매 5,860,000로 예측치 5,360,000대비 큰 폭 증가(전월 4,700K) J

 

Economic Calendar

 

발표일

결과

예측

이전

8CB Consumer Confidence

8/25()

 

93.6

92.6

7New Home Sales

8/25()

 

750K

776K

7Durable Goods Orders(core)

8/26()

 

3.3%(2.0%)

7.6%(3.6%)

7Pending Home Sales

8/27()

 

1.5%

16.6%

8Michigan Consumer Sentiment

8/28()

 

72.8

72.8

 


 

Real Estate & Mortgage Activities

1. 시장상황: 지나칠 정도로 좋은 부동산 지표들이 연달아 발표되면서 부동산시장이 뜨겁게 달아오르고 있습니다. 풍부한 시장유동성을 바탕으로 역사적 최저수준의 모기지 이자율이 신규 매수와 차환 수요를 자극하는 모습입니다. 지금의 상황은 연초부터 예견되었던 것으로 올해까지는 부동산시장 성장세가 지속될 것입니다. 하지만 내년초부터 본격적으로 돌아오는 모기지 유예플랜 종료에 따른 시장충격이 어느 정도일지, 어떤 경로를 통하여 충격 흡수가 이루어질 지가 장기 롱런의 주요 포인트로 보입니다. 모기지시장은 지난주 차환론 렌더 수수료율 인상 발표로 모기지 이자율이 크게 올랐다가 다시 하락하면서 시장분위기가 점차 안정되는 모습입니다. 풍부한 시장유동성, 미국채 수익률 하향 안정세 및 연준의 통화정책방향 등의 요인들을 감안하면 기존 추세가 여전히 유효해 보이므로 크게 우려할 상황은 아닌 것 같습니다. 렌더 언더라이팅 심사기준이나 승인조건에도 큰 변화가 없는 점을 감안하면 이자율 흐름을 잘 판단하여 록 인을 하거나 딜을 종료하면 될 것입니다.

 

시장 거래자료를 살펴보면, OC 액티브 리스팅 4,369개로 일평균 신규 107/ 펜딩 99/ 클로징 115개이고, 얼바인 액티브 리스팅 629개로 일평균 신규 8/ 펜딩 10/ 클로징 13개로 집계되었습니다.

 

2. 신규분양 정보(얼바인)

  • 오챠드 힐(그로브, 리저브): 1500~3500sf, 3~5br, 70만불대부터
  • 포톨라 스프링스(브리사, 카리사 등): 1200~3100sf, 2~5br, 50만불 후반부터
  • 그레이트 팍(비컨 팍, 케이던스 팍): 650~2000sf, 1~4br, 50만불대부터
  • 터스틴(레거시): 1300~3000sf, 2~4br, 60만불~100만불

 

 

3. 부동산/모기지 뉴스

  • 캘리포니아주, 차압과 퇴거금지 행정명령을 830일에 종료키로 결정
  • FHA, FHA loan 2분기 모기지 연체율 16%1분기 9.7%에 이어 40년래 최고치 기록


※ 오늘의 관점: 이자율과 수익률이라는 용어의 의미는 어떻게 다를까요?   

 

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