공형철의 모기지시장 워치

칼럼니스트: 공형철 부동산 전문가

모기지 론 전문상담(NMLS #2016565), 부동산 시장분석
[취급업무] 구입/차환, FHA/VA, Stated Income, 외국인 론 등
KAIST 금융 MBA

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(Aug 14, '20) 러시아 백신승인 뉴스가 시장을 출렁거리게 만든 후 연이어 나온 경제지표 호조세로 미국채 수익률은 한 주내내 상승세를 보이며 0.70%대에서 마감. 1차 상단을 돌파하였으나 추세전환으로 보기에는 아직 이르므로 추가 시장이벤트 발생여부에 주목 필요.
08/14/2020 04:02 pm
 글쓴이 : hyungkong
조회 : 905  



KEY WORDS:

QEVID-19, 백신/치료제, 제로 금리, SOLVENCY, 뉴 노말, 낮은 주택재고


Market Analysis

이번주 30년 고정 모기지 이자율은 3.14%로 지난주대비 32bp 상승, 10년물 미국채 수익률은 0.709%로 지난주대비 15bp 상승하였습니다. 미국채 수익률이 0.5% 저항선에 막힌 상태에서 거액의 경매물량이 예정된 가운데 러시아의 백신 승인 뉴스가 나오자 수익률 상승세로 출발한 시장은 화요일에 7월 생산자물가지수가 큰 폭 상승한 것으로 발표되면서 일순간에 7bp 상승하여 0.65%까지 상승하였고, 이후 예상치를 뛰어넘는 소비자물가지수 및 팬데믹 이후 처음으로 백만명 이하로 떨어진 실업청구건수 뉴스가 이어지면서 미국채 수익률은 0.7%대를 상향 돌파하였습니다. 주말인 금요일 기대치를 살짝 밑도는 소매판매지수와 여전히 낮은 수준에 머무르는 소비자심리지수 영향으로 미국채 수익률은 소폭 하락하였지만 여전히 0.7%대에서 이번주를 마감하였습니다. 모기지 이자율은 미국채 수익률의 지속적인 상승세에 동조하며 상승하던 중 목요일 패니/프레디에서 차환론(refinance)에 대한 렌더 수수료율 0.5% 인상 뉴스가 나오자 큰 폭으로 추가상승하는 모습을 보였습니다.

[다음주 전망]연준의 적극적인 양적완화 정책과 정부의 재정지원책으로 풍부해진 시장유동성이 전 부문에 걸쳐 자산가격 상승세를 이끌어 왔으며, 이제부터는 3분기 경제체질을 반영하는 시장재평가가 나타날 것으로 보입니다. 예상보다 호조세를 보이는 경제지표가 언제까지 이어질 지 관심이 모아지고 있습니다. 한편, 7월 물가지수가 큰 폭 상승한 것으로 나타나면서 인플레이션 기대심리에 대한 시장반응이 어떻게 나타날 지에도 주목하여야 할 것입니다. 인플레이션이 지속적으로 상승하면서 연준의 이자율 정책 변화에 어떤 단서가 나오기 전까지는 수익률이 박스권 안에서 움직일 가능성이 높아 보입니다.

스프레드 측면에서는, 0.5%대 벽에 막힌 미국채 수익률이 이번주에 발생한 여러가지 요인이 복합적으로 작용하면서 0.7%대를 상향 돌파하는 모습을 보이고 있지만, 기대 인플레이션 수준이나 실질이자율 수준을 감안하면 아직까지는 방향성 전환으로 단정하기는 이른 시기입니다. 모기지증권 이자율도 2.70% 벽에 막힌 후, 미국채 수익률 상승에 동조하는 모습입니다. 현 시장상황에서는 큰 폭의 변동이 싶지 않은 상황이고 스프레드도 현 수준에서 일정기간 머물 것으로 보입니다. 다음주 30년 고정 모기지 이자율 2.95%~3.30%, 스프레드는 2.20%~2.60% 범위로 전망합니다.

US10Y key level: 1.80%(2019년말)1.43%(Brexit)1.32%(코로나 이전)0.38%(3/9)

FOMC: Sep 15~16┃US3M–US2Y: 0.06%┃US2Y–US10Y: 0.56%┃US10Y–TIPS: 1.66%


Mortgage Applications

주간 신청건수 -5.1%=> 6.8%┃구입지수 300.7=> 306.6┃차환 3,688.1=> 4,025.0


Economic Indicators & Comments

  • 7JOLT 구인건수 로 예측치 (전월 5,397K) J
  • 7월 생산자물가지수(핵심) 0.6%(0.5%)로 예측치 0.3%(0.1%)대비 큰 폭 상승(전월 -0.2%(-0.3%)) J
  • 7월 소비자물가지수(핵심) 0.6%(0.6%)로 예측치 0.3%(0.2%)대비 큰 폭 상승(전월 0.6%(0.2%)) J
  • 주간실업청구건수 963,000로 예측치 1,120,000대비 큰 폭 감소(전주 1,191,000) J
  • 7월 소매판매(핵심) 1.2%(1.9%)로 예측치 1.9%(1.3%)대비 보합(전월 7.5%(7.3%)) L
  • 7월 산업생산 3.0%로 예측치 3.0%대비 보합(전월 5.4%) K
  • 8월 미시간 소비자신뢰지수 기대치 72.8로 예측치 72.0대비 보합(전월 72.5) K


Economic Calendar

발표일

결과

예측

이전

7Building Permits

8/18()

1,320K

1,258K

7Housing Starts

8/18()

1,232K

1,186K

8Philly Manufacturing Index

8/20()

21.0

24.1

Initial Jobless Claims

8/20()

963K

7Existing Home Sales

8/21()

5,400K

4,720K


Real Estate & Mortgage Activities

1. 시장상황: 부동산 시장이 강세 일변도에서 기세가 조금 약해지며 안정적인 모습을 보이고 있습니다. 최근의 부동산 시장 움직임은 경기하락세 진입이 아닌 안정적인 상승추세에 안착하는 바람직한 모습이기는 하지만, 모기지 유예 플랜이 풀리는 내년 상반기에 시장이 어떻게 반응할 지 관심을 가질 필요가 있습니다. 이번주 모기지시장은 렌더 고시이자율이 큰 폭으로 상승하는 모습을 보였습니다. 풍부한 시장유동성 덕분에 취급조건에 큰 제약이 없는 점이 좋아 보입니다. 코로나로 인한 임시 해고상태가 시간이 지나면서 완전 해고로 이어질 위험때문에 렌더입장에서는 충분한 다운페이, 확인가능한 인컴과 안정적인 직업상태에 대한 심사가 까다로워지는 상황입니다. 현 시장상황에서 모기지 론 승인을 기다리는 경우, 2% 후반대에서는 언제든지 록인을 하는 것이 좋아 보입니다. 한편, 이번주에 발표된 차환론(refinance mortgage)에 대한 렌더 수수료 인상 방침으로 신청자에게 부담되는 이자율이 올라갈 가능성이 높으므로 록인을 서두르는 것이 좋겠습니다.

시장 거래자료를 살펴보면, OC 액티브 리스팅 4,418개로 일평균 신규 127/ 펜딩 102/ 클로징 111개이고, 얼바인 액티브 리스팅 647개로 일평균 신규 14/ 펜딩 9/ 클로징 8개로 집계되었습니다.

2. 신규분양 정보(얼바인)

  • 오챠드 힐(그로브, 리저브): 1500~3500sf, 3~5br, 70만불대부터
  • 포톨라 스프링스(브리사, 카리사 등): 1200~3100sf, 2~5br, 50만불 후반부터
  • 그레이트 팍(비컨 팍, 케이던스 팍): 650~2000sf, 1~4br, 50만불대부터
  • 터스틴(레거시): 1300~3000sf, 2~4br, 60만불~100만불

3. 부동산/모기지 뉴스

  • 패니/프레디, 연방주택금융청(FHFA)의 모기지 유예플랜 시행으로 2분기 REO 매물 전년대비 35% 급락
  • 패니/프레디, 차환(refinance) 론에 대한 렌더 수수료 0.5% 인상 발표. 최근의 초저금리로 인한 차환수요 급증으로 렌더 마진이 크게 증가하자 모기지의 미래 상환위험을 담보하기 위하여 렌더들에게 0.5% 수수료 부과하기로 한 것
  • 모기지조사업체 하우징와이어, 코로나 펜데믹 영향으로 부동산 감정 소요일수가 평균 10일에서 27일로 크게 늘어난 것으로 집계  


※ 오늘의 관점: 집 매매계약이 끝난 후 발견된 문제에 대한 이의제기가 가능할까요, 가능하다면 언제까지 해야 할까요?   

 

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