* Surveyed mortgage rate is based on qualified borrowers with no closing costs by well-priced lenders

Market Analysis

이번주 30년 고정 모기지이자율은 2.95%로 지난주대비 29bp 하락, 10년물 미국채 수익률은 0.710%로 지난주대비 18bp 하락하였습니다. 연준미팅을 앞두고 지난주 강세 분위기가 이어지며 미국채 수익률 하락, 모기지증권 가격상승세로 출발한 시장은 최근의 과다한 상승 부담으로 하락세로 돌아선 주식시장 영향으로 미국채 수익률은 하락하고 모기지증권은 가격상승세가 유지되었습니다. 수요일 연준 미팅에서 금리동결 방침과 함께 다소 어두운 경기전망이 발표되고 텍사스주의 2차 Lockdown 검토뉴스가 나오자 주가와 미국채 수익률 하락세 및 모기지증권 가격 상승세는 강화되었고, 이러한 시장분위기는 목요일에 발표된 부진한 고용지표 뉴스에까지 이어지며 주가 6% 하락, 미국채 수익률 10bp 하락하는 등 큰 폭의 움직임을 보였습니다. 이틀간 크게 하락한 시장은 금요일 오전에 저가매수세 출현으로 강세로 출발하였으나 전일 하락폭 돌리기에는 역부족인 모습을 보인 후 일부 반등세로 돌아섰고, 30년 고정 이자율은 역사적 최저치를 갱신하며 처음으로 2%대에서 마감하였습니다. 이번주는 지난주 내내 상승한 이자율 시장이 완전히 반대로 하락한 한 주였습니다.   

[다음주 전망] 풍부한 시장 유동성과 고용지표 호조세를 바탕으로 한 경제회복 기대감이 시장 분위기에 활력을 불어넣고 있지만 아직까지는 해결해야 할 과제들이 많이 남아 있는 것 같습니다. 코로나사태 발생 이전의 주가수준까지 회복한 시점에 연준의 다소 어두운 경기전망과 코로나 재확산으로 인한 2차 Lockdown 불안감이 가시화되면서 시장이 혼란스러운 모습을 보이고 있습니다. 지난주 레인지 상단을 돌파한 미국채 수익률도 상승폭을 완전히 반납하며 다시 이전 레인지로 돌아왔습니다. 3월말부터 시작된 유동성 랠리가 마무리되면서 경제지표 및 실적을 반영하는 조정장세로 진입한 상태이므로 코로나 재확산 여부가 향후 시장움직임에 큰 영향을 미칠 것으로 판단됩니다. 참고로 경기부양자금의 70%는 9월 이전에 종료될 예정이며, 6월에 검토 예정이었던 4차 경기부양책은 경제여건 개선 기대감으로 7월 이후에나 검토될 것입니다.

스프레드 측면에서는, 지난주내내 상승세를 보이며 레인지 상단을 돌파하였던 미국채 수익률이 반대로 큰 폭 하락하며 다시 이전 레인지로 들어왔습니다. 이자율 레벨이 상향 안착되기전에 하락한 상황으로 다시 상승반전하기 위해서는 추가 모멘텀이 필요한 바, 당분간은 시장재료를 확인하면서 방향성을 결정하는 레인지장세가 진행되리라 생각됩니다. 연준의 장기채권 발행수요가 상존하는 가운데 수익률 곡선 통제방안이 검토되면서 금년에는 이자율이 급격히 상승하기가 힘들어 보입니다. 미국채에 비하여 상대적으로 강세를 보이고 있는 모기지증권의 추가 상승가능성은 여전히 남아 있으므로, 모기지시장 유동성 개선에 따라 추가적인 스프레드 축소가 가능할 것으로 보입니다. 이번에 나온 연준의 이자율 전망에 근거해 보면, 30년 고정 모기지 이자율이 3.0%대 아래로 내려갈 가능성이 상당히 높아 보입니다. 금년중 2.7%~2.8% 수준까지 염두에 두시기 바랍니다. 30년 고정 모기지 이자율 2.875%~3.25%, 스프레드는 2.00%~2.50% 수준으로 예상합니다.

10년물 미국채 key level: 1.80%(2019년말), 1.43%(브렉시트), 1.32%(이전 최저치), 0.38%(3/9)

Next FOMC meeting: Jul 28~29

Mortgage Applications

주간 모기지신청건수 -3.9% => 9.3%┃구입 지수 296.0 => 311.7┃재융자 지수 3,166.7 => 3,529.0

Economic Indicators & Comments

• 5월 소비자물가지수 -0.1%/-0.1%로 예상치 -0.1%/-0.1% 부합(전월 -0.8%/-0.4%) => NEUTRAL
• 5월 생산자물가지수 0.4%/-0.1%로 예상치 0.1%/-0.1% 부합(전월 -1.3%/-0.3%) => NEUTRAL 
• 주간 신규실업청구건수 1,542,000건으로 예측치 1,550,000건대비 소폭 증가(전주 1,897,000) => BAD 

Economic Calendar

Real Estate Activities

1. 시장상황: 주식시장 강세 영향으로 부동산시장도 점차 뜨거워지고 있습니다. 코로나사태가 완전히 해결되지 않았지만 부동산 구입수요와 신규 리스팅이 꾸준히 늘어나고 있으며, 매매기간도 짧아지고 있습니다. 모기지시장이 점차 안정을 되찾으면서 유동성 문제로 인하여 한동안 수요가 줄어들었던 재융자 건수도 증가하고 있습니다. 이번주 모기지이자율이 큰 폭 하락하면서 우량 차입자에 적용되는 모기지이자율은 3.0% 이하에서도 가능한 상황이고, 점보론이나 비적격 론 취급율이 증가하고 이자율은 조금씩 낮아지는 모습입니다. 하지만, 이런 시장조건이 많은 사람에게는 그냥 보기에 좋은 그림의 떡인 상황입니다. 역사적 최저수준의 이자율을 적절히 활용하는 부동산 투자전략이 유효해 보입니다.

시장 거래자료를 살펴보면, OC 액티브 리스팅 4,938개로 일평균 신규 99개 / 펜딩 71개 / 클로징 66개이고, 얼바인 액티브 리스팅 658개로 일평균 신규 11개 / 펜딩 6개 / 클로징 7개로 집계되었습니다.

2. 신규분양 정보(얼바인)

• 오챠드 힐(그로브, 리저브): 1500~3500sf, 3~5br, 70만불대부터
• 포톨라 스프링스(브리사, 카리사 등): 1200~3100sf, 2~5br, 50만불 후반부터
• 그레이트 팍(비컨 팍, 케이던스 팍): 650~2000sf, 1~4br, 50만불대부터
• 터스틴(레거시): 1300~3000sf, 2~4br, 60만불~100만불

3. 핫 프로퍼티

• 뉴포트 코스트: 시티 뷰 70만불 후반부터, 오션 뷰 150만불이상
• 포톨라 스프링스 알테어 분양: 2백만중반부터, 즉시 입주 가능. 스페셜 프로모션 사전 예약 방문
• 시니어 단지: 라구나우즈(20만중반부터), 란쵸 미션비에호(50만중반부터)

4. 부동산 뉴스

• 소비자금융보호국, 정부보증론 수혜자가 코로나사태로 인한 재정피해로 모기지 유예를 신청할 경우 렌더와 서비스회사는 추가 서류를 요구하지 않아야 하며 180일씩 두번의 기간을 제공하고 추가수수료를 청구하지 못하도록 함  
• 여러가지 미국 경제지표상 10년 8개월의 경기확장세가 끝나고 2020년 2월에 리세션에 진입한 것으로 분석
• 부동사조사업체 코어로직, 주택가격지수 전고점대비 하락폭 분석결과 대공황시절은 -33%, 코로나사태때는 1.5%
• 부동산조사업체 블랙나이트, 모기지 유예 플랜건수 2주째 감소. 6월9일현재 4,660,000건, 전체 론의 8.8% 수준  

※ 오늘의 관점: 수익률 곡선 통제(Yield curve control)란 무엇을 의미하고 모기지 이자율과는 어떤 관계가 있을까요?  

☆소중한 부동산 꿈나무를 심고 알찬 열매로 보답해 드리는 에이전트 공형철입니다☆

주택 구입/투자를 계획하고 계신가요, 리스팅을 원하시나요? 정확한 분석으로 최적의 솔류션을 제시합니다!!!