공형철의 모기지시장 워치

칼럼니스트: 공형철 부동산 전문가

부동산 매매 및 시장분석 전문가, 에이전트
KAIST 금융 MBA

Tel: 949-892-8229
Email: hyungkong@newstarrealty.com

 
(Apr 3, '20) 지난주 큰 폭의 반등에도 불구하고 코로나바이러스 확산 우려가 시장을 지배하며 또다시 하락세. 바닥을 확인하는 과정으로, 시장유동성 공급과 가계/기업 재정지원을 위한 추가 경기부양책을 검토할 듯.
04/03/2020 03:34 pm
 글쓴이 : hyungkong
조회 : 783  


30년 고정 3.52%, 10년 미국채 0.599%

KEY WORDS

QEVID-19, 시장유동성 위험, 세계경제질서, OPEC체제, 세계화/지역화, 낮은 주택재고

 

 

 

Market Closing (%)

Fed Reserve Target: 0.00~0.25%

USD/KRW: 1,231

 

Apr 3

Mar 27

Change

52-wk Low

52-wk High

30yr Jumbo

4.63

4.50

+0.13

3.25

4.75

30yr Fixed*

3.52

3.40

+0.12

3.13

4.37

30yr FHA

3.50

3.30

+0.20

2.75

4.04

15yr Fixed

3.48

3.50

-0.02

2.75

4.08

10yr Treasury

0.599

0.676

-0.077

0.38

2.62

[30yr Fixed – UST 10yr] spread

2.921

2.724

+0.197

1.70

3.25

* Surveyed mortgage rate is based on qualified borrowers with no closing costs by well-priced lenders

 

Market Analysis

이번주 30년 고정 모기지이자율은 3.52%로 지난주대비 12bp 상승, 10년물 미국채 수익률은 0.599%로 지난주대비 8bp 하락하며 서로 엇갈린 모습을 보였습니다. 지난주 2.3조불 규모 경기부양책 통과에 힘입어 모처럼 큰 폭의 반등세를 보였던 시장은 월요일에도 매수세가 이어지며 주가는 3%대 상승하였고 미국채는 거의 4bp 하락하였습니다. 1분기 마감일인 화요일에도 시장은 보합세로 시작하여 소폭 상승하기도 하였지만 실물경기 침체로 인한 경기회복 시기가 보다 늦추어 질것이라는 분석이 대두되면서 주가는 2% 하락, 미국채 6bp 하락 마감하며 시장불안감이 재차 표출되었고, 2분기 시작일인 수요일에도 경기불안감이 시장을 지배하며 장중내내 약세를 보인 끝에 주가 4%대 하락, 미국채 10bp 하락 마감하였습니다. 목요일에는 미국 전역에서 코로나바이러스 확산속도가 빨라지고 사망자가 크게 늘어난다는 뉴스에도 불구하고 트럼트대통령의 오일생산량 감축합의 뉴스와 중국의 오일재고 확보 매수 뉴스가 주목받으며 오일 20% 상승, 주가 2% 상승 및 미국채 강세를 이끌었지만 주말인 금요일 대폭 증가한 고용지수 악화 소식에 따른 경기불안감이 재차 주목받으며 주가와 미국채 수익률이 동반 하락세로 출발한 이후 별다른 반등없이 주가 2% 하락, 미국채 수익률은 보합수준에서 한 주를 마감하였습니다.    

스프레드 측면에서는, 다소 안정적으로 유지되던 30년 고정 이자율 스프레드가 또다시 늘어난 재융자 수요 영향으로 수요일에 3.2%까지 확대되었다가 점차 3.0% 이내로 축소되었습니다. 연준의 적극적인 시장개입으로 미국채 시장은 어느정도 방향성을 잡은 편이나 모기지 시장은 유동성 부족, 서비스 회사의 신용위험에 대한 우려로 스프레드 변동폭이 줄어들지 않는 양상입니다.

[다음주 전망] 4월 새로운 달이 시작되었습니다. 격리된 일상생활(lockdown)3주째 유지되고 있으며, 트럼트대통령은 이 조치를 4월말까지 연장한다고 발표하였습니다. 바이러스가 만들어 낸 깎아지른 듯한 절벽의 계곡을 지나가기 위하여 다리를 놓고 산을 뚫어야 하는 상황입니다. 칠흙같이 어두웠던 불확실성이 어느정도 희석되면서 끝없이 이어질 것만 같았던 추락의 악순환에도 진정 기미가 보이기 시작합니다. 하지만 아직까지는 시장의 바닥이 드러났다고 단정하거나 내일 당장 시장이 이전처럼 작동하기를 바라는 것은 무리입니다. 내부적으로는 실직, 인컴 감소, 페이먼트 유예/미납, 신용하락, 기업도산, 은행부실, 산업구조 변화 등의 위험요인들이 기다리고 있고 외부적으로는 글로벌 공급망 재구축, 저유가로 인한 산유국 재정악화 및 미국 에너지산업 충격, 신흥국가 부채문제, 세계경제질서 재편 등의 과정에서 예상치 못한 상황이 발생할 수도 있습니다. 세계경제질서의 큰 축이 흔들리면서 왜곡되거나 정지된 시장기능을 정상화하기 위하여 시간이 필요할 것입니다. 지난주에 확정된 2.3조불 규모의 3차 경기부양책에 이어 추가적으로 가계 및 기업 직접 지원을 위한 4차 경기부양책 및 2조불 규모의 5차 인프라 경기부양책이 검토되고 있습니다. 실물경기 악화가 본격적으로 체감되기 시작하는 4월을 잘 견뎌내야 하고 사회기능 일부 재가동이 예상되는 5월도 다소 혼란스러울 것입니다. 하루하루의 주가나 시장움직임에 동요되기 보다는 이번 사태의 진행경과와 이후에 나타날 사회경제적 변화 및 글로벌 상황에 대한 분석을 통한 전략적인 시장참여가 필요한 상황입니다.

10년물 미국채 key level: 1.67%(코로나바이러스 터닝포인트), 1.43%(브렉시트 최저점), 1.32%(이전 역사적 최저점), 0.38%(3/9)

Next FOMC meeting: Apr 28~29

추가 경기부양책: 가계 및 기업 직접 지원 프로그램, 2조불 인프라투자법안

 

Mortgage Applications

주간 모기지신청건수 변동폭 -29.4% => 15.3%┃구입 지수 237.4 => 211.7┃재융자 지수 3,809.3=> 4,781.1

 

Economic Indicators & Comments

  • 2월 기존주택판매 +2.4%로 예측치 -1.0%대비 소폭 개선 => GOOD
  • 3ISM 제조업지수 49.1로 예측치 45.0대비 소폭 개선 => GOOD
  • 주간실업청구건수 6,648,000로 예측치 3,500,0대비 큰 폭 악화 => BAD
  • 2월 공장주문 0.0%로 예측치 0.2%대비 소폭 악화 => BAD
  • 3월 비농업고용건수 -701,000개로 예측치 -100,000대비 큰 폭 악화 => BAD
  • 3월 실업률 4.4%로 예측치 3.8%대비 큰 폭 악화 => BAD
  • 3ISM 비제조업지수 52.5로 예측치 44.0대비 큰 폭 개선 => GOOD

 

Economic Calendar

 

발표일

결과

예측

이전

3PPI

3/9()

 

-0.3%/0.1%

-0.6%/-0.3%

4Michigan Consumer Sentiment

3/9()

 

95.0

89.1

3CPI

3/10()

 

-0.1%/0.1%

0.1%/0.2%

 

 

Real Estate Activities

1. 시장상황: 캘리포니아를 포함한 미국전체 지역에서 부동산 건축활동과 매매거래도 조금씩 가라앉는 모습입니다. 실수요가 많은 지역과 지역적 차별성이 뚜렷한 매물 또는 우량 매물 위주의 거래가 주목을 받고 있습니다. 사회 경제적 활동이 제약을 받는 가운데 풀 캐쉬 딜이 인기를 끌고 있으며 고가 주택 거래량은 대폭 줄어들었습니다. 일부 부동산 전문투자기관들은 저가의 경매주택을 대량으로 구입한 뒤 이를 유동화시키거나 장기보유하는 방안을 고려하고 있습니다. 개인투자자 입장에서는 실수요 위주의 우량 매물 투자시 장기적으로 높은 수익성이 기대되는 시점입니다.

모기지 이자율측면에서 보면, 신규 구입융자는 소폭 감소한 반면 재융자 신청이 대폭 증가하면서 모기지 이자율 상승요인으로 작용하고 있습니다. 30년 점보론과 FHA 론이 비교적 높은 수준에서 거래되고 있는데, 이는 모기지 시장 시스템 위험이 증가하면서 우량 적격 모기지를 제외한 비적격 론 시장기능이 거의 정지되면서 나타난 현상으로 보입니다. 모기지 서비스회사의 유동성 고갈 및 위험회피 영향으로 모기지 시장 왜곡현상이 지속되는 상황입니다. 시장기능 정상화를 위한 정부의 유동성 공급이 모기지 서비스회사로 언제 어떻게 흘러 들어가는지 관찰할 필요성이 있습니다. 30년 고정 모기지는 3.3%~4.0% 범위에서 유지되는 모습입니다.

시장 거래자료를 살펴보면, 신규 리스팅은 평균수준이지만 여타 부문의 거래량이 줄어들고 홀딩 증가세가 멈추는 양상입니다. 오렌지카운티 액티브 리스팅 4,208개로 금일 신규 52/ 펜딩 47/ 클로징 51개이 / 홀딩 16개이고, 얼바인 액티브 리스팅 489개로 신규 8/ 펜딩 1/ 클로징 1/ 홀딩 0개로 집계되었습니다.

2. 신규분양 정보

  • 오챠드 힐(그로브, 리저브): 1500~3500sf, 3~5br, 70만불대부터
  • 포톨라 스프링스(브리사, 카리사 등): 1200~3100sf, 2~5br, 50만불 후반부터
  • 그레이트 팍(비컨 팍, 케이던스 팍): 650~2000sf, 1~4br, 50만불대부터
  • 터스틴(레거시): 1300~3000sf, 2~4br, 60만불~100만불

3. 프로퍼티

  • 뉴포트 코스트: 시티 70만불 후반부터, 오션 150만불이상
  • 포톨라 스프링스 잔여분양 물량과 알테어 모델 5: 300백만불대, 즉시 입주 가능. 스페셜 프로모션 진행중이며 사전 예약후 방문 가능합니다.

4. 부동산 법규/세제

  • LA와 가주는 코로나바이러스로 인한 해고 또는 건강상의 이유로 렌트를 낼 형편이 못 되는 경우 건물주와 협의하여 렌트비 지급일을 유예할 수 있는 조치 시행. 건물소유주도 90일간 모기지 페이먼트 유예 가능.
  • 개빈 뉴섬 가주지사는 코로나바이러스로 해고되었거나 확진자를 가족으로 둔 세입자에 대하여 5월말까지 퇴거를 금지하는 행정명령 발동.
  • 정부보증론(Federal mortgages)에 대한 포클로져가 316일부터 60일간 중단. 소유주가 코로나바이러스로 인하여 경제적 타격을 받을 경우 180(180일 추가연장 가능) 페이먼트 유예 가능.
  • 연매출 5백만불 이하 스몰 비즈니스 판매세 5만불까지 12개월 유예 조치 시행. 기타 스몰 비즈니스 지원 프로그램.
  • 실업급여, 가족 질병 휴가지원 등
  • IRS, 세금보고 계좌제출자 및 사회보장연금자 17 1200불 자동입금.

 

소중한 부동산 꿈나무를 심고 알찬 열매로 보답해 드리는 에이전트 공형철입니다

주택 구입/투자를 계획하고 계신가요, 리스팅을 원하시나요? 정확한 분석으로 최적의 솔류션을 제시합니다!!!

DISCLAIMERS: 이 글은 각 칼럼니스트가 직접 작성한 글로 내용에 대한 모든 책임은 작성자에게 있으며, 이 내용을 본 후 결정한 판단에 대한 책임은 게시물을 본 이용자 본인에게 있습니다. 라디오코리아는 이 글에 대한 내용을 보증하지 않으며, 이 정보를 사용하여 발생하는 결과에 대하여 어떠한 책임도 지지 않습니다. This column is written by the columnist, and the author is responsible for all its contents. The user is responsible for the judgment made after viewing the contents. Radio Korea does not endorse the contents of this article and assumes no responsibility for the consequences of using this information.

 
 

번호 제   목 날짜 조회
79 (May 29, '20) 주초반 백신 임상테스트 뉴스 영향으로 상승 출발한 시장은 … 05/29/2020 216
78 (May 22, '20) 경제활동 재개 시점에 나온 백신 항체성공 뉴스 영향으로 강… 05/22/2020 650
77 (May 15, '20) 경제활동 재개 기대감이 활력을 불어넣고 있지만 암울한 고… 05/15/2020 477
76 (May 8, '20) 사회적 격리조치 완화 및 제한적인 경제활동 재개 기대감이 … 05/08/2020 778
75 (May 1, '20) 바이러스 치료제 승인 뉴스와 경기부양책 본격 실행에 힘입어… 05/01/2020 667
74 (Apr 24, '20) 추가 경기부양책이 통과되며 실물경제 지지기반을 확보하였… 04/24/2020 969
73 (Apr 17, '20) 부진한 경제지표로 인한 경기회복 기대감이 약해지는 가운데… 04/18/2020 500
72 (Apr 10, '20) 정부와 연준의 적극적 대응에 힘입어 주가 및 미국채 수익률 … 04/10/2020 612
71 (Apr 3, '20) 지난주 큰 폭의 반등에도 불구하고 코로나바이러스 확산 우려… 04/03/2020 784
70 (Mar 27, '20) 여전히 불확실한 시장상황 가운데 굵직 굵직한 정부차원의 … 03/27/2020 1014
69 모기지시장 워치 (Mar 20, '20) => Fed 긴급 금리인하 1%, 시장 패닉, 비상사… 03/20/2020 1881
68 Spot 이슈 체크 Mar 20 at 4:21pm 03/20/2020 295
67 Fed 이자율이 0%로 내려갔으니 모기지 론도 0%에 받을수 있나요 03/19/2020 1681
66 Spot 이슈 체크 Mar 19 at 3:29pm 03/19/2020 343
65 Spot 이슈 체크 Mar 18 at 3:39pm 03/18/2020 397
 1 |  2 |  3 |  4 |  5 |  6  


DISCLAIMER : 이 칼럼의 글은 해당 칼럼니스트가 직접 작성한 글로 내용에 대한 모든 책임은 작성자에게 있으며, 이 내용을 본 후 결정한 판단에 대한 책임은 게시물을 본 이용자 본인에게 있습니다. 라디오코리아는 이 글에 대한 내용을 보증하지 않으며, 이 정보를 사용하여 발생하는 결과에 대하여 어떠한 책임도 지지 않습니다.