이번에는 수익형 부동산의 대표적 상품인 쇼핑몰에 투자할 때 고려해야 할 내용들에 대하여 항목별로 구분하여 정리하였다. 한동안 인기가 많았던 투자처중의 대표적인 것이 바로 쇼핑몰이었는데, 최근 들어 활발하게 거래되는 온라인 비즈니스의 발달로 쇼핑몰 개발 및 투자에 대한 매력이 다소 떨어진 점이 있지만 좋은 자리에 우량 테넌트들로 잘 구성된 쇼핑몰은 언제나 매력적인 투자대상이라고 할 수 있다.
1. 투자대상 부동산 기본정보
-
Location: 기본적으로 입지가 좋으면 더할 나위없이 좋다.
-
Built Year: 건축연도. 너무 오래된 건물이면 유지보수 비용이 커지므로 주의가 필요하다.
-
Neighborhood: 큰 Mall이면 고급 주택가(인구 밀도가 낮고 Shopping 빈도수 낮음)도 좋지만 중산층 이하의 지역(인구 밀도가 높고 Shopping 빈도수 높음)이 보다 유리하다. 사무실 등 쉽게 나갈 수 있는 Tenant가 많으면 안 좋고 적당한 비율로 섞여 있어야 한다.
-
Lease Term: Gross Lease인지 Triple Net Lease인지 Combination 되어 있는지 Rent비 인상률은 어떻게 정해지는지 Review해야 한다. Loan할 때는 리스 잔여만기가 많이 남아있어야 유리하다.
-
Loan: Loan 기간, 조건, Appraisal 등을 사전에 검토한다. 은행에서 Loan을 분석하고 결정할 때 Buyer의 재정 상태, Credit 뿐만 아니고 Lease 조건, Lease 기간, 잔여만기, Tenant 구성내역 및 Quality, 건물 자체의 상태, Buyer의 향후 관리능력 등도 참고한다.
2. 재무분석
-
Capitalization Rate: 투자한 자본이 회수되는 비율을 의미하며, 부동산을 통해 연간 들어오는 총수입에서 운영경비를 차감한 순수입(Net Operating Income)을 Selling Price로 나눈 백분율이다. Cap rate은 Location, Tenant 구성내역, Year built 등에 따라 다르지만 대략 4%~7% 정도이다.
-
COC (Cash On Cash): Cash Flow를 투자 금액으로 나눈 백분율을 의미하며, Net Operating Income에서 Loan Payment를 지불한 후 나온 수익금액(Cash Flow)를 투자 금액으로 나눈 것이다. Cash Flow는 세전기준 Return on Investment 수익률 개념이다.
-
IRR (Internal Rate of Return): 초기 투자금액(Down Payment와 모든 Expense들)과 구입 후에 기대할 수 있는 현금의 흐름을 비교 분석하여 수치로 나타내는 투자원금 대비 예상 수익률. 투자된 금액의 매 1달러가 계속 재투자되는 것을 가정한 내부수익률 개념이다.
-
DCR(Debt Coverage Ratio): Net Operating Income을 ADS(Annual Debt Service, Loan Payment)으로 나눈 것으로 DCR이 1 이하이면 Cash Flow가 없고, Loan 승인이 어렵다.
-
Liquidity: 구입 부동산의 처분, 즉 환금성 여부를 고려해야 한다.
-
Rent Roll: 현 테넌트들로부터 받는 렌트비 내역으로 Seller가 작성하여 Buyer에게 준다.
-
Tenant Estoppel Certificate: 현 테넌트들이 내는 렌트비 내역을 확인해 준 서류로 Seller가 작성해서 Buyer에게 준다.
-
Tenant Quality Analysis: Liquor Store, Market, Restaurant, Dry Cleaner 등 권리금이 많은 사업체가 있으면 좋다고 볼 수 있다.
-
Income and Expense Statement: Seller가 작성하여 Buyer에게 준다. Expense란의 Property Tax는 Buyer의 구매 가격을 기준으로 산출해야 한다.
-
Vacancy Allowance: Vacancy 비율이 얼마나 되는지 점검하여야 하며 현재 Full Occupancy 일지라도 3%~5%를 반영하여야 한다.
-
감가상각(Depreciation): 세월이 지나감에 따라 부동산 기능의 저하나 경제적 요인에 의한 가격 하락 등으로 가치가 떨어지는 것을 의미하며, 소득세를 줄이거나 투자액을 상환받기 위한 목적으로 건축물의 가치를 장부상으로 떨어뜨리는 것을 의미한다. 일반적으로 Straight Line Method가 사용되며 Commercial and Industrial 건물은 39년(1년에 약 2.56%)에 걸쳐 감가상각을 한다. 부동산을 매각할 때에는 Depreciation된 Amount에 대해 Operating Income으로 Recapture하여 Tax를 내야 한다.
-
투자용 부동산의 큰 혜택인 1031 Tax Deferred Exchange를 적용할 수 있다.
3. 죠닝, 규제 및 환경영향 분석
-
Zoning Check: 용지제한지정으로 시나 카운티 도시개발국에서 법률에 의거하여 정해 놓은 부동산 용도에 관한 규정이다. R(Residential), C(Commercial), M(Manufacturing, Industrial, A(Agricultutal) 등이 있다.
-
Environment Survey: 땅의 오염도(Contamination)를 측정하는 Phase검사를 의미한다. 환경 조사는 환경 협회에서 마련한 환경 물질과 조사 지침서(ASTM)에 의해서 0.5~1 마일 반경 이내에 환경 오염이 예상되는 곳의 기록을 검토하게 된다. 연방 정부, 주 정부, 카운티, 시, 소방 당국 등의 허가서, 지하 탱크의 유무, 오염 기록 등의 기록과 현장 답사를 중심으로 해당 부동산의 오염의 가능성 내지는 오염의 존재 여부를 진단하는 과정이다. Phase I (서류상 조사), Phase II (실제로 Soil 채취 실험 조사)가 있는데 Phase I을 하기 전에 금융 기관에서 간단히 환경 오염 지역을 조사하는 공공기관 정보서로서 보통 EDR, BBL, VISTA, Environware 등의 회사에서 제공하는 자료를 이용하기도 한다.
-
Ratio of Land and Building: 현 건축법에 Parking Ratio 등이 맞는지 Review해야 한다.
4. 종합결론
-
Investment Risk Management: Risk를 한마디로 말하면 불확실성이라고 정의할 수 있고 위험분석은 투자를 하기 전에 반드시 검토를 해야 하는 부분이다. 투자위험을 완전히 없애는 방법은 존재하지 않는다. 다만 위험을 줄이거나 분산시키는 방법은 가능하다. 위험을 줄이는 방법으로는 분산 투자나 보험에 가입할 수가 있다. 다른 방편으로는 Shifting Risk(위험 전가)라고 하여 고정된 Rent 수입에 대해 늘어나는 비용, 세금 등에 대한 Risk를 완충시키기 위한 Lease 계약에 다수 조건을 추가하여 위험을 전가시키는 방법도 가능하다. 그리고 Ownership을 Corporation, LLC(Limited Liability Corporation) 혹은 LLP(Limited Liability Partnership) 등의 법인형태를 설립하여 Risk를 완충시키는 방법도 가능하다. 이외에 Tenant Quality, Lease 조건, Year Built등의 기본적 요인을 철저히 분석하고 Due Diligence 과정을 통해 구입 이후에 발생가능한 Risk를 줄이거나 대처가능한 방안을 강구해 두어야 한다.
☆소중한 부동산 꿈나무를 심고 알찬 열매로 보답해 드리는 에이전트 공형철입니다☆
주택 구입/투자를 계획하고 계신가요, 리스팅을 원하시나요? 정확한 분석으로 최적의 솔류션을 제시합니다 !!!
