* Surveyed mortgage rate is based on qualified borrowers with no closing costs by well-priced lenders

Market Analysis

이번주 30년 고정 모기지이자율은3.81%로 지난주대비 1bp 상승하였습니다. 주초 브렉시트 잠정타결안에 대한 영국의회의 승인 보류에도 불구하고 타결 기대감이 힘을 얻으면서 상승 출발한 이자율은 주중반 발표된 9월 기존 주택판매실적, 내구재 지수 및 신규주택 판매실적 등 여러 경제지표들의 시장 기대치 하회 영향으로 하락세로 돌아선 후 큰 변동없이 보합세로 마감하였습니다. 브렉시트 이슈가 간헐적으로 시장에 영향을 미치는 가운데 미국채 10년물은 소폭 약세로 마감하였습니다. 최근 2주간의 급격한 이자율 상승에 대한 피로감이 시장을 지배하는 가운데 다음주로 예정된 FOMC 미팅과 GDP, 실업률, NFP와 같은 중요한 경제지표 발표 결과에 따라 주말경 시장변동성이 확대될 가능성이 있어 보입니다.

Economic Indicators & Comments

§  9월 Existing Home Sales 5,380,000채로 2.2% 감소하였으나 전년 동기대비 3.9% 상승세 유지. 주택재고는 1,830,000채로 전년동기대비 2.7% 감소하였으며 현 판매추세기준 4.1개월 수준으로 양호. 판매소요일수는 32일로 나옴.

§  9월 Durable Goods 1.1% 감소로 기대치 (-)0.8%보다 소폭 악화.

§  9월 New Home Sales 701,000채로 0.7% 감소하였으며 기대치 (-)0.6%대비 소폭 악화. 전년동기대비 신규주택 판매실적은 15.5% 상승. 주택공급 물량은 현 판매추세대비 5.5개월 수준으로 전월과 동일.

§  Black Night에 따르면, 9월 모기지 조기상환율이 전월대비 3.24% 증가, 전국 모기지 1회 연체율은 3.53%로 소폭 상승하였으나 전년동기대비 11.5% 하락, foreclosure inventory는 전년대비 7.68% 감소하여 2005년래 최저수준 기록.

US Recession Odds in 12 months by BBG Economics Model: 27%

Real Estate 톡톡(Talk Talk)

CAP Rate(Capitalization Rate, 자본환원율): 수익형 부동산 투자분석 지표로 연간순영업이익을 건물가치(매입가격)로 나눈 백분율이다. 순영업이익은 총렌트수입에서 공실률과 운영경비를 차감하여 산출하는데 공실률은 보통 3~5%로 책정되며 운영 경비에는 재산세, 보험료, 유틸리티, 관리인 급여, 유지관리비 등이 있다. CAP Rate은 사이즈, 지역 및 업종에 따라 달라지는데 9월기준 전국평균 6%대이다. 높은 CAP Rate은 자본회수가 빠르지만 상대적으로 높은 위험성이 내포되어 있다고 봐야 한다.

Capital Gain Exclusion(양도소득 제외): 양도소득이란 자본재산(Capital Assets)을 처분(양도)할 때 발생하는 소득으로 자본재산에는 부동산, 동산, 투자증권, 귀금속, 사업용 자산 등 거의 모든 자산이 포함된다. 자본재산 보유기간이 1년 이상이면 장기(별도 세율), 1년 미만이면 단기(일반소득세율)로 구분된다. 현행 세법상 특정 요건을 갖춘 주거용 자택매각, 동종자산 교환(1031 exchange) 또는 비거주자로부터 발생하는 양도소득은 세금신고시 일정금액을 소득항목에서 제외할 수 있다.