공형철의 모기지시장 워치

칼럼니스트: 공형철 부동산 전문가

부동산 매매 및 시장분석 전문가, 에이전트
KAIST 금융 MBA

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Real Estate 톡톡 - 수익형 부동산 가치평가에 대하여
02/19/2020 04:25 pm
 글쓴이 : hyungkong
조회 : 386  


INCOME APPROACH

수익형 부동산이란 본인이 매입한 부동산(아파트, 주택 등)에 거주할 목적이 아니라 이를 타인에게 임대하여 일정부분 사용료 (임대료)를 받기 위한 부동산을 말하는데, 여기에 포함되는 부동산으로는 인컴 유닛, 쇼핑몰 및 상업용 건물 등이 있. 수익형 부동산을 매입할 때는 사전에 투자수익성 분석을 실시하여야 한다. 우리가 이전에 살펴보았듯이 부동산의 가치를 평가하는 데에는 Market Approach(시장사례비교방식), Cost Approach(원가비교산정방식), Income Approach(수익환원방식) 등 세가지 방법이 있다. 일반적으로 수익형 부동산에 투자할 때에는 Income Approach 방식을 적용하여 가치평가를 하여야 한다.

 

Income Approach(수익환원방식):해당 부동산에서 발생하는 미래 현금흐름을 현재 가치로 환산 평가하는 방법으로 Capitalization Approach(자본환원법)라고도 한다. 여기에서 등장하는 중요한 개념이 바로 Cap Rate(자본환원율)이다.

 

[사례 1] 집을 매입한 후 리스(임대)할 경우 투자수익률 (투자용 주택의 투자수익률)

- 거래조건: 매입가격$800,000, Security Deposit $5,000, Monthly Rent $3,500 (관리비용 및 디파짓 운용수익 무시)

  • 전액 현금구입시: $(3,500 x 12)(연간 수익) / $800,000(투자액) = 5.25%
  • 모기지 론 $500,000 at 4% pa 받을 경우: ($42,000 - $20,000) / $300,000 = 7.33%

      => 전액 현금구입 수익률보다 낮은 이자율의 모기지 론을 받을 경우 레버리지 효과가 발생하여 투자수익률이 상승

  

사례 1에 대하여 목표수익률 5% 10% (무대출의 경우)를 적용한 적정 매수가를 역산해 보면,

  • 적정매수가 = (연간 수익 / 목표수익률) = (42,000 / 5%) = $840,000
  • 적정매수가 = (연간 수익 / 목표수익률) = (42,000 / 10%) = $420,000

      => 투자자산에서 발생하는 미래 현금흐름이 동일하다는 가정하에서 목표수익률이 높아지면 적정 매수가가 낮아지게 되며, 목표수익률이 낮아지면 적정 매수가는 높아지게 된다목표 수익률을 이용하여 부동산을 구하는 경우, 현재 수익률이 낮아도 미래의 가치가 충분히 크다면 매력적인 부동산으로 판단할 있다.

 

 [사례 2] Cap Rate(자본환원율)을 이용하여 적정 부동산가치를 평가해 보자. Cap Rate(자본환원율)이란 수익형 부동산에 투자할 경우 1년의 기간동안 발생하는 기대수익을 현재가치로 환원한 수익률이라고 이해하면 된다. 일반적으로 상업용 건물의 거래조건은 NNN condition이 적용된다.

Ø  적정가치(Value) = Net Operation Income(순영업이익) / Cap Rate(자본환원율)

 

- 거래조건: Gross Income $230,000, Vacancy Factor $7,000(3%), NNN Reimbursement $58,000, Property Tax $47,000, Insurance & License $4,000, Management $7,000, Yearly Maintenance $7,000, Replacement Reserves $10,000

 

1) Cap Rate: 5.0% 일 경우

  • Effective Gross Income = Scheduled Gross Income – Vacancy Factor + Reimbursement = 230,000 – 7,000 + 58,000 = 281,000
  • Net Operation Income =Effective Gross Income – Operating Expenses = 281,000 – (47,000 + 4,000 + 7,000 + 7,000 + 10,000) = 206,000

      => Value of the Property = NOI / Cap Rate = 206,000 / 5.0% = $4,120,000

 

2) Cap Rate 7.0% 일 경우

      => Value of the Property = NOI / Cap Rate = 206,000 / 7.0% = $2,942,857


(부연설명) 동일 업종이고 동일한 가격으로 거래되는 상업용 부동산 A, B가 있는데 ACap Rate5.0%이고 BCap Rate7.0%이라면 B 부동산의 수익성이 좋다는 것을 의미한다. B 부동산의 수익성이 좋게 나오는 배경에는 여러가지 비계량적 위험요인(위치, 이웃구성, 치안상태 등)들이 내포되어 있다고 봐야 한다. 동일 업종일지라도 부동산이 위치한 환경요인에 따라 수익성에 차이가 나므로 부동산 가격이 달라지고 Cap Rate 또한 다르게 나온다. 현재 남가주 지역의 Cap Rate는 우량 투자처인 경우에는 4% 안팎이며 약간의 위험성을 고려하면 5%~7% 수준이고 고위험 지역으로 가면 10%선에서도 거래되고 있다.

 

[사례 3] Cap Rate은 영업손익을 반영하여 산출된 투자수익 지표이므로 대출을 받아서 투자를 하였다면 대출상환액을 반영한 투자수익률을 계산하여야 한다. , 은행 대출을 받아서 수익형 부동산을 매입하는 경우라면 순영업수익에서 대출원금 및 이자를 차감한 Net Cashflow를 기준으로 투자수익률을 산출하여야 한다.

  • Cashflow = NOI – Loan payment (P + I)
  • Return on Investment (Cash on Cash) = Cashflow / Investment (Down payment)

 

Cash on Cash란 자신이 투자한 금액대비 수익률을 산출하는 것으로 세전 수익률 개념이다. 이러한 Cash on Cash 수익률 개념을 적용하여 어떤 수익형 부동산이 높은 수익을 제공하는지 판단할 수 있다. 임대용 주택을 매입할 때, Full cash로 살 지 아니면 모기지 론을 받아서 살 지 또는 얼마나 론을 받을지 미리 계산해보면 도움이 될 수 있다. 일반적으로 Cash on Cash 수익률은 Cap Rate보다 훨씬 높게 나오는데, 최소 10% 이상을 기준으로 하며 어떤 투자자들은 20%를 타겟으로 잡기도 한다.

 

마지막으로 수익형 부동산에 투자할 때 반드시 고려할 점은 미래 자산가치이다. 인근에 대규모 주거단지시설 건립이 계획되어 있거나 도로 확장공사 또는 신도시 개발이 진행되면 인근 부동산 가치는 크게 올라갈 것이기 때문이다.

 

 

소중한 부동산 꿈나무 심고 알찬 열매 보답해 드리는 에이전트 공형철입니다☆

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