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모기지시장 업데이트(Dec 20, 2019) => 내년 경기회복 기대감으로 이자율 상승 마감

글쓴이: hyungkong  |  등록일: 12.22.2019 16:38:26  |  조회수: 2079
30년 고정 3.83%, 10년물 미국채 수익률 1.92%

KEY WORDS

미중 무역분쟁 2R, BREXIT, 2% Inflation Target, Yield curve, 낮은 주택재고

 

Market Closing (%)

Fed Reserve Target: 1.50~1.75%

 

Dec 20

Dec 13

Change

52-wk Low

52-wk High

30yr Jumbo

3.93

3.90

+0.03

3.60

4.41

30yr Fixed*

3.83

3.78

+0.05

3.46

4.65

30yr FHA

3.45

3.40

+0.05

3.25

4.24

15yr Fixed

3.47

3.43

+0.04

3.19

4.21

10yr Treasury

1.92

1.82

+0.10

1.43

2.81

[30yr Fixed – UST 10yr] spread

1.91

1.96

-0.05

 

 

* Surveyed mortgage rate is based on qualified borrowers with no closing costs by well-priced lenders

 

Market Analysis

이번주 30년 고정 모기지이자율은3,83%로 지난주대비 5bp 상승하였고, 10년물 미국채수익률은 1.92%로 지난주대비 10bp 상승하였습니다. 주초반 미중 무역분쟁 일단계 타결안이 점차 주목을 받으며 약세로 출발한 시장은 적은 거래량속에 큰 움직임을 보이지 않았습니다. 이후 목요일에 재무장관 므누신이 1월초에 미중 무역분쟁 일단계 타결안 서명식이 있을 것이라고 언급하자 약세분위기가 좀 더 강해진 상황에서 주말인 금요일 경제지표가 예상치에 부합하면서 이자율은 상승세로 마감하였습니다. 연말을 앞두고 미중 무역분쟁, 브렉시트, 미연준 통화정책, 경제지표 등 여러 대형 이슈들이 하나둘씩 정리되며 새해를 시작하게 됩니다. 다가오는 새해에는 어떤 이슈들이 등장할 지 관심을 가지고 계속 지켜보도록 하겠습니다.

[다음주 전망] 2019년 마지막 주가 다가왔습니다. 크리스마스 연휴로 거래량이 대폭 줄어들면서 시장움직임이 제한될 것으로 보입니다. 하지만 대형 이슈들 관련하여 예상치 못한 프로그램 매매 발생시 일시적인 큰 폭의 움직임도 가능한 상황입니다. 행복한 크리스마스 연휴를 보내시고 다가오는 2020년에는 좋은 일들이 더 많이 생기고 일상에서도 기쁨이 넘치는 일들로 가득하길 소원합니다. MERRY CHRISTMAS & HAPPY NEW YEAR ^&^

 

Mortgage Applications

주간 모기지신청건수 변동폭 3.8% => -5.0%┃구입 지수 268.3 => 262.6┃재융자 지수 2,094.1 => 1,958.7

* MBA weekly home loan applications for fixed, adjustable, conventional and gov’t loans 03/16/1990 = 100

 

Economic Indicators & Comments

  • 12월 제조업지수 52.5로 예측치 52.6 부합
  • 11월 빌딩허가건수 1,482,000건으로 예측치 1,410,000 상회
  • 11월 산업생산 1.1%로 예측치 0.8% 상회
  • 12월 필라델피아 Fed 제조업지수 0.3으로 예측치 8.0 크게 하회
  • 11월 기존주택판매 5,350,000채로 예측치 5,440,000 소폭 하회
  • 3분기 GDP 2.1%로 예측치 2.1% 부합
  • 12월 미시간 소비자심리지수 99.3으로 예측치 99.2 부합

    US Recession Odds in 12-mth by BBG Economics Model: 26% (Dec ‘19) from 26% (Nov ‘19)

 

Economic Calendar

 

발표일

결과

예측

이전

11New Home Sales

12/23()

 

728K

733K

11Durable Goods Orders

12/24()

 

1.9%

0.5%

 

Real Estate 톡톡(Talk Talk)

Property Tax(재산세): 미국 부동산 소유주에게 부과되는 재산세는 주, 카운티/시별로 각각 다르게 규정되어 운영되는데 캘리포니아의 경우, 재산세 회계연도는 71일부터 다음해 630일까지이며 1년기간을 두번으로 나누어 재산세를 납부하게 되어 있다. 첫째로 Annual Property Tax가 있는데, Tax Liens 설정여부에 따라 Secured Property TaxUnsecured Property Tax로 구분된다. 일반적으로 주택에 적용되는 Secured Property Tax1차 납부일은 매년 111일이고 1210일이 지나면 납부지연금이 부과되며, 2차 납부일은 21일이고 410일이 지나면 납부지연금이 부과된다. 재산세 금액은 부동산 사정가액(Assessed Value)의 최대 1%를 기본세(Basic Levy) 항목으로 부과하고 공채상환(Voter Approved Bond) 및 특별사정세(Special Assessment) 항목으로 0.1~0.3% 정도를 별도 부과한다. 이외에 특별사정세와 유사한 항목으로 신도시나 특정 지역의 대규모 개발시 필요한 학교, 도로시설, 환경시설 등의 여러 기반시설 소요자금 충당을 목적으로 발행되는 채권의 상환을 위한 멜로루즈(Mello-Roos) 세금항목이 있는데, 상환일이 최장 40년까지도 가능하다. 동 재산세는 매년 11일을 기준으로 카운티 조세사정국에서 사정한 부동산 가치를 근거로 하여 산정되는데 Proposition 13에 의해서 일년에 최대 2%씩 인상이 가능하다. 재산세 고지서는 카운티에서 매년 9월 중순에 메일로 한번 발송하는데 여기에는 1차 및 2차분이 함께 표시되어 있다. 만약 세금고지서를 못 받은 부동산 소유주가 있다면 카운티 과세평가국 웹사이트에서 직접 조회하여 납부하여야 한다. 그리고 과세대상 부동산에 조세저당권을 설정하지 않는 Unsecured Property TaxSecured Property Tax와는 다른 기준이 적용되는데 여기에는 항공기, 보트, 비즈니스 프로퍼티 등의 아이템들이 해당된다. 둘째로 Supplemental Property Tax가 있는데, 이는 부동산이 매매되어 소유주가 바뀌거나 증축 등으로 부동산 가치가 상승했을 때 또는 신축일 경우 완공후의 부동산 가치를 기준으로 재산세를 사정하여 부과되는 재산세 항목이다. 부동산 매매의 경우를 보면, 에스크로회사는 매각 부동산의 원구입가(또는 최근 사정가액)에 근거하여 산정된 재산세만을 정산하여 납부처리하므로 만약에 기준가격대비 매매가격이 높은 부동산을 구입한 소유주는 자기의 베이시스인 구입가와 에스크로 정산가의 차액부분에 대한 세금을 별도로 납부하여야 하는데, 이때 적용되는 재산세 납부고지서가 바로 Supplemental Property Tax이다.

Proposition 13(Prop 13, 캘리포니아 주민발의안 13): 캘리포니아 주정부가 지난 1978년 이래 시행해 온 재산세 산정 기준으로 재산세를 부동산 사정액의 1% 이하로 제한하고, 부동산 가치상승으로 인한 재산세 인상율도 전년도 사정액을 기준으로 최대 2%까지 인상할 수 있도록 제한하는 규정이다. 1970년대 후반 캘리포니아 부동산 가격이 크게 오르면서 재산세도 덩달아 오르자 급격히 상승하는 재산세인상을 막기 위해 상정 통과된 주민발의안이다. 한편, 주민발의안 13 시행에 따른 재산세 인상률 제한으로 카운티 조세재정이 악화되자 이를 개선하기 위한 주민발의안 13 폐지안이 현재 상정되어 있으며 202011월 선거에서 주민투표에 부쳐질 예정이다. 참고로 캘리포니아 재산세 비율은 0.81%로 전국에서 20번째 정도이지만 비싼 주택 값 탓에 부담율은 전국에서 10번째 정도로 높은 편이다. 캘리포니아 주택 중간가격은 전국에서 3번째로 높으며 기본세에 도시/카운티별 추가 비용을 더하면 재산세는 1.1~1.3% 정도가 되고 여기에 특별사정세나 멜로루즈세금이 더해지는 지역은 2% 정도에 가깝게 된다.


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