공형철의 모기지시장 워치

칼럼니스트: 공형철 부동산 전문가

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모기지시장 워치(Nov 22, 2019) => 이자율 하락세
11/23/2019 08:50 am
 글쓴이 : hyungkong
조회 : 525  


30yr fixed 3.74%, 10yr Treasury 1.77%

KEY WORDS

미중 무역분쟁~홍콩인권법안, BREXIT, 2% Inflation Target, 주택재고 부족

 

Market Closing (%)

Fed Reserve Target: 1.50~1.75%

 

Nov 22

Nov 15

Change

52-wk High

52-wk Low

30yr Jumbo

3.83

3.87

-0.04

3.60

4.59

30yr Fixed*

3.74

3.78

-0.04

3.46

4.94

30yr FHA

3.37

3.41

-0.04

3.25

4.46

15yr Fixed

3.40

3.44

-0.04

3.19

4.44

10yr Treasury

1.77

1.83

-0.06

1.43

3.08

[30yr Fixed – UST 10yr] spread

1.97

1.95

+0.02

 

 

* Surveyed mortgage rate is based on qualified borrowers with no closing costs by well-priced lenders

 

Market Analysis

이번주 30년 고정 모기지 이자율은 3.74%로 지난주대비 4bp 하락하였고, 미국채 10년물은 1.77%로 지난주대비 6bp 하락하였습니다. 주초반 미중 무역분쟁 일단계 타결조건으로 제시된 모든 관세철폐에 대한 미국의 입장이 부정적인 것으로 나오자 분쟁타결 가능성에 대한 불확실성이 증가하면서 매수세가 유입되어 이자율은 소폭 하락세로 출발하였습니다. 이후 발표된 다수의 경제지표 호전세에도 불구하고 홍콩인권법의 미국 의회 통과 이슈가 시장을 지배하며 일주일내내 이자율 하락세가 유지된 가운데 좁은 레인지에서 움직인 한 주였습니다. 이번주는 추수감사절을 앞두고 큰 포지션 변동이 없는 가운데 일부 주택관련지표 호조세에도 불구하고 미중 무역분쟁 타결에 대한 불확실성 증가 및 홍콩인권법이라는 새로운 돌출 이슈에 영향을 받은 한 주였습니다.  

[다음주 전망] 추수감사절 주간으로 인해 큰 변동이 없으리라 전망합니다. 하지만 몇개의 중요한 경제지표 발표가 예정되어 있으니 주의깊게 관찰할 필요성이 있습니다. 이외에 홍콩인권법 통과에 대한 중국측 대응에도 주목하여야 합니다.

 

Mortgage Applications

Composite Apps +9.6% => -2.2%Purchase Index 253.4 => 270.4Refinance Index 2,374.6 => 2,190.6

* MBA weekly home loan application activities for fixed rate, adjustable rate, conventional and government loans

 

Economic Indicators & Comments

  • 10Building Permits 1,461,000채로 예측치 1,385,000대비 큰 폭 증가. 전월 1,391,000대비 5% 증가한 수치로 12년래 최고치
  • 10Housing Starts 1,314,000채로 예측치 1,329,000 대비 소폭 하락. 전월 1,266,000 대비 3.8% 증가한 수치로 부족한 주택재고난 해소에 긍정적
  • 11Phil Fed Manufacturing Index 10.4로 예측치 7 크게 상회. 제조업 경기 회복 신호로 인식
  • 10Existing Home Sales 5,460,000채로 예측치 5,470,000과 거의 일치. 전월대비 1.9% 증가한 수치
  • 11Manufacturing PMI 52.5로 예측치 51.5대비 소폭 개선

    US Recession Odds in 12 mths by BBG Economics Model: 26% (Nov ‘19) from 27% (Oct ‘19)

 

Economic Calendar

 

발표일

결과

예측

이전

11CB Consumer Confidence

11/26()

 

127.0

125.9

10New Home Sales

11/26()

 

709K

701K

10Durable Goods Orders

11/27()

 

-0.7%

-1.2%

10Pending Home Sales

11/27()

 

0.9%

1.5%

11Chicago PMI

11/29()

 

46.0

43.2

 

Real Estate 톡톡(Talk Talk)

Easement: Easement(지역권)란 자신의 소유권이 없는 타인의 부동산을 이용할 수 있는 권리를 말한다. 가장 일반적인 Easement 형태로는 다른 사람의 토지를 지나다닐 수 있는 권리(Right of Way), 일조권(Right to Light), 지하 상하수도 매설권 등이 있다. 이러한 Easement는 크게 두가지 종류로 구분할 수 있는데 첫째는 Easements Appurtenant(부속 지역권), 내가 살고 있는 집 주변(반드시 경계를 맞대고 있지 않아도 됨)의 남의 토지를 이용할 수 있는 권리이며, 둘째는 Easements In Gross(단독 지역권), 유틸리티(개스, 전기) 회사들이 전신주를 세우거나 유틸리티와 관련된 업무를 보기 위해 일반 부동산 소유주의 건물 내로 들어가거나 토지를 이용할 수 있는 권리이다. 이러한 Easement는 상호 합의에 의한 권리등기(Express Grant), 법해석에 따른 권리인정(Implication of Law), 관행으로 인한 권리인정(Long Use, Easement by Prescription) 등의 방법으로 생길 수 있다. Easement 소멸 요인으로는 자발적 소멸 의사표시(Quitclaim deed, Release), 토지병합(Merger of Dominant and Servient Tenements), 법원 명령(Court Order), 강제정부수용(Eminent Domain), 지진이나 천재지변으로 인한 해당 부동산 소멸(Destruction of Servient Tenement)의 경우 등이 있다.

Encroachment: Encroachment(경계침범)란 이웃집이 자신의 토지 경계를 넘어 임의로 건축물을 짓거나 이웃의 토지를 무단으로 점거하여 사용하는 것을 말한다. 일반적으로 Drive way, 펜스, 담장, 부속건물 등을 지을 때 발생하게 된다. Encroachment 발생 여부는 Land Survey를 실시하거나 시청에서 부동산 지적도(Plot Map)를 발급받아서 대조해보면 알 수 있다. 침범을 당한 부동산 소유주는 해당 Encroachment 발생사실을 안 후 3년안에 소송을 포함하여 원상태로 복귀시킬 수 있는 조치를 취할 권리가 있다.

참고로, 부동산 저당권(Encumbrances)이란 해당 부동산에 대한 소유권이나 거주권리 이외의 법적 권리를 말하는데 여기에는 금전적 형태인 유치권(Liens) 비금전적 형태인 물리적 사용권(Physical Use) 있다. 금전적 저당권인 유치권(Liens)에는 신탁증서(Trust Deeds), 건설업자 유치권(Mechanic’s Liens), 법원 판결명령(Judgments and Attachments), 세금유치권 특별사정세(Tax Liens and Assessments) 있고 비금전적 저당권인 물리적 사용권(Physical Use)에는 지역권(Easements), 건물규제 죠닝(Building Restrictions and Zoning), 경계침범(Encroachment) 등이 있다. 이러한 저당권이 설정된 부동산은 소유권 관련 문제발생 소지로 인해 자유로운 매매가 제한될 있어 가치에 부정적인 영향을 미치게 된다.


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