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주택구입능력의 회복
07/27/2011 06:16 pm
 글쓴이 : kiminvestments
조회 : 2,489  


평균적으로 가구당 수입 대비 주택가격의 비율로 측정하는 주택구입능력지수가 주택시장의 거품이 시작되기 이전의 수준으로 돌아가 주택시장의 바닥이 곧 다가올 것이라는 기대감을 올려주고 있습니다.

주택구입능력지수란 주택의 평균가격을 한 가구의 연수입으로 나눈 비율을 말하는데 이 지수가 높으면 연수입 대비 너무 집값이 높다는 뜻이되고 반대로 지수가 낮으면 연수입 대비 집값이 싸다는 뜻이 됩니다.

무디스 어낼리틱스의 자료에 따르면 작년 9월 말 기준으로 주택구입능력지수가 1.6으로 측정되었는데 이는 1989년 부터 주택거품이 시작되기 전인 2003년 까지의 역사적 평균인 1.9보다 낮고, 거품의 정점이었던 2005년의 2.3에 비하면 현격히 떨어졌습니다.

이 자료만 보면 지금의 집값은 역사적으로 봐도 저평가 되어있다고 할 수 있어 이제 집값의 바닥권 형성이 다가오고 있다고 해석할 수 있습니다.

그러나 아직도 이 낙관적 해석에 불안요인이 남아있는데 그 이유는 크게 두가지입니다. 첫째는 주택구입능력지수의 분자인 집값은 충분히 떨어졌다고 해도 분모인 가구당 수입이 더 떨어질 가능성입니다.

공식 실업율이 1월 현재 9%로 집계되었지만 현저히 높고, 실제로 일자리 찾기를 포기한 사람과 임시직 고용을 실업자로 포한한 실질 실업율은 16%에서 22%까지 되는 것으로 추산되고 있어 아직도 실업문제는 심각한 수준입니다.

이들 실업문제가 더 심화되면 가구당 수입의 주원천인 고용소득이 감소하면서 분모가 낮아져 주택구입능력지수가 올라갈 수가 있습니다.

둘 째는 현재의 주택융자심사기준이 역사적 수준보다 현저히 까다로워 주택융자승인이 상대적으로 어렵기 때문에 구입능력지수가 하락했다고 해도 주택구입이 가능한 가구가 더 줄었을 가능성이 높고, 여기에 최근 들어 경기회복의 기대감이 커지면서 주택융자 이자율이 올라가고 있다는 점까지 감안하면 아직도 주택융자를 쉽게 받기가 힘들다고 하겠습니다.

결국 실업율의 회복과 융자시장기준의 완화의 외부여건이 받쳐줄 때까지는 주택구입능력지수의 하락만으로 주택시장이 회복될 것으로 기대하기는 힘들다는 결론입니다. 그러나 어쨌든 주택구입능력지수가 역사적 평균보다 더 낮은 수준으로 하락한 것은 다른 어려운 조건이 남아있다 해도 주택시장을 위해서는 분명히 좋은 발전이라고 할 수 있겠습니다. (끝)

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