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Short Sale 미로 (迷路) 밝혀라 (2)
07/27/2011 06:08 pm
 글쓴이 : kiminvestments
조회 : 2,221  


Short Sale 이 증가함으로 short sale 관련사기 사건도 많다. Short Sale 구입자와 판매자모두가 피해를당하고 있다. 지난 10 월에 Short Sale 구입자가 부동산 업자 상대 소송에서 승소했다. 판결에서 결정된 내용에는캘리포니아 부동산 협회(CAR)에서 제작한 계약서에 잘못 된 사항도 지적되었다.

필자도, column을 통해서 잘못된 표준계약서에 대해서 수차례 언급했었다. 많은 부동산 업자들이 표준 계약서 자체가 잘못되었다는 것을 모르고 있다. 심지어는 표준계약서 작성 마져 잘 못하는 사람이 많다. 이것은 미국인도 마찬가지이다. 한글을 쓸 줄 알지만 한글 계약서 작성 못하는 것과같다. 그러므로 자기 손님 보호를 못한다. 시비를 걸려면 얼마든지 시비 대상이 된다. 표준 계약서 자체의 잘못도 부동산 업자잘못이다.

판결 에서, 캘리포니아 부동산 협회에서 제작한 주택 표준 계약서에는, 구입자는 escrow를 개설 한 이후에 부동산소유권 저당 설정 보고서인 “부동산 소유권 사전(事前) 보고서 (preliminary title report)”를 받는다. 이보고서에 보면 지역권(easement), 저당 설정, 소유권 침해와 관련된 사항이 기록되어 있다. 법원은, 판매자의 비밀스러운사항이라고 하더라도 매매에 중요한 영향을 주는 사항은 매매 수락이전에 밝혀야 한다. 부동산 업자는 판매자의 허락을 받아서구입자에게 불확실한 위험성이 있다는 것을 밝혀야 한다. 만약 판매자가 동의하지 않을 때는 매매가 종결되지 않더라도 부동산업자에게 책임이 없다.

그 러나 부동산에 영향이 없는 것은 밝힐 필요가 없다.비록 소유권(title) 조사에서 담보 계약서를 조사하더라도 현재 잔금이 얼마인지 알 수가 없다. 판매자가 저당이 없는 깨끗한소유권을 이전 해 준다고 계약되었다고 해도, 판매자 자신이 저당이 없는 깨끗한 소유권을 이전 해 준다는 암시도 없다. 비록구입자가 공공 기록에서 저당 관계를 알았다고 해도 판매자는 이를 밝혀 주어야 한다. 판매자 부동산 업자가 구입자 부동산업자한테 “충실할 의무”가 없다고 해도 구입자 부동산 업자에 대해서도 정직하고 공평하게 일 해야 할 의무가 있다. 구입자에게$749,000 에 살수 있다고 한 것은 정직하지 못한 것이다.

부동산 업자는 이 가격이 터무니없고 황당한 가격이라는 사실을알고 있다. Short Sale 매물은 깡통 주택이다. 담보된 융자 액수가 현 시장 가격 보다도 많기 때문에 판매가 이루어질수 없는 경우가 대부분이다. Short Sale 내용을 모르는 구입자는 수락이 될 수 있다는 희망을 걸고서 귀중한 시간과돈을 낭비하고 있다. 부동산 업자는 시간이 가든 말든 기약 없이 기다리라고만 한다. 부동산 업자가 주장한 대로, 판매자 개인비밀이므로 보호 해 주어야 한다는 부동산 협회 예규보다는 법률이 우선하다고 판결했다. 그런데 판매자 채무에 관련된 것을 구입자에게 밝혀야 하느냐 ? 왜냐하면 언제든지 지불 하든가 흥정을 해서 escrow를 종결할 수 있는 것이다. 법원은, 밝히지 않은 결함으로 소유권 상에 문제가 발생한다.
 
예로서, 환경오염, 토질 오염 같은 것이있다. 그리고 Escrow를 열었지만 구입자만 모르는 사실 때문에 escrow를 종결 할 수 없는 경우도 있다.일반적으로 구입자가 운이 좋아서 escrow 중에 결함을 발견하는 사람도 있지만 대부분은 구입자가 부동산 구입 시에 사기를당하는 경우가 많다. 왜냐하면 구입자는 판매자의 의견에 의존하기 때문이다. 구입자에게 매매 과정에 위험성이 많다는 것을구입자에게 충분히 경고를 해 주어야 구입자가 손실 볼 수 있는 위험에서 보호 해 주어야 한다. 그래야 구입자가 구입을 할것인가 아닌가를 판단해서 선택을 할 수 있다. 부동산 업자는 구입자가 구입 계약서에 서명하기 이전에 Short Sale 매매가 높은 위험이 있으므로 거래가 안 될 수 있다는것을 통고할 의무가 있다. (끝)
 

김희영 부동산 (951) 684 - 3000

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