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Short Sale 사기는 형사범죄 (7)
07/27/2011 06:02 pm
 글쓴이 : kiminvestments
조회 : 1,901  


 

만약에 short sale 판매자로부터 위탁 계약 (listing)을 받은 부동산 업자가 판매자 모르게 부동산 업자 수수료에서 단독으로 지불 했다고 해도 위법이다. Escrow를 통해서 융자금이 지불되었다는 것이 기록 되어야 한다. 은행으로부터 융자금을 받아서 만족한다는 통고를 받고 등록도 되어야 한다.

Short sale 과정에서 escrow를 통하지 않고 뒷돈 거래하면 융자사기가 된다. 현찰로 구입하건 융자를 받아서 구입하더라도 각 은행으로부터 허가를 받아야 한다. Escrow 매매 거래 명세서 (HUD-1)에도 내역이 기재되어야 한다. Short Sale 판매자가 2 차 융자 또는 line of credit 이 있을 때에도 escrow를 통하지 않고 뒷돈 거래하면 안 된다.

 

(11-1) 2 차 은행이 escrow를 통하지 않고서 돈 지불 요구 : Short Sale 판매자 집에 2 차 융자를 가진 사람이 많다. 한때는 구입자에게 100 %, 120 % 융자를 제공했기 때문이다. 2 차 융자가 있는 경우에는 2 차 은행에 상당한 돈을 지불하지 않으면 short sale 허락을 안 하겠다고 한다. 이때에 1 차 은행 허락 없이, Escrow를 통하지 않고는 비밀리에 2 차 은행에 돈을 지불하게 된다. 2 차 은행이 Escrow 밖에서 돈을 받아 낸다. 이것이 융자 사기에 해당된다. 비록 은행이란 기관이 Escrow 밖에서 돈 지불 할 것을 요구했기에 지불했다고 하더라도 Escrow를 통하지 않으면 융자 사기다. 합법이 아니다.

 

1 차 은행은 자기들 손해를 적게 보기 위해서 2 차 은행에 돈을 많이 지불하는 것을 좋아하지 않는다. Line of credit 융자로서 $100,000 이 있다고 하자. 1 차 은행에서 2 차 은행에 $20,000 지불하는 것만 수용하겠다. 이때에, 2 차 은행에서는 구입자에게 $40,000 만 더 지불해 주면 short sale 허락을 해 주겠다고 한다. 이때에 판매자나 구입자가 escrow를 통하지 않고서 $20,000을 지불하게 된다. 융자 비용 명세서(HUD-1)에도 이 사실이 기록되어야만 합법이다. 그러나 이런 사실을 1 차 은행이 알게 되면 short sale 허락을 잘 안 해 준다. 또 구입자 은행에서도 허락 안 해 줄 수 있다. 동일 은행에서 1 차 와 2 차를 가지고 있다 해도 부서가 다르기 때문에 각각 허락을 받아야 한다. 동일 은행인 경우에는 1 차와 2 차 융자 해결이 쉽지만 다른 은행인 경우에는 어렵다.

 

 

2차 은행과 관련된 또 다른 문제가 있다. 현재 몇몇 한인들로부터 short sale 피해를 당했다는 하소연은 이렇다. 부동산 업자는 2차 은행도 short sale 허락이 되었다고 했는데도 short sale 이 끝난 몇 개월 후에서야 2차 은행으로부터 돈 지불 청구가 온다는 것이다. 부채 징수회사 (collection agency)를 통해서도 연락이 온단다. 내용인즉, 2차 은행은 1차 은행이 short sale을 할 수 있게 담보권만 해제 해 주었지 채무자로부터 돈을 받고서 채무자의 2 차 빚을 소멸 시켜 준 것이 안이라는 것이다. 단순히 1차 은행으로부터 2차 은행이 담보를 해제 해 주기 위한 행정적 비용 명목으로 $2,000 ~ $6,000 정도를 받았을 뿐이다. 2차가 돈 받은 것은 채무 소멸도 안이고 “약속어음 (note)"에 대한 취소가 아니었기 때문이다.

(11-2) 판매자가 구입자에게 Escrow 통하지 않고서 돈 지불 요구 : Hancock Park에 거주하는 김씨가 Short Sale로 집을 내어 놓았다. 김 씨는 부동산 업자이며 Short Sale 판매자. 김씨는 1 차 융자 $725,000 과 2차 융자 $228,000 합계 $953,000 이 있다. 이 주택이 부동산 협회 매물 정보 (MLS)에 Short Sale 로 $1,090,000에 나왔다. 차압 경매 일자가 잡혀 있다. 필자가 판매자에게 전화를 해도 회답이 없었다. 구입자가 직접 전화를 해서 어떤 반응인가를 탐색 해 보라고 했다. 판매자 김씨는, 자기 집을 Short Sale로 구입할 수 있게 해 주겠다. 단, 현찰로 $40,000을 지불하면 꼭 구입하도록 해 주겠다. 단 Escrow를 통하지 않고 지불해야 된다는 조건이다.

구입자는, 과거에도 부동산 구입 잘 못 한 탓에 몇 년 동안 송사에 휘말렸든 경험자다. 부동산 업자인 내가 직접 판매자와 전화를 하니까, 부동산 업자를 통해서는 판매를 안 하겠다는 것이다. 그렇다면 부동산 규범(MLS Rule) 위반이다. 구입자와 직접 이야기를 했으니까 부동산 업자인 나를 통하지 않고 구입자와 직거래하겠다는 것이다. 구입자는, 이 가격에 구입만 할 수 있으면 좋겠단다. 구입자는 이런 Short Sale 사기와 융자 사기에 걸려들고 있다. 만약에 뒷돈 지불을 하면 형사 처벌 된다. 부동산 업자가 불법 조장을 했다면 부동산 업자도 처벌당하고 면허 징계도 받는다. (끝)

 

김희영 부동산 (951) 684 - 3000

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