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Short Sale 사기는 형사범죄 (4)
07/27/2011 05:57 pm
 글쓴이 : kiminvestments
조회 : 2,564  


FBI, 검찰, 부동산국, HUD, 부동산 협회에서도 short sale 사기주의 당부다. Short Sale 사기에는 부동산 업자뿐만 안이라 부동산 면허증도 없는 일반인도 설치고 있다.

부동산 업자가 short sale listing 받기 위해서 Short sale 판매자에게 뒷돈 거래, short sale 판매자가 뒷돈요구, 부동산 업자가 구입자한테 시장 가격의 50 % 헐값 구입 대가 요구, 헐값에 사서 짧은 시간에 높은 가격에 되팔기, 허수아비 구입자 만들기로 short sale 사기를 친다. 이러한 short sale 사기는 형사처벌 당한다. 이런 과정에는 전부 엉터리 서류와 거짖 진술이 첨부된다.

사기는 2 가지로 분류된다. 첫째는, 주택 구입 융자 신청서에 거짓 정보를 제공해서 은행이 사실로 믿게 포장을 한다. 구입자 수입을 많게 하고 지출을 줄여서 수입 지출 비율을 조정시킨다. 융자 월부금을 충분히 지불 할 수 있게 만든다. 일반적으로 이런 경우에는 융자가 1 개다. 둘째 유형은, 불법적으로 부동산 판매를 처리한다. 여기에는 부동산 가치를 뻥튀기는 감정사, 수치조작 회계사, 부동산 업자, 변호사, title 회사, Escrow 회사와 연관해서 가짜 융자 서류를 만드는 여러 조직이 관여한다. 거짓 정보에 의해서 은행이 Short Sale 집을 팔수 있게 만든다. Short Sale 로 산집을 다시 구입할 구입자 선임, 가짜 구입자에게 융자를 제공 할 수 있게 만들고 보험회사에서도 융자를 인정 할 수 있도록 만든다.

피해자는, 융자받은 사람, 금융회사, 사기에 휘말린 이웃이 피해자가 된다.
Short sale 사기 대상자는 대부분이 외국에서 이민 온 사람들이 피해를 많이 당한다. 예로서, Miami 에서는, 영주권 받는 방법과 주택 관련 문제를 돕는다고 접근한다. 한인 사회에서도 엉터리 부동산 업자와 사기꾼에 의해서 한인 상대 Short Sale 사기가 이루어지고 있다. 아무래도 자기 민족을 믿고 대화 소통이 쉽기 때문이다. 그러나 믿은 도끼에 발 찍힌다고, 피해를 당하기도 한다.

short sale 로 어떻게 사기를 치는가?

수많은 형태가 있지만 몇 가지 예를 들면;

(1) Short sale 로서 현재 가격보다도 월등히 낮은 가격에 구입하는 것을 Flopping 이라한다. 낮은 가격에 산 것을 짧은 시간에 이익을 보고서 다시 되파는 것을 Flipping 이라한다. 은행으로부터 Short sale 허락을 받아 낼려면, 현재 시장 가격 보다도 short sale 집 가치가 월등히 떨어져 있다는 것을 거짓말로 밝힌다. 현시세 보다도 월등히 낮은 가격에 구입 할 수 있도록 하겠다면서 서류를 조작 해 주고 비용 청구와 이익을 가로 챈다. 그리고 허수아비 구입자를 만든다. 부동산 업자의 도움 하에서 매매를 종결한다. 구입자나 부동산 업자가 현재 가격보다도 월등히 낮은 가격으로 구입을 해 주고서 이 차액에 대하여 나누어 먹는 방법도 택한다. 실제 가격보다도 낮은 가격에 구입하도록 만들려면 사기성 구입이 개입된다. 부동산 업자가 사기를 치고 여러 법률 위반을 하게 된다. 결과적으로 부동산 업자가 판매자를 위해서 충실히 일할 의무위반이 된다. 은행이 이런 사실을 알게 되면 융자법, 부동산 법 위반으로 판매자, 부동산 업자, 구입자 상대로 피해 소송을 할 수 있다. 한인 신문광고에 보면, 이런 구입자 찾는다고 광고하는 한인 부동산 업자가 몇 명 된다.

(2) 은행에 거짓 정보를 제공해서 낮은 가격에 구입한 주택을 다시 짧은 시간에 높은 가격에 되파는 것을 “Short sale 단기 투기꾼 (flipping)”이라고 한다. 주택 가치가 시장 가격 보다도 월등힌 낮은 가격에 short sale 로 주택을 구입 한 후에 몇 달 안에 정상적인 높은 가격을 받고서 되파는 수법을 사용한다. 현실이 안인 엉터리 수치를 제공한다. Short sale로 구입 후에는, 현 시세보다도 높은 가격에 판매가 되도록 서류를 조작한다. Short Sale 로 구입 한 후에 되파는 집을 산 사람은 상투를 잡게 된다. 미래에, 가격이 상승했다고 하더라도 높은 엉터리 가격에 구입했기 때문에 주택을 판매 할 수가 없다.
예로서, $300,000 에 구입하게 한 후 판매할 때는 $450,000 에 판매 하도록 한다. 이 $100,000 의 차액에 대한 돈은 short sale 사기꾼이 갖이고 바람과 함께 사라지는 방법 또는 구입자와 분배하는 방법도 있다. (끝)
 

김희영 부동산 (951) 684 - 3000

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