김희영의 부동산칼럼

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Short Sale 사기는 형사범죄 (3)
07/27/2011 05:56 pm
 글쓴이 : kiminvestments
조회 : 1,995  


Short sale 잘못하면 판매자, 구입자, 부동산 업자도 융자 사기범으로서 형을 살게 된다.

융자조정 엇박자 : Bush 정부는 2008 년 7 월 30 일에, 차압을 막기 위한 “주택 소유주에게 희망 (HOPE FOR HOMEOWNERS)" 법안을 시행했다. 말장난에만 거쳤다. 2009 년 3 월 4 일에 Obama 정부가 Bush 정부의 융자 조정을 수정 발표했다. 차압에 몰린 대부분 사람이 구제를 받는 것으로 발표했다. 변호사, 융자 broker, 부동산 업자, 일반인 무면허자까지 어느 날 갑자기 융자조정 전문가로 변신했다. 은행에 편지 한 장 쓰지도 않고서는 선금만 받아 챙겨 잠적한 사기꾼들이 많았다. 피해가 심각하자 융자 조정 신청자로부터 선불 받지 못한다는 법이 제정되었다. 선금을 못 받는 다는 것이지 융자 조정 확정이 되어야만 수수료를 받는 다는 것은 안이다. 미완성 융자조정도 수수료를 받을 수 있다. 신청자와 상담 한 후의 대가 또는 편지 한 장 읽거나 쓰 준 후의 보수는 받을 수 있다. 즉 융자 조정이 안 되었지만 일을 했든 수수료는 받을 수 있다. 어떻든, 선금 못 받는 다는 법률 제정과 사법 당국의 조사로 인해서 융자 조정 사기꾼 광고가 좀 줄어 든 것을 볼 수 있다. 하지만 아직도 이런 사기꾼들이 활동하고 있다.

Obama 정부도 융자조정, 재융자, 원금삭감, 실업자를 위한 융자조정도 무지개 잡는 말장난에 불과하다. 예로서, 실업자였던 이 씨가 BOA 은행 상대로 융자 조정 신청을 했다. 정부는 실업자에게도 융자조정 혜택을 발표했다. 그러나 불가 통고를 받았다. 6 개월 이상 실업자이므로 융자 조정 자격이 안 된다는 것이다. 다행히도, 부결 통고를 받기 직전에 취직이 되었다. 이제, 취직이 되었으니 융자조정 신청을 다시 검토 해 달라고 요청했다. 취직이 되었는데도 다시 부결 통고를 받았다. 은행도 융자조정 잣대를 모른다.

융자조정이 쉽지 않다. 은행이 융자금에 대한 실제 융자 소유주가 아니다. 실소유주는 투자가다. 은행은 단순히 금융업무 행정 대행 업소다. 모든 금융권에서도 융자조정 반대다. 법으로 은행에 융자조정 권한 부여를 했지만 투자가들과의 계약 사이에서 은행은 눈치를 보아야 만 되는 것이 현실이다. 은행은 투자가들 행정업무 대행으로 수입을 올린다. 그래서 융자조정이 현실적으로 쉽지 않다. 정부는 차압을 막기 위해서 은행에 권력행사를 하지만 투자가들의 반발도 심하다. 법률로서 투자가의 경제적 손실을 요구할 수 있겠나.
차압에 직면한 사람은 이들의 눈치를 보면서 어정쩡한 잰걸음을 걷는 길 밖에 없다. 비에 젖어 미끄러운 논두렁 길 위를 걷는 농사꾼 같이.

Short Sale 부동산 업자 행태: 부동산 업자는 차압에 직면한 주택 소유주들 상대로 short sale 사기가 극심해 졌다. 이들은 Short sale로 파생되는 세금, 신용불량, 은행이나 채권자가 short sale 후에 손실 액수 청구 권리, 은행의 short sale 부결 가능성, short sale의 경제적 손실, 매매 후의 개인적 의무 문제점을 숨기고서 listing을 받아낸다. 특히 Short sale 사기에 휘말리면 금융사기 범으로 몰릴 수 있다. 그런데도 Short Sale만 하면 신용, 은행 부채 등 모든 문제가 해결되는 만병통치약 같은 선전을 한다. 부동산 업자는 Short sale 이후에 발생될 이러한 문제점들을 고스란히 숨기고서 short sale 판매 listing을 받아 낸다. 대부분의 부동산 업자들이 부동산법, 담보법, 차압법이나 short sale 구조를 모르는 사람이 많다. Short sale 후에 주택 소유주가 피해당하는 것을 모르고 있거나, 알고서도 숨긴다. 근거도 없는 허위 거짓 설명으로서 판매자에게 short sale을 부추기면서 접근한다. Short sale 문제를 속이고서 short sale listing을 처리 한다면 사기 행위이다. short sale 사기는 금융 범죄에 속한다. Short sale 피해자는 부동산 업자 상대로 손해 배상 청구, 형사처벌, 부동산 면허 징계 청구를 할 수 있다. 만약에 short sale 판매자에게 여러 가지 손실이 발생할 문제점들을 알려 준다면 short sale 판매 할 사람은 극소수다.

차압이 short sale 보다 법적 책임에서 안전하다. 부동산 업자는 판매자가 어떤 피해를 당하던 말던 부동산 업자 수수료 챙기기에 혈안이 되어 있지 판매자의 피해에는 념두에 없다. 훗날 문제가 발생하면, 모르쇠로 손 사례를 친다. 현재 엉터리 부동산 업자 때문에 많은 short sale 피해자가 발생하고 있다. 엉터리 부동산 업자보다도 한 수 더 높은 무면허자 short sale 사기꾼도 있다. 또 short sale 판매자가 뒷돈을 요구하는 short sale 판매자 사기꾼도 있다. 최근에는 여러 기관에서 short sale 사기꾼 조심해라! 피해자는 사법기관에 신고하기를 부탁하고 있다. Short Sale을 쉽게 생각 할 것이 아니다. Short sale 구입자, 판매자도 범법 행위로 형사처벌 당할 수 있으니 주의해야 된다. (끝)
 
김희영 부동산 (951) 684 - 3000

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