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부동산업으로 밥벌이를 해 볼까 ? (5)
07/27/2011 05:54 pm
 글쓴이 : kiminvestments
조회 : 3,244  


부동산업자 이직 원인 가운데는 “다양한 지식 습득” 문제가 있다. 부동산업은 어느 분야보다도 다양한 지식을 요구한다. 법조문과 부동산 업자 상대 소송 사건에서 요구한 지식 의무 사항을 보면 만물박사라야 한다.

 

1. 판결로서 부동산 업자에게 요구한 지식: 부동산 업자는 전문인이기 때문에 전문 지식을 요구한다. 판결문에 나온 몇 가지만 예를 들면; 계약서 작성할 줄 알아야 한다, 경제, 세금법, 지진대, 지목 (zoning), 경계선, 지역권(easement), 면적, 사업내용, 융자, 건물 결함을 알아야 한다. 소유권 보험 기록 (title) 조사, 합당한 시설물 유무, 판매자가 수입과 지출 허풍떠는 것을 조사 할 줄 알아야 한다고 판결하고 있다. 부동산 업자가 “그 분야에 지식이 없었더라도 지식이 있다고 간주한다.”면서 일반 사람은 조사를 못하더라도 부동산 업자는 조사 할 줄 알아야 한다, 판매자보다도 많이 알아야 한다, 이외에도 여러 가지가 있다.

 

2. 법조문에서 요구한 부동산 업자 지식: 부동산 업자는 소유권 이전, 계약의 법적 효력, 부동산 법, 재정, 담보, 부동산 감정, 부동산 원론, 흰개미 (termite), 수리 필요성, 매매에 필요한 모든 사항, 미래 부동산 가격 영향, 경제, 회계, 세무, 부동산 실무, 영어, 수학, 저당, 담보, 사업체, 토지 경제(land economics)를 알아야 하고 위탁자에게 모든 것을 진실 되게 밝혀야 한다. 그리고 판매자를 위해서 적합한 조사를 한 후 사실 유무 확인을 해야 하며 손님이 영어를 이해 할 줄 모르면 손님의 모국어로서 설명 해 주어야 한다.

 

이와 같이 부동산 업자는 부동산과 관련된 많은 지식이 있어야 하고 손님에게 도움이 되어야하며 피해를 주어서는 안 된다는 것이다.

 

3. 부동산 업자 실상: 부동산 업자가 표준 계약서 뜻도 이해 못하고 계약서 작성 할 줄 모르는 사람들을 흔히 볼 수 있다. 영어 할 줄 안다고 계약서를 작성할 줄 아는 것이 아니다. 한국말을 할 줄 안다고 한국말 계약서 작성을 못하는 것과 같다. 표준 계약서는 구입자와 판매자가 공평하도록 만든 취지이므로 구입자 또는 판매자만을 위한 계약서를 작성 할 줄 알아야 한다. 계약법에 부합되도록 계약서를 작성해야 된다. 변호사도 부동산 계약서를 잘못 작성한 것을 간혹 볼 수 있다. 부동산 업자는 자기 밥벌이를 위해서 손님에게 피해를 주면 안 된다. 자기를 선택한 손님을 위해서 도와줄 수 있는 능력이 못되면 면허증을 쓰레기통에 버릴 수 있는 용기가 필요하다. 부동산 업자는 손님에게 모든 서류를 충분히 설명할 수 있어야 하고 부동산 관련 제반 법률을 알아야 한다. 부동산 업자가 은행, Escrow, Title 회사, 변호사의 잘못과 요구사항들을 감독하고 시정 할 줄 알아야 한다.

그들의 지시에만 뒤따라 다니는 정도의 실력으로서는 부동산 업자라고 할 수 없다. 다양한 지식을 요구하는데도 대부분 부동산 업자는 단순히 판매자와 구입자 소개로만 끝을 내는 정도이다. 도시설계, 건축, 건물 수리, 비용 계산, 건축물 검사, 건축 행정, 분할, 통계도 알아야 한다. 잘못된 건축물을 보고도 무엇이 잘못 되었는가를 모르는 사람이 대부분이다. 대부분은 자기를 위한 밥벌이에만 전전긍긍하고 있다. 진심으로 손님의 이익을 대변하는 사람을 찾기가 어렵다.

예로서, Short Sale만 하더라도 그렇다. 차압보다도 Short Sale 이 신용이 좋다는 엉터리 감언이설로서 Short sale을 부추기고 있다. 그러나 체납이 2 개월 이상이라면 Short Sale 판매자 신용은 차압, 파산하고 꼭 같다. 도토리 키 재기이다. 그런데도 부동산 업자의 이익을 위해서 short sale 하라고 권유하는 사람들이 있다. 진심으로 판매자를 걱정한다면, short sale은 아니다. Short Sale 시기는, 소유주가 파산을 한 후 곧 바로 은행이 차압을 시작 했을 때에 short sale 함으로서 부동산 업자한테 한 푼이라도 수입을 올려 보라는 뜻에서 처분을 할 때이다. 물론 파산으로 빚 정리를 마친 후의 시점이라야 된다. 물론 이것도 부동산 업자한테 이익이 되는 것이지 소유주한테 이익이 안 된다.
 
이처럼, 부동산 업자를 위탁한 사람을 위해서 최대한 혜택이 되도록 해야 된다. 법률에 대해서도 부동산 전문 변호사 못지않게 법률을 알아야 한다. 그래야 손님한테 피해가 없다. 부동산업처럼 다양한 지식을 요구하는 분야가 없을 것이다. 잘못 전해준 지식으로 손님이 피해를 당했을 때는 피해자가 부동산 업자 상대로 피해 청구를 할 수 있다. 항상 이 문제를 염두에 두고 있어야 한다. 부동산업은 stress 도 심하다. 영어도 할 줄 모르고 실력도 없는 사람이 부동산업을 하는데, 왜 난들 못하겠느냐는 사람이 있다. 그러나 피해 청구나 고소장을 받게 되면 이런 생각이 달라진다. 한인 부동산 업자 가운데 몇몇 사람은, 영어로 Hamburger 주문도 할 줄 모르고, 영어 한자 읽지도 못하고 쓸 줄도 모르지만 버젓이 부동산 broker 면허증을 받고서 활개치고 활동 하는 사람들이 있다. 영어 한 자 모르면서 어떻게 부동산 국의 영어 시험에 합격했는지! 심지어 단체 cunning (cheating) 그리고 돈 주고서 대리 시험으로 면허증을 받는단다. 한심한 노릇이다. (끝)

 

김희영 부동산 (951) 684 - 3000

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