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부동산업으로 밥벌이를 해 볼까 ? (3)
07/27/2011 05:52 pm
 글쓴이 : kiminvestments
조회 : 3,432  


 

 부동산업자 가운데는 철새족이 많다. 경기가 좋으면 부동산 업, 경기 나쁘면 이직한다. 결국 부동산 업자 수입이 없기 때문에 장기간 근무를 못한다.

부동산 업자 수입 : 부동산 업자 수입은 어느 정도 될까. 2005 년, 미 부동산 협회 보고에서 5 년 이내 경험자의 년 수입은 $24,500 이었다. 2005 년에 남가주 한인 부동산 업자 평균 수입은 $25,000 이란 보도가 있었다. 2006 년에 한인 언론사에서 한인 회계사 몇 명의 2005 년 세금 보고서에 나타난 보도 자료다. 2005 년 도에는 부동산 경기가 상승세였었다. 이 수치는, 수입이 있었던 사람에 대한 통계이지 수입이 없었던 사람까지 포함된 것은 아니다. 그러므로 부동산 업자 전체에 대한 평균을 낸다면 이 수치보다는 월등히 적은 몇 십 불도 안 될 수 있다. 한 사무실에서 수입을 창출한 사람은 10 ~ 30 % 정도이다.

미 부동산 협회 (NAR)에서 2009 년에 California 주 부동산 업자 2008 년 수입을 862 명에 대한 설문조사를 했었다. 수입을 올린 부동산 업자 연륜은 12 년 경험자로서 평균 총수입은 $45,600 인데 순수입은 $29,000 이란 발표가 있었다. 이 수치도 수입이 있었던 사람의 평균이다. 이런 상황이니 한인 타운에서 초짜가 발붙이기는 더욱 어렵다.

나도 한인 부동산 업자 수입을 알고자 했다. 한동안 매년 초에 각 부동산 사무실을 운영하는 broker 한테 연락해서 자료를 수집 했었다. 예로써, 부동산업에 30 여년 종사한 미국 사람이 있었다. 어떤 해는 연 총수입이 $50,000 정도 되었다. 그러나 부동산 불경기가 되자 3 년 연속 한 건도 못했다. 결국 부동산 회사에서 퇴출당하고 말았다. 사무실도 수입을 올리는 부동산 업자가 있어야 사무실을 운영 할 수 있다. 그러므로 사무실에서 수입을 올리지 못하면 강제 퇴출도 당한다. 나의 사무실에도 한 때 50 여명의 외국인 부동산 업자가 근무했었다. 그러나 불경기가 되자 8명만 남아 있다. 다른 직원들이 사용하든 사무실 공간을 나누어서 다른 회사에 사무실로 임대를 주었다.

부동산 업자 지출 : 부동산업으로 생활하기 위해서는 먼저 각 지역의 부동산 매물을 볼 수 있는 MLS 에 가입해야 된다. 물론 여기 회비에는 California Association of Realtor 가입비와 전국 부동산 협회원 비용이 포함되어 있다. 이 전체 비용이 연간 $1,500 정도 된다.

이외에 부동산 매매를 종결 할 때 마다 commission 받은 돈에서 사무실에 일정 비율의 수수료를 지불한다. 이것은 사무실 마다 차이가 있다. 일반적으로 경험 없는 사람은 수수료 100 % 가운데서 사무실 40 % 부동산 업자가 60 %, 경륜 자는 부동산 업자 70 %, 사무실 30 % 가 전형적이다. 어떤 사무실은 경륜을 따지지 않고서, 얼마 액수까지는 사무실에 30 %, 그 후 얼마 등의 차등 제를 두기도 한다.

NAR에서 2008 년 California 부동산 업자 862 명 설문조사에서 주요 경비 지출 항목을 수입과 함께 발표했었다. 주요 지출 항목은, 행정비 $920, 광고 $900, 전문직 유지비용 $810 사업관련 판촉 활동 $950, 사무실 용품 및 기기 $930, 자동차 유지비 $2,120 이었다. 이외에도 여러 기타 경비가 지출된다.

부동산 회사를 운영하다 보면 agent를 위한 사무실 임대료, 사무용품 및 관리비, CAR 계약서 구입비, 전화비용이 많이 지출된다. 그리고 부동산 업무 과실 보험 (Error and ommission:E&O)비용이 연간 고정 비용으로서 $17,000 ~ $20,000 이 지출된다. 매출과는 상관이 없다. 그러므로 매출이 많은 곳은 각 agent 당 비용이 적게 지출된다. 나의 사무실 경우에는 agent의 매매 건당 $125 배당이 된다. 어떤 한인 부동산 회사에서는 E&O 보험에 가입하지 않고서 자기 회사 agent들 한테 보험 비를 각출해서 몇 백만 달러를 사기 친 사건이 있었다고 한다.

광고비용을 회사가 무상으로 제공 해 주는 것도 아니다. 부동산 업자 개인이 돈을 지불한다. 어떤 한인 부동산 회사는 신문사와 헐값에 장기 광고 계약을 한다. 그 후 자기 부동산 업자한테 반강제 권유로 지면 배당을 시킨다. 신문사와 계약한 비용보다도 더 많은 액수를 자기 agent 에게 경비를 받아 내므로 agent를 통한 광고 수입을 올리는 회사도 있다. 부동산 업자가 회사를 떠난 이후에는 체납된 광고비 소송 청구를 하기도 한다. 부동산 업자 지출에는 수수료 배당 지불금 이외에도 책상 사용료라고 해서 돈을 받는 곳도 있다.
이런 내막을 모르고서 부동산업에 뛰어 들었다가는 실망하게 된다.

 

김희영 부동산 (951) 684 - 3000

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