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융자조정 성적표
07/27/2011 05:46 pm
 글쓴이 : kiminvestments
조회 : 1,809  


차압 방어를 위한 새로운 융자 조정 정책과 법률이 여름철 소나기 내리듯이 빈번히 쏟아져 나오고 있다. 은행이 새로운 차압절차법 준수를 위해서 융자 조정 신청을 독려하고 있다. 신청서는 무조건 받아주고 있지만 얼마나 많은 사람이 영구 조정 혜택을 보았느냐에는 의문이 있다.

 

차압감소 : 융자 조정 법률에 의해서 차압이 급감하고 있다. 남가주 한인들 차압은 2008년 3월 이후부터 2009년10월까지 월평균 차압 건수는 약 1,000건 이었다. 그러나 2009년 11월 이후부터 월 평균 600건으로 감소되어왔다. 2010년 이후부터는 570건으로서 감소된 것이 5 월에는 476 건으로 감소했다. 1년 전 995건보다 무려 -53%나 감소했다. 5월 남가주 차압은 28,402 건이다. 1년 전보다 -41 % 감소했다. 차압 계류 중에 차압이 취소되는 것이 지난 4월에 32%나 된다. 이것은 융자 조정이나 잘못 등록된 차압 때문에 새로 차압이 시작됨으로 차압 취소가 증가된다고 볼 수 있다. 새로이 경매 통고가 된 것이 14.6 % 이다. 결과적으로 17.4 % 가 융자 조정이 이루어진다고 보아도 된다. 차압을 막기 위한 융자 조정 신청 자체는 실효성이 있다. 은행이 서류 심사 후에 몇 명이나 혜택을 줄 것이냐는 아직도 미궁 속에 있다.

 

정부의 융자 조정 성적표 : 지난 2010 년 5 월 17 일 재무부에서 발표한 내용은, 2009 년 3 월 이후에1,200,000 만 명이 융자 조정 신청을 했다. 299,000 명의 주택 소유주가 영구적인 융자 조정 혜택을 보았다고 발표했다. 융자 조정 받은 사람들의 월부금이 평균적으로 $516 지출이 매월 감소되었다. 그러나 4 월 이후부터 영구적으로 융자 받은 사람 가운데서 체납되는 사람이 증가되고 있다는 것이다. 융자 조정 받은 사람 가운데서 23 % 의 사람들이 중도에 다시 체납이 되어서 성공하지를 못하고 있다. 4 월은 지난 3 월보다 79 %의 체납자가 증가되었다는 것이다. 한 사람은 6개월 체납 되었다가 융자 조정을 받았다. 새 월부금은 $622 로서 과거 월부금 지불 액수의 50 % 를 지불하고 있다.

 

Chase 은행에 의하면 이자는 2% 낮추고 30년 융자기간을 40 년으로 연장을 해 주었단다. HomEquServicingInc 에 의하면 80 % 의 융자 신청자가 조정 허가를 받았단다. JP Mortgan, Chase, City Group 은22 % 와 21 % 영구 조정을 받았다는 것이다. BOA 는 25 % 이다. 2009 년 12 월 재무부 발표에 의하면 융자 조정 신청자는 73만 가구였는데 3만 구만 수락된 4 % 에 불과했다. 물론, 융자 조정을 받은 사람이 몇 개월을 더 지속하느냐 에도 문제가 있다. 6 개월 이내에 30~40 % 가 탈락되고 있기 때문이다.

 

2010 년 6 월 17 일, SNL Financial은 S &P 의 Diane Westerback 에 인용 보도를 했다. 융자 조정 받은 후 2~ 3 개월 후에 30 ~ 40 % 의 채무자가 다시 월부금 체납이 된다. 그러나 1 년 이후에는 60~ 70 % 의 사람이 다시 체납되는 현상을 보이고 있다는 것이다. 정상적인 융자(prime loan) 를 받은 사람인경우에도 55~65 % 사람이 다시 체납이 된다고 보고했다.

 

융자 조정 대상자 실효성 : 재무부는 2010년 6월 3일, 정부의 융자 조정 대상은 1차 융자 잔금이 현 시장가격보다 15% 이상부터 25 % 까지만 대상이 된다는 것이다. 현재 가주에는 -25 % 이상 되는 주택들이 대부분이다. 2006 년에Ventura County 평균 가격은 $720,000, San Diego $623,000 이었다. 2007년 LosAngeles $605,300, Orange $747,260, Riverside $440,000, San Bernardino$378,500로써 최고 가격이었다. 2010 년 4 월 L.A. 평균가격은 $329,145 으로서 최고 가격 때에서 - 46 % 이다. Orange County$437,636 로서 -42 % 이다. 현재 남가주 어느 county 평균 가격에 비교를 하더라도 모두가 높다. 특히 당시에 주택을 구입하지 않았지만 재융자를 받은 사람들도 많다. 그래서 현실적으로 주택 가격이 융자 잔금보다도 -25 % 이상 대는 사람이 대부분이기 때문에 실효성에는 아직도 요원하다. 이 기준에 적용을 한다면 앞으로 차압이 더욱더 증가될 가능성이 높다.

Short Sale 하지 말라는 선몽 (先夢): 2010 년 6 월 18 일, 한 독자로부터 전화를 받았다. 경제적으로 어려움을 당하자 Short Sale 하겠다고 집을 내 놓았다. 그런데 친오빠가 Short Sale 하지 말라는 필자의 칼럼을 여동생한테 전해 주었다. 칼럼을 받은 며칠 후에 오빠는 이 세상과 인연을 끊고서 저 세상으로 돌아 가셨다. 하지만 여동생은 칼럼을 전해 받은 것은 하나의 일상의 일로 생각했었다. 그런데 저 세상의 오빠가 꿈에 나타났다. 동생이 걱정스러웠던 것이다. 꿈에서도 필자의 칼럼을 전해 주더라는 것이었다. 그래서 심상찮은 사건이라 생각하고서는 나에게 전화를 하게 되었단다. 재융자를 받았는데, short sale 해도 되느냐 ? 아무런 피해가 없느냐 ? short sale 하면 차압 파산 보다 신용이 좋아지느냐? 라는 질문이었다.

자기 부동산 업자는 Short Sale에 피해가 없다. 좋은 것 밖에 없다고 한다. 나는, 재융자이므로 연방 정부에는 세금을 지불해야 된다. 단 주 정부의 세법에서 일시적 면제가 된다고 전해 주었다. 재융자는 법적으로 은행손실에 대한 책임이 있지만 주택을 차압당함으로써 부채를 완납 한 것으로 인정이 되기에 은행에 배상을 안해 주도 된다.경제적으로도 차압을 당하면 Short Sale 당하는 것보다도 훨씬 더 오래 거주 할 수 있다. 신용 점수는 ShortSale, 차압, 파산 모두가 다 나빠진다. 어느 하나가 더 좋은 것이 없다.단 새로 융자 받을 수 있는 자격은 HUD 또는 Fannie Mae 또는 Freddie Mac 기관에 따라서 다르지만 파산당한 후 2 년 Short Sale 한 후 2 년 후에는 정상적 융자를 받을 수 있다.
 
그러므로 Short Sale을 하면손해다. 부동산 업자야 수수료 받아서 좋을 것이지만 집 주인 한테는 손해다. 오히려 차압을 당하는 것이 Short Sale보다도 여러 가지로 유리하다고 전해 주었다. 오빠가 동생을 생각해서 전해준 마지막 선물이요 유언이 나의 칼럼이었다는 것이다. 저 세상에서도 동생을 생각해서 꿈에서도 나타나서는, Short Sale 하지 말라는 칼럼을 전해 주셨어요...... 꿈에서도 동생이 잘되도록 가르쳐 주시는 오빠의사랑에, 여자의 감격스러운 눈물에 나도 같이 눈시울을 적셨다. 세상 살면서, 어려운 사람 돕고 살수 있다는 것도 좋은 일이다. 자기 밥벌이 보다는 손님을 위해서 일하는 전문인이 되어야한다. (끝)

 

김희영 부동산 (951) 684 - 3000

 

 

 
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