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융자조정 쉬워졌다 (1)
07/27/2011 05:44 pm
 글쓴이 : kiminvestments
조회 : 1,775  


 

차압에 직면해 있거나, 현재 차압 중인 사람, 그리고 부동산 업자로부터 잘못된 Short Sale 설명에 현혹되어서 Short Sale을 진행하는 사람에게 새로운 희망이 있다.

은행은 채무자에게 차압을 당하지 않고 집을 계속 유지 할 수 있는 융자 조정 방안이나 다른 방법이 있다는 것을 통고 해 줄 의무가 있다는 것이 법이다. 그리고 현재의 수입에서 주택 관련 지출 액수를 31 % 이하로 낮추어줌으로써 이사도 안가고 그 집에 살 수 있는 길이 있다. 이 결과 차압이 급격히 줄어들었다. Short Sale 하겠다고 나섰던 사람들도 은행에 연락해서 융자 조정 신청을 하고 있다. 과거에 융자 조정 신청을 했다가 부결 당한 사람도 다시 융자 조정을 신청 할 수 있다. 단 수입이 증명되면 훨씬 유리하다. 그러나 실업자에게도 희망이 있다. 3 개월 씩 월부금 지불 중단 또는 일부 지불로서 집을 차압당하지 않고 유지 시켜 주겠다는 것이다. 물론 개인 경제 사정에 따라서 변수가 있지만 차압을 당하기 이전에 은행이 이런 검토를 하겠다는 것이다.

차압을 막기 위한 새로운 정책도 빈번히 발표되고 있다. 연방 재무부는 2010 년 6 월 3 일에 새로운 융자 조정을 발표했다. 그 내용은, 1 차 융자 잔금이 현 시장가격보다 15 % 이상이어야 하고 25 % 이상 넘지 않는 부동산에 대해서 이자율을 2 % 감소시키고, 융자 기간을 40년으로 해 준다는 것이다. 물론 융자 조정 신청자의 신용기록도 감안한다고 했다. 과거 융자 조정 수혜 대상은 월수입에서 주택관련 지출 액수가 31 % 이상의 체납자와 실업자를 보호 해 준다고 했었다. 그러나 구호에만 그쳤던 것이다. 현재는 지출이 월수입의 55 % 이상 초과된 사람에게도 받아 준다. 단 55 % 이상의 지출 자는 FHA 융자 상담원 승인 하에 은행이 융자 조정을 해 준다.

2010 년 3 월 24 일자의 원금 삭감에 대한 방안은, 원금삭감은 3년에 걸쳐 20%의 원금 삭감을 하되 그때 시세에 맞춰 다음 2년 동안 다시 10%를 더 삭감함으로 융자액이 집값을 넘지 않도록 조정해 주겠다는 것이다. 대상은 20 %가 넘는 깡통주택이 대상이다.

2010 년 6월 4일, 원금 삭감 안에 대한 좀 더 구체적인 안이 발표되었다. 원금 삭감은 기존 융자 조정계획에 따른 방안을 검토해서 해당자에게는 원금의 일부 삭감함으로 월부금 지불에 도움이 된다고 인정했을 때에 원금 삭감을 한다는 것이다. 원금 삭감 기준액수를 3 년으로 나누어 첫해에 1/3 의 원금을 결정한다. 탕감된 액수는 다시 지불 안한 원금으로 추가되어 원금에 증가된다. 원금 삭감 액수에 대해서는 무이자로 적용한다. 이것은 기존 융자 조정에서 융자 탕감을 해 준 것과는 분리 적용시킨다.
각 시험기간 동안에 계약 이행을 잘 했을 때는 한해를 지난 이후의 시점에 1 년분의 융자 삭감을 연차적으로 해 준다는 것이다. 2 차 융자가 있는 사람의 경우에는 원금 삭감은 1 차 융자의 비율로 적용한다.

융자 원금 삭감을 해준 은행에 대한 혜택은, 주택 부채 경비가 105 % ~115 % 는 1 $ 원금 삭감에 대해서 $0.21, 115 %~140 % 는 $0.15 그리고 140 % 이상은 $0.10 의 혜택을 준다는 것이다.

2008 년 9월 8 일에는, California 주법에서 차압을 막기 위해서 융자 조정 또는 다른 선택권이 있다는 것을 고지해 주어야 한다는 법 (CC 2923.5)이 제정되었다. 이 법률이 2010 년 6 월 8 일에 상원 (SB 1275)에서 다시 수정이 되었다. 2003 년 1월 1일 이후부터 2009 년 1월 1일 사이에 융자 받은 사람에게 적용되며 2013 년 1월 1일까지 유효하다고 유효 기간을 연장했다. 이 법의 목적은, 채무자가 차압을 당하지 않도록 할 수 있는 다른 방법들을 제시 한 이후에 차압을 해야 된다. 이 법률 위반 시에는 차압이 무효가 되고 새로 차압 통고를 해야 된다.

2010년 6월 2일 가주 고등법원에서 이 법률 적용에 관련된 판결이 있었다.

은행은 이 법률을 준수해야 할 의무가 있다. 은행은 법을 준수했다. 채무자는 한 일이 없다고 했다. 법원은, 지방법원이 증거 수집을 다시해서 차압 진행 또는 처음부터 다시 차압을 위한 통고를 해야 한다고 재심환송 판결을 했다.

일련의 이런 사건으로 인해서 채무자에게는 더욱 좋은 결과가 되었다. 현재 여러 은행에서는, 차압을 새로 다시 시작하는 곳이 증가 되고 있다. 그리고 short sale 허락도 이 법률과 판결로 인해서 다시 통고를 하는 은행들이 늘어나고 있다.

한인들도 Short sale 이나 차압을 당하지 않아야 한다. 은행에 융자 조정 신청부터 새로이 하면 좋을 결과가 있을 것이다. (끝)

 

김희영 부동산 (951) 684 - 3000

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