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차압 주택 구입자의 주의사항
06/21/2011 10:11 pm
 글쓴이 : kiminvestments
조회 : 2,452  


차압당하는 사람에게 또한번 상처를 주는 사기꾼들 피해로부터 보호 해주는 법이 있다.

차압 주택 구입자 :

차압이 등록된 주택을 구입하는 사람을 두고 말한다.
대상은 (1) 단독주택으로서 1 - 4 세대 주택 (2) 소유주가 거주하는 주택 (3) 체납 (NOD) 등록된 주택 (4) 구입자가 거주하지 않을 주택 (투자가). 이 4가지 조건에 모두 적용되는 주택을 구입하겠다고 구입 계약서를 제출한 구입자인 경우에는, 판매자가 서명한 후 5 일이 경과되기 이전에는 소유권 등록을 할 수 없다.

판매자가 계약 취소 통고를 한 후 10 일 이내에는 아무런 조건 없이 모든 서류를 되돌려 주어야 한다. 흥정한 그 나라 언어로 10 포인터 (point) 크기 글자로 계약되어야 한다. 구입자에게 사기나 거짓이 있었으면 벌금 $25,000 과 1 년 이하의 형에 처하며 판매자에게는 실제 손실과 변호사 비용 및 벌금에 처한다.

부동산 업자가 중개 할 때는, 부동산 업자는 ‘부동산 면허 유효 확인“ 양식에 기재하고 계약 취소가 되었더라도 사기나 거짓이 있었으면 피해 보상과 벌금 지불 청구권이 있다는 통고를 판매자에게 해야 된다.

'에스크로‘ 중에 주택이 차압당한 경우에도 이 법이 적용되어야 한다는 법과 판례는 아직 없다.’ 리버사이드“ 지법에서는 적용 안 된다는 판결이 있었다.

특별 계약 양식 요구 :

판매자에게 차압 주택 구입 계약서 (Notice of Default Purchase Agreement), 부동산 유효 면허확인서 (Declaration and Proof of California Real Estate License), 차압 주택 계약 취소 통고 (Notice of Cancellation of the Notice of Default Purchase Agreement)를 작성해 주어야 된다.

매매 후에도 취소 :

부당한 이득을 취한 경우에는 매매가 된 이후 2 년 내에 판매자가 계약 취소 통고를 주면 계약이 취소 될 수 있다. 부당 이득에 의하여 취득한 구입자는 취소 통고를 등록한 후 20 일 이내에 판매자에게 모든 저당설정이 없는 깨끗한 소유권을 이전해 주어야 한다. 판매자는 돈 받았든 것을 되돌려 주어야 한다.

적용 대상은 (1) 담보 저당 (2) 재산 세금 미납 (3) 판결에 의한 저당인 때이다. 예외 사항은 은행, 저축과 융자(savings and loan associations, credit union 등), 부동산 담보로 매매하는데 관여 안 된 변호사, 자기가 채용한 부동산 업자, 채무 징수 사업자로서 매매에 관여 안 된 사람, 혹은 금융 기관 대리인은 제외된다.

차압 판매자 재환수권 :

채무자가 법원 차압 판결을 받은 경우에는 경매된 일자로부터 1 년 이내, 배상 판결이 없는 경우는 3 개월 이내까지 복권 할 수 있다. 판매자가 배상 판결금과 소송비용을 지불하므로 다시 자기 소유권으로 환수 할 수 있다. 캘리포니아 주는 법원 차압에만 재환수권이 있지만 “콜로라도”주는 개인적 차압도 5, 10, 75 일간의 환수권이 있다.

법원 차압에서 구입한 사람은 자기가 소유주이지만 과거 주인이 1 년 이내에 언제든지 돈을 지불하고서 소유권을 환수 해 갈는지 모르기 때문에 이 기간 동안은 불안정한 소유주가 된다. 단 국세청에서 저당 설정되어 있는 경우에는 120 일 이내까지 국세청이 복권을 할 수 있고 채무자가 파산법원에 계류 중인 경우에는 채권단에서 90 일 이내에 복권 행사를 할 수 있다.

법원 차압에서 구입한 부동산 소유권 증서는 “법원 차압 경매 소유권 증서 (Sheriff's Deed)”를 받고, 개인적 차압에서 구입한 부동산 증서는 “개인적 차압 소유권 증서 (Trustee's Deed) 를 받게 된다. 일반적으로 개인적 차압에서 구입한 사람은 소유권이 안전하다. (끝)

김희영 부동산 (951) 684 - 3000


 
 

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