부동산 칼럼

김희영

김희영 부동산 대표

  • 라디오코리아 "부동산 칼럼" 기고
  • 한국일보 "부동산 칼럼" 기고

Short Sale, 차압 융자 삭감과 세금 (2)

글쓴이: kiminvestments  |  등록일: 07.27.2011 17:31:38  |  조회수: 3123

융자의 원금 일부 또는 전액을 삭감해 주므로 서 은행한테는 큰 손실이 발생한다. 은행의 융자금 손실은 개인한테는 혜택이 된다. 개인한테는 혜택이 되므로 융자 받은 채무자한테는 개인의 수입이 되므로 세금을 지불해야 된다. 단 소유주가 거주하는 단독 주택으로서 2 년 이상 거주함으로서 단독 주택으로 인정이 되는 경우에만 세금이 면제된다. 재융자, 2 차 융자, Line of Credit 융자는 전부가 융자금에 대한 손실 배상 책임이 있는 융자가 된다. 은행에서 부채 삭감 양식 (1099-C)을 발행한다. 여기에 따라서 세금을 지불해야 된다.

 

집을 2 채 소유한 강 씨에게 숏세일하라는 부동산 업자가 있었다. 첫 집은 재융자 이었다. 주인이 살고 있는 집이므로 세금 걱정 안 해도 된다는 것이었다. 그래서 첫 집을 short sale 처리하게 되었다. 첫 집을 Short Sale 한 후 다시 2 번째 집으로 이사를 해서 약 6 개월 만 거주하다가 2 번째 집을 short sale 하면 소유주가 거주한 주택이므로 세금을 지불 할 필요가 없다는 것이었다. 부동산 업자는, 절대로 아무런 문제가 없다고 했다. 강 씨는 임대 로 살고 있는 입주자에게 사정을 해서 이사를 가게 만들었다. 강씨가 2 번째 집에 거주한 6 개월째에 short sale을 했다. 세금 철이 되자, 첫 집에서도 은행 손실 액수에 대한 세금 지불 통고를 받았다. 차라리 차압을 당했더라면 세금 지불을 안 해도 되었든 것이다. 재융자를 받았더라도 자기가 거주하든 주택이 개인적 차압을 당하면 부채를 완납한 것으로 인정하기 때문이다.

 

거기다가 2 번째 집에 대해서는, 소유주가 6 개월 거주 했지만 소유주 거주 주택으로 인정을 안 해 준다는 것이다. 2 번째 집에 대해서는 몽땅 세금을 지불해야 된다는 것이 법이다. 어떤 회계사는 세금 지불 안 해도 된다는 사람이 있다는 사람이 있지만 세법으로 모르는 사람의 답이다. 2 번째 집에 6 개월 거주하다가 short sale 한 사람은 세금을 지불해야 된다.

 

② 집을 2 채 가진 사람이 한집을 판 후에 다른 집으로 이사 간 후 바로 판매 할 수 있느냐 ? 못한다. 24개월에 1회만 허용된다. Short Sale 로 세금 혜택을 못 본다. 특히 주택이 2 개 이상인 사람이 short sale, 차압 당 했을 때 2 년 안에 다시 short sale을 하면 2 번째 집은 소유주가 거주했더라도 본인이 거주 한 집으로 인정받지 못하고 1 차, 2 차, 재융자 전체에 대해서 탕감 받은 액수 전액은 세금 지불해야 된다. (IRC 121 조)

 

③ Short sale 하면 무조건 특별법에 의해서 모든 주택에 세금 지불 안 해도 된다는 사람이 있지만 잘못된 정보다. IRC 108 에 의해서 자기가 거주하는 주택에 한해서 5 년 안에 2 년 거주 한 주택만 혜택. (IRC 121, 108)

 

④ 면제 유효기간 : HR 1424 에 의해서 2007 년 1 월 1 일부터 2012 년 12 월 31일 밤 12 시 까지 이다. (26 U.S.C. §§ 108(a), 108(b), 108(c) and IRS publication 908.

 

자기가 거주하는 주택 융자 액수가 독신 $1,000,000 이하의 주택 융자 탕감, 결혼자 $2,000,000 이하 (IRC §108(a)(1)(E))

 

⑤ 수입기준 : IRS 는 독신 $125,000 이하 수입, 부부 $250,000 이하 수입

 

⑥ California 세금, 독신 $400,000 이하, 부부 $800,000 이하

 

⑦ Mortgage Insurance 지불에 대해서는 연간 수입에서 부부 $100,000 이상 독신 $50,000 이상인 경우의 $1,000 에 대해서는 10 % 만 혜택. IRC 163(h)(3)(E).

 

⑧ 만약에 부동산 가격 상승으로 투자 수입 (Capital gain) 이 발생했을 때는 독신 $250,000 결혼 $500,000 세금혜택으로 처리할 수 있다. (IRC 108(h)(4))

 

하지만 현재의 주택 시장에서 Short sale, 차압으로 여기에 해당 되는 사람은 극히 적을 것이다. 이 문제를 잘 이해 못하고서는 부채 탕감을 투자 수입에서 공제 할 수 있다는 엉터리 정보를 제공하는 사람이 있다. 잘못 이해하면 세금 폭탄을 맞게 된다. 월급 같은 일반 수입 (ordinary income) 에 대해서는 투자 수입 (capital gain) 으로 인한 상쇄가 안 된다. 즉, 2 차 융자 또는 은행 손실로 개인 소득(세금 수입 양식 1099-C) 에 대한 받은 것은 capital gain tax 공제와는 상쇄하지 못한다.

 

⑨ 파산을 했거나, 채무가 재산보다 많은 경우에는 면제된다. (끝)

 

김희영 부동산 (951) 684 - 3000

DISCLAIMERS: 이 글은 각 칼럼니스트가 직접 작성한 글로 내용에 대한 모든 책임은 작성자에게 있으며, 이 내용을 본 후 결정한 판단에 대한 책임은 게시물을 본 이용자 본인에게 있습니다. 라디오코리아는 이 글에 대한 내용을 보증하지 않으며, 이 정보를 사용하여 발생하는 결과에 대하여 어떠한 책임도 지지 않습니다. 라디오코리아의 모든 게시물에 대해 게시자 동의없이 게시물의 전부 또는 일부를 수정 · 복제 · 배포 · 전송 등의 행위는 게시자의 권리를 침해하는 것으로 원칙적으로 금합니다. 이를 무시하고 무단으로 수정 · 복제 · 배포 · 전송하는 경우 저작재산권 침해의 이유로 법적조치를 통해 민, 형사상의 책임을 물을 수 있습니다. This column is written by the columnist, and the author is responsible for all its contents. The user is responsible for the judgment made after viewing the contents. Radio Korea does not endorse the contents of this article and assumes no responsibility for the consequences of using this information. In principle, all posts in Radio Korea are prohibited from modifying, copying, distributing, and transmitting all or part of the posts without the consent of the publisher. Any modification, duplication, distribution, or transmission without prior permission can subject you to civil and criminal liability.
전체: 476 건