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잘못 된 숏세일 지식으로 피해 (6)
07/27/2011 05:29 pm
 글쓴이 : kiminvestments
조회 : 2,603  


 

주택관리 협회(HOA) 비용, 숏세일은 지불 안하고 차압은 한다 ? : 차압에 직면한 사람으로부터 재산세와 주택 관리 협회비 질문이 많다. 숏세일 부추 키는 부동산 업자는, 숏세일은 재산세와 주택 관리협회비 체납을 지불 안 해도 되지만 차압은 해야 된다는 사람이 있단다. 이것은 거짓말이다.

재산세와 주택 관리협회 비용은 부동산에 저당 설정되는 공통점이 있다. 그러므로 돈이 없으면 지불 안 해도 된다. 차압에서 구입한 부동산 소유주가 지불하게 된다.

재산세 와 부동산 관리 협회비 체납 징수 절차를 알면 도움이 된다.

(1) 재산세 징수: 재산세 체납 시에는 10 % 벌금이 부과된다. 거기다가 체납된 액수에 대해서 매월 재환수 복권 (redemption penalties) 벌금이 체납금의 1.5 % 추가된다. 소유주는 체납된 재산세, 벌금과 비용을 5 년 이내에 지불함으로서 체납 저당설정이 회복 될 수 있다. 만약에 5 년 이내에 재산세를 지불하지 않았을 때는 정부에서 부동산을 몰수 (seize) 한 후 세금 체납 재산 공매 또는 정부로 귀속 시킬 수 있다. 이외에도 체납금 징수를 위한 소송으로서 약식재판 청구, 부동산에 저당설정 증명 등록을 한다.

재산세를 지불하지 않으면 융자 은행에서 대신 지불해 주기도 한다. 왜냐하면 담보물 보호를 위해서 이다. 경매인 경우에는 구입자가 재산세를 지불하게 된다. 그래서 차압당함으로 돈이 없다면 재산세를 지불 안 해도 법적으로 허용이 된다.

(2) 공동관리 협회비 징수: 공동관리 협회비가 체납되면, 체납금 이자, 연체 과태금, 협회 규정 위반 벌금이 12 % 이다. 적정 변호사 비용 및 경비를 징수 한다. 부동산 뿐 안이라 개인상대로도 청구한다. 관리 협회 저당 설정에 대해서 차압을 할려면 은행이 담보물 차압하듯이 “개인적 차압“ 절차를 거쳐서 차압을 한다. 재산세 체납 징수와는 차이가 있다. 협회비 체납 액수가 $1,800 이하 인 경우에는 협회에서 소액 재판 청구를 할 수 있다. 만약에 체납 액수가 $1,800 이상인 경우에는 관리 협회 이사장 (Board directors) 은 특정한 조건 하에서 차압을 할 수 있다.

특정 조건은 : 경매 일 30 일 이전에 공동 관리 협회 이사 모임 (board meeting)에서 50 % (majority vote) 이상 찬성이 되어야 한다. 만약에 소유주가 저당 설정 또는 차압 이전에 중재 재판 또는 다른 방법에 의한 중재 결정을 요청 했을 때는 협회는 이를 수락해야 된다. 만약에 협회가 차압을 했다고 하더라도 소유주는 차압 된 후 90 일 이내에 재 환수 (redemption) 권이 있다. 그러나 년 중 1~2 주 부동산 사용권리 소유주 (time-share) 를 위한 목적으로 개발된 부동산에 대해서는 이 법이 적용되지 않는다. 이것이 재산세와 부동산 공동 관리 협회비 체납에 대한 징수 법률이다.

하지만 차압에 직면한 사람이 돈을 지불 못하고 있을 때는 지불 안하더라도 이 비용은 부동산에 귀속되는 것이다. 숏세일을 하면 주택 관리 협회비를 지불 안 해도 되지만 차압당하는 사람은 협회비를 지불해야 한다는 근거 없는 허황된 말에 신경 쓸 필요가 없다. 현재 한인 타운에는 엉터리 숏세일 사기꾼들이 난무하면서 법적 근거도 없는 말로서 경제적으로 어려운 주택 소유자를 괴롭히는 부동산 업자가 있다. 현혹되지 말어야 된다. 숏세일 신청하면 재산세를 지불 안 해도 되지만 차압은 재산세를 지불해야 된다는 엉터리 부동산 업자도 있다.

숏세일 구입자가 2 차 융자 사실 안 밝혔다고 판매자 소송 : 숏세일 판매자 주택에 2 차 융자 사실을 밝히지 않으므로 서 구입자로부터 소송을 당한 판매자가 있다. 구입자 입장에서는, 2 차 융자가 있으면 숏세일 허락이 잘 안 된다. 흥정 시간도 더 많이 소요된다. 만약에 1 차 융자에서 숏세일 허락을 했지만 2 차가 허락을 하지 않은 상태에서 구입을 하게 되면 구입자의 담보물에 대한 손상이 발생한다. 이런 위험이 있는데도 2 차 융자가 있다는 사실을 밝히지 않았기에 구입자로부터 소송 당한 숏세일 판매자가 있다. 결국 부동산 업자를 잘 못 채용했기 때문에 이런 문제가 발생한다. 부동산 업자가 이런 내용을 매매 계약서에 포함시켰어야 한다.

일반적으로 숏세일 판매자는, 숏세일에 대한 매매 절차에 관심이 없다. 어떻게든지 월부금 지불 안하고 하루라도 더 오래 살아야겠다는 마음뿐이다. 경제적으로 어려움을 당하기 때문에 잠도 설치면서 생활하는 사람들이다. 부동산 업자가 이런 어려운 상황을 감안해서 조사를 해 주지도 않는다. 불공보다 잿밥에만 관심이 있기 때문이다. 숏세일 판매자와 구입자가 피해자들이 나타나고 있다. 그리고 숏세일 판매와 구입을 하면서 Escrow를 통하지 않고서 돈을 지불함으로 판매자와 구입자가 형사 처벌까지 받게 된다. (끝)

 

김희영 부동산 (951) 684 - 3000

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