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새해 부동산 방향
07/27/2011 05:03 pm
 글쓴이 : kiminvestments
조회 : 2,139  


부동산 차압 사태가 세계 경제공항을 만들자 차압 막기 전쟁이다. 여러 처방으로 몇몇 대형 금융기관만 혜택을 보았다. 서민한테는 백해무익이었다. 오히려 서민한테 피해만 주었다. 필자는 백악관 주인한테 현 부동산 정책 시정 방안에 대한 편지를 보냈었다. 답장은 “안을 제시해 주어 고맙다, 참고하겠다.”는 것이었다.

새해 차압 : 실업자 감소와 세대 당 수입 증가 없이는 차압이 계속 증가 할 것이다. 차압이 증가되면 부동산 가격은 하락된다. 남가주 차압은 2009 년 3 월 51,797 건 으로서 최고의 차압기록을 만들었다. 그 후 5 월 48,089 건, 10 월 40,811 건이다. 지난 11 월 31,897 건이다.

(1) 차압이 감소된 원인은 차압법 변경이다. 과거에는 월부금 체납이 90 일이면 차압인데 2009년 6 월 6 일부터는 2003 년 1 월 1 일 이후 융자받은 사람에게는 180 일 체납이면 차압 하도록 연장을 했다. 이 법의 적용은 12 월 6 일부터 시행되었다. 여기에 적용 받는 사람이 차압 경매가 되려면 금년 3 월부터 시작된다. 차압법 변경으로 차압이 임시 지연되자 은행매물 감소로 반짝 경기가 몇 개월 지속되었다. 이것을 보고서 부동산 경기가 되살아난다는 호들갑이지만 눈감고 아옹하기이다. 단기 투기꾼의 경쟁이 치열해 져서 중, 저가 은행 매물에 1 주일에 10 ~ 50 건의 구입 희망자 속출 현상이다.

(2) 비우량주택 융자 (sub-prime) 받은 사람이 첫 5 년간은 낮은 고정 이자를 받았다. 이들에게 새 변동이자 적용이 금년 1 월 1 일부터 시작 되었다. 낮은 고정이자 보다도 배 정도로 높은 월부금을 지불해야 된다. 낮았든 고정이자 월부금도 지불 못하는 형편인데 높은 월부금 지불은 이들에게 차압 시장으로 몰아넣게 된다.

(3) 숏세일, 융자 조정 신청은 절대다수가 거절당하고 있다. 지난 12 월 재무부 발표에 의하면 융자 조정 신청자는 73만 가구였는데 3만 가구만 수락된 4 % 에 불과하다. 그것도 영구적인 재조정이 안이다. 겨우 3 개월 ~ 6 개월 길어야 1 년 정도 단기 처방이다. 숏세일도 판매량의 10 % 밖에 안 된다. 숏세일이나 융자 조정을 받지 못한 사람은 결국 차압 또는 파산으로 몰려가므로 차압은 증가 될 수밖에 없다. (4) 은행 업무 폭주로 차압 대상이지만 차압을 진행 못한 것이 많다.

이외에도 (5) 파산 증가 (6) 감정 제도 변화 (7) 융자 심사가 까다롭게 변경되었기에 구입이 어려워졌다. 구입이 어려우면 집 판매가 어려워져서 주택 가격 하락으로 연결된다.

현재 California 주 58 개 County 내에서 가장 차압이 심한 곳은 Los Angeles, Riverside, San Bernardino, San Diego, Orange county 순위이다. San Francisco는 11 월 차압 352 건 이다. 그러므로 California 주 차압은 남가주 문제이다.

부동산 가격 : 가주 부동산 협회는 평균 가격 $271,000에서 금년에는 3.3 % 상승한 $280,000 예상한단다. 그러나 CNN 발표에는 남가주는 -15 % 하락, 마켓 오라컬은 미국 평균 주택 가격은 -30 % 하락 예상이다. 가주 부동산 협회는 지난해에 -6 % 예측했지만 실상은 -18 % 가 되었다. 3 배 오차가 났었다. 중.저가 주택은 -15 % 정도 하락, 고가 주택은 -30 % 이상 하락될 것이다. 그렇지 않고는 서민 수입으로 집을 살 수가 없다.

지난해 7 월부터 주택 가격이 상승하고 재고량이 감소했지만 차압법 변경으로 반짝 경기다. 남가주 평균 주택 가격이 3 월 $289,679 이든 것이 11 월 $309,428 으로서 7 % 상승했다. 판매량은 3 월에 가장 낮은 16,164 건이든 것이 11 월은 17,964 건이다. 2009 년 7 월에는 판매량이 최고로서 35,855 건이었고 가격도 7 월이 최고로서 $312,354 이었다. 현재는 이때보다 하락하고 있는 추세다. 이런 현상은 차압법 변경으로 일시적 현상이라 본다.

구입 시기:
차압 량이 가장 많이 쏟아진 때가 적기이다. 기적이 없는 이상 현 차압 집행으로 보아서 8월 ~ 10 월 경이된다. (끝)

 

김희영 부동산 (951) 684 - 3000

 

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