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잘못알고 있는 차압지식으로 집 날린다 (2)
07/27/2011 04:59 pm
 글쓴이 : kiminvestments
조회 : 1,814  


융자조정, 숏세일 신청 중에 차압 못한다?:
 
융자조정 신청 서류 제출한 후 소식 기다리는 사이에 차압 통고를 받았다. 은행이 “숏세일”하라고 말해두고는 차압 등록을 했다. 은행이 이렇게 거짓말 할 수 있나 ? 은행이 채무자에게 선택권을 준 것이지 상호간에 구속력이 없다. 융자 조정, “숏세일” 기다리는 사이에 은행이 마음을 바꾸어 차압을 진행하는 것이 법률적으로 ‘부정직한 사항“이 안이다. 구두계약 위반도 안이다. 부정직한 사항은, 개인이 다른 선택권 없이 구속력을 갖춘 때이다.

은행이 ”숏세일“, 융자조정 시에 채무자에게 편지를 보낸다. 편지 내용은, "우리가 무엇이라고 대화를 했든지 간에 이것은 상호간에 구속력을 갖지 않는다. 이것은 최종 합의가 안이다. 최종 합의가 되었을 때는 계약서로 작성한다. 그러므로 은행은 계약의 권리를 유지한다"고 되어 있다. 사기 방지법에는, 은행과 먼저 구두로 흥정을 하지만 흥정 후에는, 융자 액수가 10만 달러 이상인 때는 서면 계약이 되어야 한다. 물론 은행과의 구두계약이 서면계약과 같이 인정된 판례들도 많이 있다.

Citi 은행이 융자를 제공한 후 담보계약 위반이 되자 건축 융자 지급 중단과 차압을 시도했다. 법원은 2002년에, 은행은 채무자와 계약상 의무가 결정되어 있고 담보계약을 위반한 채무자에게는 “정직해야 할 의무”가 없다고 판결했다.

Great Western 은행에서 2 백만 달러 융자 받은 후 불경기로 가격이 50 % 하락했다. 채무자는 월부금 $15,000 대신에 $6,000 만 받고, 원금 80만 달러 탕감을 요청했다. 은행은 체납금 받을 목적으로 23만5천 달러를 먼저 지불하면 흥정하겠다. 은행은 돈을 받은 후 계약서를 보냈지만 은행이 흥정을 안했다. 채무자는 계약위반, 사기로 소송했다. 법원은, 은행이 사기를 했지만 원고는 돈 지불할 의무가 있는 사람이므로 손실 본 것은 감정비와 변호사 비용이므로 은행은 이 돈만 지불하라고 판결했다.

1997 년에 집을 구입하면서 GE Capital 은행에서 55만2천700 달러 융자를 받은 후 2002 년에 차압이 등록되었다. 은행은 체납금 중 1만3천 달러만 먼저 지불해 주면 융자조정 계약서를 보내겠다고 했다. 은행 계약서에는 실제 흥정했든 내용과 차이가 있기에 채무자가 수정해서 은행에 보냈지만 은행은 서명을 안했다. 그 후 은행이 다시 차압을 하자, 계약위반, 사기로 소송했다. 법원은 2008 년에, 사기 방지법에 의해서 부동산 구입은 서면 계약이 되어야 하고 융자 계약도 여기에 속한다. 융자 조정, 변경도 서면이라야 된다. 차압 연기도 여기에 해당된다. 구두로 연장 해준다고 돈을 받았지만 부동산 사기법에 저촉되지 않는다. “숏세일”, 융자 조정에서 은행 서명이 없으면 무효다.

변호사, 부동산 업자로부터 피해 보상:
변호사가 융자소송 접수하면 월부금 지불 안 해도 된다고 했는데 차압 통고받았다는 사람이 있다. 융자 조정, “숏세일”과 관련해서 허위과대 광고로 피해당하는 사람이 많다. 피해자는 사기꾼 변호사, 부동산업자 개인한테 피해 청구를 할 수 있고 또 변호사협회의 “의뢰인 보호기금 (Client Security Fund : (213) 765-1140))에 신청하면 피해자에게 5 만 달러까지 보상한다.

최근 변호사 협회는 하루에도 수십건 씩의 융자 조정 변호사로부터 피해 사례가 접수되고 있단다. 부동산 업자로부터 피해당한 사람은 부동산국 (213 620-2072/916 227-0931) 기금에서 1 건에 5만 달러, 한 부동산 업자 전체 건수는 25만 달러까지 보상된다. 변호사 윤리규정에는 허위광대 광고, 일이 잘 안되는데도 잘된다, 접수 안 시키고도 잘 진행되니 걱정 말라는 거짓말, 편지를 보내도 답도 없는 변호사는 징계 대상이다. 부동산업자도 이런 윤리 규정이 있다. (끝)


김희영 김희영 부동산 (951) 684 - 3000

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