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공동관리 협회(HOA)가 건축 규제
01/18/2018 12:32 pm
 글쓴이 : kiminvestments
조회 : 1,391  



공동관리 협회(HOA) 건축 규제


“Condo“같이 공동관리 지역 협회 (HOA)가 구성되어 있는 곳에서는 ”공동 관리협회”에서도 건축 관련 심의를 한다. 시청에 건축 허가를 제출하기 이전에 이곳부터 먼저 심의를 받아야 된다. 협회에서 건축법과 HOA 설계 기준 준수를 요구한다. 시설물이 HOA 시설과 연결 된 사항, 외벽 페인트 색, 수리, 건축 자재 종류, 정원수 종류, 뒷마당 정원, 건축 모양, 건물 높이, 담, 냉. 난방 시설 추가, 태양열 시설, “페디오“, “스파“ 시설 같은 것이 심의 대상이다. 허가 항목에는 건축법이나 시청 건축과의 허가 사항이 안인 것도 요구한다. 시청 건축 허가 사항은 HOA 허가 후에 신청해야 된다. 인접한 이웃에도 건축 신청 통고를 해야 된다. 건축허가 심의는 도면을 제출 한 날로부터 보통 60 일 이내에 심의하고, 허가 발급 후 6 개월 이내에 완공해야 된다. 시청 요구보다 더 까탈스럽다.

시청의 건축 심사도 이들의 전문성에 자질 문제가 있다. 전문가들로 모여 있다는 시청 건축 심의에서도 근거 없는 엉터리를 요구하기도 한다. 법에도 없는 적용을 잘못 시키는 경우가 있다.


나는 땅을 구입해서 지목 변경도 하고, 설계를 해서 땅을 밀어 정지작업도 하고, 건축 공사를 직접 해 본 경험들이 많다. 이렇게 부동산 개발을 한 경험이 있고 General Contractor 면허와 정원시공 면허도 있다.


Moreno Valley 시청 건축과에서 planning commissioner 로서 한동안 건축 심의와 공청회를 주관했든 일이 있었다.  내가 시청 건축과에서 일을 할 때에 알게 된 것은, 시청 요구 사항이 엉터리인 경우가 있다는 것을 알게 되었다. 심지어는 분명히 상업 지목인데도 다른 지목이라고 알려 주는 것도 보았다. 간판 법 적용을 잘못해서는 합법적인 간판을 불법이라고 적용해서 딱지를 발급 한 것도 보았다.


Rialto 시에서도, 한 필지에, 특정 업종 건축 허가를 줄 수 없도록 되어 있는 곳인데도 건축허가가 발급된 것도 보았다. 이 사실을 시청에 통고 했더니, 자기들도 너무나 어아하게 생각하면서 최근에 자기들 실수를 인정 했든 일이 있었다. 지목 변경 신청 심의도 도시 설계 기준에 맞지도 않는 잣대로 지목을 결정하기도 한다. 


Riverside 한인 성당 건축을 책임맡고서 일을 했었다. 설계사를 채용해서 재건축 허가 신청을 하러 설계사와 같이 시청 건축과에 갔었다. 시청 건축과에서는 장애인 법, 소방법 등 모든 것을 새 건축법에 맞도록 새로운 설계 도면을 요구 했다. 결국 설계 도면이 부결 당한 것이다. 시청의 모든 요구 사항을 준 수 할려면 추가 공사비가 $1,500,000 정도 예상되었다. 설계사는, 시청에서 이렇게 요구하는 것이니까 시청 요구를 준수해야만 재건축을 할 수 있다 ! 한영승 신부님은, 이 보고를 듣고서, 건축 헌금 $2,000,000 조성하는데 근 30 년이란 시간이 흘렀는데 어떻게 또다시 $1,500,000의 건축 헌금 조성을 하느냐 ! 건축 한다고 하니까 신자들도 많이 떠난 경험이 있다 ! 그래서 차라리 재건축을 포기하고 옛 건물을 그 되로 사용하자 !


나는 시청으로부터 건축 허가 부결 통고를 받은 후에, 건축법에서 다른 예외 사항이 있다는 것을 알고는 있었지만 법조문을 기억하지 못했었다. 곧 바로 건축법 조사를 시작했었다. 건축법에서 예외 조항 법 조문을 찾아서는 뒷날 아침에 내 혼자서 건축과를 찾았다.

나는 건축법 되로 심의를 해 달라면서, 법조문을 제시 했었다. 어떻게 이런 법률이 있는가를 알고 있을 정도의 지식이 있었느냐는 것이었다. 결국 시청 건축과 직원들이 다시 회의를 했다.  자기들도 몰랐다는 것이다. 결국 내가 주장한 법에 적용해서 약간의 도면 변경을 하고서는 바로 성당 건축 허가를 받아내었다. 비록 시청 건축과에서 몰랐다고 하더라도 건축 설계일을 맡은 설계사라면 이런 법률도 알았어야 된다. 


건축 설계사한테 약간의 도면 변경으로 건축 허가를 받았다고 통고를 했다. 설계사는 어떻게 건축 허가를 받았느냐면서 자기도 깜짝 놀랐다. 시청에서 성당 제단 양쪽에 장애인 손잡이 시설을 요구했지만 이것도 미관과 장애인법 목적을 설명해서는 손잡이 시설을 면제 받았다. 정원을 도로변에서 30 feet 시설 할 것을 요구 했지만 15 feet 로 줄였다. 포복 식물 폭을 6 inch 요구 한 것을 1 feet 으로 늘렸다. 이렇게 함으로서 공사비용과 시간을 절약 했다. 그 후에 성당 건축을 할 수 있었다. 

전문가들로 모여 있다는 시청 건축과도 때로는 이러한 엉터리 건축 심의가 있다.

처음 미국 생활을 했을 때에는 미국 정부 조직이 기계 톱니바퀴 같이 서로가 잘 물려서 운영이 된다고 생각했든 때가 있었지만, 오래 살다가 보니까 미국 행정 조직이 너무나 엉터리가 많다는 것도 알게 되었다. 그래서 관련 분야의 법률을 알아야 된다. 법블 알아야 큰 소리 칠수 있다. 


이런 사례를 기술하는 이유는, 많은 사람들이 시청 건축과에서 요구하는 지시를 무조건 따라야 한다는 것으로 알고 있지만, 시청 직원들이 잘못 심의하거나, 법을 잘못 적용하는 경우해서 엉터리 요구를 하는 경우가 있으므로 시청 요구 사항에 의문이 있으면 의의 신청을 해야 된다.


그러므로 HOA 건축 심의 위원회의 건축 심사 위원 자질에는 더 더욱 문제가 많을 수 있다. HOA 건축 심의 위원들이 건축에 문외한들이 완장 찬 행패를 한다. 월권행위를 즐기는 경우도 있다. 


월권행위 :

한 HOA 건축 규제는, 1928년에 등록된 토지 사용 규제에서 “예술 심의 위원회” 서면 동의를 요구했다. 창문 크기를 벽면과 비율적으로 적게 만들게 허락했지만 담은 부결했다. 소유주는, 건축 예술 사항은 어떤 특정 지침으로 결정할 수 없는 행위라고 주장했다.

법원은, 사용제한 규제에서 위임받은 사람의 결정에 다른 사람이 혜택을 볼 수 있게 한 것은 구속력이 있다. 규제 지침은 합당하고, 위원회에서 주택 증축과 새 담 건설을 부결 할 수 있다. 심의 위원회 결정이 불합리하거나 월권행위를 하지 않았을 때 또는 대중 관행에 위배 되지 않았다면 그 결정은 구속력이 있다.

다른 사건에서, 월권행위를 한 경우에 HOA는 $198,000 배상 해 줄 것과 담을 쌓을 것을 허락 한 사건이 있다.


건축 형태 :

HOA 규정에는 특정 건축 형태로서 눈 많은 산장 주택 형태 (Alpine)를 요구했다. 소유주는, HOA는 불합리한 요구이며 건축을 못하게 한다는 소송을 했다. 지방법원은 신청자 패소 판결을 했다. HOA는 변호사 비용 청구 판결을 받았다. 고등법원은 번복 판결했다. HOA 규정에 변호사 비용 청구 조항이 없기에 청구를 못한다. 건축심의 위원회를 두어야 하고, 건축 설계 지침서에 변호사 비용 청구를 한다고 수정해서 삽입해야 된다.


규정 위반 시 건축허가 취소 :

이웃과의 사이에 5 feet 지역권 (easement)이 있었다. HOA 로부터 지역권에 “덱 (deck)”과 더운물 목욕 시설 (Hot tub)건축 허가를 받았다. 그러나 HOA는 허가를 발급한 한 후에서야 규정 위반을 알았다. 협회는 공사 철거하는 비용을 지불 해 줄려고 했지만 거절당했다. 협회는 규정 준수, 공공 민폐이므로 규정 준수와 철거요구 소송을 하면서 부동산에 소송 계류 등록을 했다.

법원은, 지역권에는 영구적인 구조물을 설치 할 수 없다. 현 시점에서 피고가 시설물을 철거했기에 기존 시비는 해결되었다. 피고는 HOA한테 변호사 비용 $9,672 지불과 건축물 철거를 판결했다.


이웃이 건축 반대 :

“페디오“ 건축 신청을 했다. 이웃집에서 시야를 가린다고 항의했다. HOA는, 규정에서 페디오 건축 허락을 할 수 있는 것인지, 이웃이 건축물 시설 반대를 할 수 있는 것인지에 대한 법원 결정을 요구했다. 법원은, 이웃이 페디오 건축할 사람한테 소송 할 사건이 안이다. HOA도 이들한테 소송을 할 사건이 안이다. HOA는 전세 건물 소유주와 같은 입장이다. HOA는 규정에 근거해서 집행하면 된다.


건물 높이 :

HOA 규정에는 건물 높이는 17 feet로 명시 되어 있지만 정부에 등록이 안 되어 있었다. 주택 건축 설계도면을 위원회에 제출해서 건축 허가를 받았다. 허가 도면에는 주택 높이는 17 feet 이내라고 적혀 있었다. 그러나 건물 높이가 규정보다 더 높아서 시야를 가린다는 항의가 들어왔다. HOA 건축 심의 위원회에서는 땅 정지와 집 기초 검사를 했다.

위원회는 제한 높이보다도 9 feet가 더 높으며 이웃 시야 방해로 항의가 있다는 편지를 보냈다. HOA는 주택 높이를 낮추라는 소송을 제기했다. 위원회는 회의 기록이 없었고, 언제부터 건축 규제를 했다는 기록도 없다. 그러나 구두 진술에서, 건축이 시작되기 10 여 년 전부터 구성되어 있다고 했다. 법원은, 주변 환경을 보면 건축 규제를 해 왔다는 것을 알 수 있다. 기록이 없더라도 법적인 인증을 할 수 있다. 등록이 안 된 HOA 규정 지침은 공소시효가 5 년이다. 등록이 안 되어 있더라도 HOA 규정 집행이 공정했을 때는 구속력이 있다는 판결이 있다.


김희영   김희영 부동산 (951) 462 - 1070 


 
 

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