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구입자가 집수리 요구, 판매자 대책
09/25/2016 03:57 pm
 글쓴이 : kiminvestments
조회 : 3,063  


구입자가 집수리 요구, 판매자 대책 


구입자가 집수리를 요구한다. 판매자는 가능한 수리 안 해주고 팔려고 한다. 부동산 업자는 이쪽저쪽 기세를 보게 된다. 특히 구입자와 판매자를 대리한 양쪽 부동산 업자 경우에 가장 난감한 문제가 발생한다. 구입자 편도 못 들고, 판매자 편도 못 들게 되는 어정쩡한 입장이 된다. 두 주인을 섬기는 문제가 있기 때문이다.

이런 문제가 발생하면, 먼저 법에서 판매자한테 요구하는 판매자 의무, 계약 상태, 관행과 현실을 생각해야 된다.


판매자의 법적 수리 의무: 

판매자는 California 주법에 의해서 판매 시에 주택 결함을 충족 시켜야 할 것이 있다. 화재경보기 (Smog Alarm), 지진 시 온수 가열기 (water heater bracing)가 넘어지지 않도록 윗부분과 아랫부분에 철 띠를 둘러서 안전하게 묶어 고정시키는 것, 일산화탄소 검전기 ( Carbon monoxide detecCarbon Monoxide detector)를 시설해야 하는 3 가지 사항뿐이다.


물론, 지방시에 따라서는, 천연 Gas 배관에 지진 시에 자동으로 Gas를 차단시키는 장치 (gas shut- off valves), 물 절약을 위한 변기와 shower 분사 꼭지 시설, 을 요구한다.

정부 검사원 또는 정부에서 허락하는 배관 시공 면허증 소유자가 검사를 한다. 이러한 것이 판매자가 소유권 이전 이전에 구입자에게 수리 또는 교체를 요구하는 법적 요구 사항이다. 

판매자는 이러한 법적 요구 사항 이외에는 어떠한 특정 시설에 대한 교체 또는 수리를 할 의무가 없다. 그러므로 구입자는 부동산 결함에 대해서 수리를 요구 해 달라고 요구 할 수 있는 아무런 법적 권리가 없다.


구입자가 이러한 사항 이외에 판매자에게 수리를 요청하는 것은 실례가 된다. 

구입자가 집 검사를 할 때에, 주택 안전에 문제가 발생 할 수 있는 전기 선 노출, 목재가 썪어 있거나, 지붕이 내려 앉아 있거나, 곰팡이 서식, 쥐가 돌아다니거나, 바퀴벌레가 진을 쳐 있거나, 다른 곤충들이 서식하는 문제가 있는 것을 판매자한테 소름 끼치는 말을 했다손 치더라도 판매자가 이러한 문제에 대한 수리를 할 아무런 법적 책임이 없다. 판매자는, 이러한 문제들이 있다는 것을 판매자가 알고 있는 중요한 정보를 구입자한테 “결함을 밝혀야 하는 보고서 (TDS)" 에 이런 사실만 밝혀 주면 된다. 이러한 결함을 구입자한테 밝혀 준 후에는 판매자한테는 아무런 책임이 없다. 물론 계약상의 수리 요구는 판매자의 법적인 수리 요구하는 차이가 있다.


판매자는, 잘못 된 사항을 “알고 있는 것”만 밝혀주면 된다. 그리고 법률로서 판매자가 이행해야 할 사항만 충족 시켜 주면 된다.

하지만, 구입자가 이런 저런 수리를 요구하는 경우가 있다. 이때에 판매자가 구입자한테 어떤 결함 사항을 수리 해 주겠다고 약속을 했다면, 이것은 상호간에 합의된 계약이 된다. 판매자는 수리 해 주겠다는 계약 사항에 대해서 수리를 해 주어야 될 의무가 있다. 판매자는 수리 기간과 Escrow 종결 예상 기간에 계약상 문제도 생각 해 야 된다.


계약서 : 

부동산 업자들이 일반적으로 사용하는 표준 계약서는 “부동산 협회 (CAR)"에서 만들었다. 주택 매매 표준 계약서에는, 구입자가 Escrow 기간 중에 판매자한테 수리할 것을 요구 할 수 있다.  판매자는, 구입자가 구입 계약서를 제시한 때와 거의 비슷한 상태 (AS IS)를 유지해야 된다고 되어 있다. 만약에 Escrow 중에, 구입자가 구입 계약서를 제출한 당시의 상태보다도 결함이 발생했을 때에는 판매자한테 수리 책임이 있다. 단, 구입자가 주택 구입 검사를 위해서 조사를 하다가 고장을 내거나 손실을 입혔을 때에는, 구입자한테 책임이 있다.


구입자가 수리 요청을 함으로서 매매 계약이 된 Escrow를 취소당하지 않고서 매매를 종결시키는 것이 좋다. 판매자가 자발적으로 구입자의 어떤 수리 항목에 대해서 수리 해 주겠다고 구입자한테 계약을 할 수 있다. 판매자는 현재 사용하는 부동산 협회 (CAR)의 표준 주택 매매 계약서에는, “판매자는 구입자가 구입 계약서를 수락한 때의 ”현 상태 (AS IS)“를 유지해야 된다”, 그리고 부동산, 수영장, 땅의 관리도 계약서를 수락한 때와 비슷한 상태를 유지해야 된다. 구입자는 “부동산을 검사할 권리가 있다.“ 고 계약되어 있다. 즉, 계약서를 수락 한 시점과 동일한 물리적 기존 ”현 상태”로 판매하는 것이다. 그러므로, 판매자는 구입자가 수리를 요구 하더라도 “현 상태”로 구입하는 조건이라고 주장 할 수 있다. 판매자가 수리를 안 해주도 된다.  


단, Escrow 중에, 구입 계약서를 제출한 당시의 상태와 다른 결함이 발생했을 때에는 판매자한테 수리 책임이 있다. 표준 주택 매매 계약서에 보면, “Escrow 기간 중에 이런 변경이 있 쓸 때에는 판매자에게 수리할 것을 요구 할 수 있다.” 고 되어 있다. 


계약에는, 판매자가 수리를 할 때에는, “기존의 자재와 비슷한 것으로 일반적인 수리 표준에 맞게 수리를 잘 해 주겠다. 수리는 법에서 요구하는 되로 해야 된다” 는 내용이 있다. 판매자는 구입자한테 수리를 해 주겠다고 약속한 수리 사항을 점검해야 된다.


그리고 건축 허가 사항인지 안인지를 시청 건축과에 문의를 해 보는 것이 안전하다. 일반적으로 인건비와 자재비용 전체 공사비가 $500 이상이 되었을 때에는 면허가 있는 시공업자를 채용하는 것이 안전하다. 무 면허자는 $500 이하에 대한 공사만 할 수 있다.

인건비와 자재비용 전체 액수가 $500 이하의 수리라고 하더라도, 집 기초 수리, gas 배관 수리, 온수기 (Water hear) 교체, 전기 선 수리, 문틀을 크게 또는 적게 만들 때, 특정 수리 사항에 대해서는 시청으로부터 건축 허가를 받아야 된다. 만약에 가정집의 벽면 석고합판 (dry wall)을 수리 또는 교체 한다고 했을 때에는 시청 허가를 요구한다. 그러나 상가 건물의 dry wall 교체나 수리에 대해서는 시청 허가를 요구하지 않는다. 하지만 지붕 전체를 교체 할 때는 시청 건축 허가를 받아야 된다.

그리고 표준 계약서에는, “단, 구입자가 주택 구입 검사를 위해서 조사를 하다가 고장을 내거나 손실을 입혔을 때에는, 구입자에게 책임이 있다”고 되어 있다.


부동산의 물리적인 상태가, “판매자는 구입자가 구입 계약서를 수락한 때의 ”현 상태 (AS IS)“를 유지해야 된다”고 되어 있다. 이런 (AS IS) 조건은, 비단 물리적 상태뿐만이 안이라 담보, 소유권 문제, 입주자, 융자 등에 관한 변화가 있어도 안 된다. 변화가 발생되면 구입자한테 사전에 협의하고 보고를 해서 허락을 받아야 된다.

예로서, 부동산 매매 중에 판매자가 집을 잡히고 돈을 빌리거나, 과거의 line of credit에서 돈을 인출하는 문제로 시비가 발생하는 경우가 있다.


판매자는, 건물 수리와는 상관이 없는 다른 문제이기에 신경을 안 쓸 수도 있다. 판매자가 주택 매매 중에 집 Equity 융자 ( home equity line of credit (HELOC))가 있는 것을 인출하거나 주택을 담보로 재 융자를 하면 안 된다. 왜냐하면 부동산의 물리적 변동 상황이 안이지만, 담보 가치에 변화가 발생한 것도 시비 대상이 된다. 때로는 Escrow 종결을 계획대로 못 할 수도 있다.


전문적인 주택 구입 사기꾼 들이, 융자를 동시에 다른 2 은행을 통해서 받은 후에 바람과 같이 사라지는 경우가 있다. 바로 이런 때에도 활용을 한다.

사기꾼들 가운데는, Escrow 중에는 판매자가 돈을 인출 한 것이 안 나타났다가, 훗날 구입자한테 저당 설정이 되는 경우도 있다. 다시 말해서, 만약에  Escrow 종결 이전에 은행에서 이 문제를 정리하지 않았을 때에는 아무런 죄 도 없는 구입자한테 저당 설정이 된다.

그러나 2015 년 1 월 1 일 부터는, 새 법에서는, 융자를 갖이고 있는 판매자가  Escrow 시작과 함께 인출 중지를 Escrow를  통해서 요청함으로서 은행은 곧 바로 구좌를 폐쇄함으로서  저당 설정을 해제 하도록 법이 제정 되었다.  


김희영    김희영 부동산 (951) 462 - 1070



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