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무법자가 허위 과대광고
08/14/2016 04:32 pm
 글쓴이 : kiminvestments
조회 : 3,055  


무법자가 허위 과대광고


부동산 업자를 채용한 목적은 부동산 업자의 전문 지식과 능력을 믿고서 채용하게 된다. 광고에 보면, “원하는 주택을 반값에 사 들이겠습니다“ 상상을 초월한 허풍 광고 이다. 그리고 또 있다. ”시중 가격 보다 60 % 할인된 가격 !“. 법을 떠나서, 사기성 기질이 있지 않다면 이러한 허위 광고를 할 수가 없다. 허위 광고를 보면 이들의 심성과 인격을 읽을 수 있다. 허위과대 광고를 게재하는 사람은 무법자다. 돈벌이를 위해서 이들이 내뱉은 무책임한 헛소리 일지라도 이를 믿고서 실행 한 사람한테는 엄청난 피해가 발생된다.

허위과대 광고를 읽는 사람도, 유혹 당하지 말아야 된다. 1970 년대부터 L.A. 한인 Town에서 유행하든 말이 있었다. “광고 크게 내는 사람 조심” 하라는 말이 회자 되었다. 대형 사고가 터진 news 뒤에는 항상 광고 크게 했던 사람들 이었다.


부동산 업자 수입 허위 광고 :

자기 부동산 회사 직원들 수입이 $500,000 되는 사람이 수십 명, $100,000 이상 되는 사람이 300 명이라는 광고가 있었다. 이 내용을 사실로 믿고서, 다니든 직장에 사표를 내고서 부동산업으로 직종 변경을 했는데 수입은 크녕 경비 손실만 발생했다. 실상은 부동산 업자 수입이 1 년 내내 무일푼인 사람들이 수두룩하다. 이런 허위 광고를 믿고서 좋은 직장을 버리고 어려운 부동산업으로 전직을 했기에 가정 파탄이 생겼다는 하소연이 있었다.

2012 년 California 부동산 협회 조사에 의하면, 45 % 의 부동산 업자는 1 년 내내 수입 무일푼, 41 % 는 1 년에 거래 건수가 1~5 건 이었다. 수입을 창출한 부동산 업자 가운데서도 1 ~ 2 년 경륜자의 1 년 수입은 $12,500 그리고 3 ~ 5 년 경륜자수입이 $44,800 이다. 이것도 수입이 발생한 부동산 업자들의 평균 수입일 뿐이다. 경륜이 있다고 해서 이 수치가 항상 보존되는 것은 안이다. 통계 숫치 일 뿐이다.


부동산 업자의 경비도 많이 지출된다. 나의 경우에, 지난해에, 한 교회 판매를 의뢰 받아서 광고비와 선전물 제작 비용이 $10,000 이상 지출되었다. 그렇다고 해서 판매가 이루어 진 것도 안이다. 판매자가 Listing 계약 기간 내에 다른 사람과 뒷거래를 해서는 소유권을 이전 시켜 버렸기 때문이다. 판매 의탁을 받아서 제되로 일을 해 줄려면 많은 시간과 비용이 지출된다.

1 년 내내 한건의 매매를 못하는 부동산 업자들이 수두룩하다는 것을 알고서 부동산업에 투신해야 된다. 수입이 불안정하기 때문에 부동산 업계 내에서는 사기 사건이 더 많을 수도 있다.

다른 어느 직종 보다도 이직율이 높은 곳이 부동산 업계이다. 한인 경우에 3 년 이하의 경력자 이직율이 년 평균 65 % 이다.  10 여년이 넘은 사람들도 년 평균 10 % 이직이 있다. 전체 이직율은 년 평균 52 % 가 이직을 한다.


 “E-2 전문” 부동산 업자 ?:

신문에 보면 무슨 전문 부동산 업자라는 광고들을 접하게 된다. 부동산 업자 손씨가, ”E-2 전문“이라는 허황된 선전을 했다. 이 광고를 보고서 안씨가 Swap meet 점포를 $64,700에 구입했다가 피해를 당했다. ”투자가가 본국의 자금으로 미국에 50 % 이상의 사업을 할 때에 E-2 Visa 를 받아서 배우자와 자녀가 미국에 거주할 수 있는 Visa“를 E-2 라고 한다.“ 하지만 건물주로부터 임대권을 확보하지 못한 상태에서 사업체를 구입했다. 구입 한 후에 곧바로 Swap meet 자체가 폐업을 함으로서 결국 돈만 날려 버린 사건도 있다. 돈을 날린 구입자는, 부동산 업자가 점포와 Swap meet 주인으로부터 그리고 건물주로부터 임대 연장 관계를 파악 해 주었더라면, 이렇게 허무하게 돈을 날리지는 안았을 것이라는 하소연이다. 구입자는 부동산 업자를 믿고서 의뢰를 했기 때문에 모든 것이 잘 처리 되었으리라고 믿었든 것이다.

법에 의하면, 부동산 업자는, 의뢰자에게 최선의 혜택이 될 수 있도록 매매에 영향을 주는 바람직한 것과 파생 될 중요한 사항을 조사하고 배워서 의뢰자에게 조언을 해 주어야 된다. 이 사건에서 보면 부동산 업자는 이러한 의무를 준수하지 안했다.


1031 exchange 전문  ? :

부동산 업자 C 가 부동산 “교환 전문 (1031 exchange)” 이라면서 대대적으로 광고를 했다. 이 사람은 부동산 면허증은 있지만 영어 한자 읽고 쓸 줄 모르는 사람이다. 때려죽인다고 해도  영어 해득이 안 되는  실력이다. 한인 부동산 업자 가운데는 부동산 면허증은 있지만 아주 이상한 방법으로 부동산 면허를 취득했기에 영어가 일체 안 되는 사람들을 볼 수 있다.

어떻든, 부동산이 무엇인지 알든, 모르든 면허증이 있기 때문에  부동산을 한다고 광고를 많이 했다. 자기 친형도 부동산 업자로서 활동을 했든 일이 있었다. 형님도 이상한 방법으로 부동산 면허를 취득했었다. 핏줄이다. 그래서 실제로 부동산 매매를 모른다. 나이 어린 동생이 대대적으로 부동산 광고를 신문에 크게 내고 있기 때문에, 나이 차이가 많이 나는 형님 생각에는, 동생이 자기 보다는 실력이 좋을 수 있다고 평가를 했다.

동생한테 L.A. 한인 town에 4 세대 집을 찾아 달라고 부탁을 해서 구입했다. Escrow 를 끝낸 후에 입주자들이 gas, 전기 meter 를 각 방 마다 따로 설치 해 달라고 요구 해왔다.

Meter 를 새로 시설하기 위해서 다니다가 보니까 단독 주택을 무허가로 방을 만들어서 4 plex 로 판매 한 것이다. 이렇다고 해서, 동생을 소송 할 수도 없고, 동생 때문에 판매자를 소송 할 수도 없고, 이렇게 난감한 꼴을 볼 수 있느냐는 하소연을 했다. 1 세대 단독 주택을 4 세대 무허가 주택으로 교환 해 준 것인가 ? 

 

한국 부동산 판매 :

 

한국 부동산 판매와 관련해서도 수백 명의 피해자들이 발생 했었다. 한국 부동산 매매는 근본적으로 매매 과정에서부터 미국과는 많은 차이가 있다. 한국 부동산을 미국에 판매할려면 연방 주택과 도시 계획국 (HUD)로부터 허락을 받아야 된다. 현재까지 한국 기업의 어느 누구도 이 법을 준수해서 허락을 받은 회사가 한 군데도 없다. 그러므로 한국에서 분양되는 한국 부동산을 미국 내에 판매 홍보를 한다는 것 자체가 불법으로 적용된다. 왜냐하면, 미국에서 분양 광고를 할려면 미국 법에 적용이 되어서 허락을 받아야만 광고를 할 수 있기 때문이다. 미국에서는 공사를 하기 이전에 분양 허락을 받은 후에 공사를 시작할 수 있다. 상당한 공사가 완공이 되어 갈 때에 서야 구입자로부터 "예약" 할수 있는 허가를 받는다. 구입자는 입주 허가가 나오기 전 까지는 언제든지 "예약"을 취소 할 수 있고 "예약금"전액을 환불 받을 수 있다. 한국은 어느 장소에 건축 할 것이라는 건축 허가가 나오기 전에 구입비를 지불해야 된다. 

이 제도를 악용해서 개발업자들이 돈만 거두어서 잠적하는 사건도 비일비재하다. 

그러므로 한국 부동산 분양을 처음부터 미국법에 적용 시킬 수가 없다. 

미국에서는 건축 허가 신청을 하면서 부터 소유주 이름, 건축업자, 설계자, 학교, 전기, 수도, gas, 건축 평수, 대지 면적, 공원 등등 수많은 정보를 제공한 후에  토지 분할 허락을 받는다.

한국 부동산을 판매한다는 부동산 업자들이 이러한 것이 불법이라는 사실을 알만 한데도 한국 부동산 분양 광고를 하고 있다.

 

과거에, 본국 호탤형 아파트 “로얄 폘리스”, 일산 백석역 오피스텔 "동문 굿모닝 힐 II"  분양 사기 사건이 있었다. 신문 광고에는 계약금 10 % 로서 구입을 할 수 있다고 선전을 한 후에 잔금 전액 납부를 요구 했었다.

 

권씨 경우에는, 잔금 전액을 L.A. 의 한인 부동산 업체에 지불을 했다. 잔금을 지불 한 후에 자기 Apart 구경을 하기 위해서 한국을 찾아 갔었다. 

 

막상 한국엘 가보니까 벌써 다른 구입자가 거주하는 것을 보고서야 사기 당했다는 사실에 분노가 솟구쳐 올랐다는 것이다. 벌써 한국에서 판매된 부동산을 미주 한인 상대로  2 중 판매를 한 사기 행각이었다. 지금도 이 부동산 회사는 뻐젓이 영업을 하고 있다.

 

 

김희영   김희영 부동산 (951) 462 -1070

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