무허가 건물 합법화
무허가 건물을 구입한 사람은 구입자에게 책임이 부과된다. 구입자가 무허가 건축을 인수 한 책임이 있기 때문이다. 구입자는, 과거 주인이 무허가 건물로서 오랜 세월 살아 왔는데도 아무런 문제가 없었다고 하니까, 내가 구입해도 무슨 큰 문제가 발생하겠느냐면서 배짱 좋게 막무가내로 구입하는 사람이 있다.
물론 사기꾼 부동산 업자의 말에 현혹되어서 무허가 부동산을 구입했다가 몇 년간 모아 둔 재산을 다 날리고서는 땅을 치고 후회하는 사람들을 흔히 보게 된다.
주택에 문제가 있어서 구입 취소를 할려고 했다. 부동산 업자는, 그렇게 되면 판매자로부터 고소당하게 되고 계약금 돌려받지 못한다는 부동산 업자 협박에 못 이겨서 울며 겨자 먹기 식으로 구입했다. 구입 후에도 계속 후회스럽고 괘씸해서 죽겠다고 하소연 하는 사람도 있다.
주방일 하면서 푼푼히 모운 돈으로 하숙집을 구입했다. 부동산 업자는 문제가 있으면 어떻게 지금까지 장사를 계속 하고 있겠느냐 ! 문제가 있으면 내가 책임지겠다고 호언장담하기에 샀다. 구입을 한 후에 시청에서 하는 말이, 무허가 불법 건축에다가 무허가 영업을 해 왔든 곳이었다. 결국 L.A. 시청으로부터 철거당했다. 부동산 업자는, 나를 고발하면, 나는 당신이 허위 융자 신청 한 것 고발하겠다고 협박하는 꽃뱀같이 변하더란다.
이런 짖을 한 부동산 업자는 ‘총 든 강도’와 같다.
전원주택 한인 동네 전문이라기에 믿고서 사고 보니 전부가 무허가 영업이고 무허가 건물이요. 한때 구름과 머무는 곳이라면서 전원주택에서 토종 닭 백숙 한 상 차린다고 선전을 많이 했든 동네에는 한인 약 70 여 가구가 무허가 건물에 무허가 영업을 했기에 정부 기관으로부터 철퇴를 맞았든 사건이 있었다. 부동산 업자가 무허가 건물에다가 무허가 영업인데도 부동산 업자가 매상까지 속였기에 구입자로부터 소송을 당해서 집도 다 날리고 아파트 생활해요, 그 생각만 하면 죽겠어요,,. 영어한자 읽지도 못하고 쓰지도 못하고 때려죽인다고 해도 못 알아듣는 부동산 업자가 면허증을 갖이고 광고만 번듯이 크게 내는 사람들도 문제라는 푸념도 들여온다.
이 처럼 무허가 건물을 구입하게 되면 훗날 언제 어떻게 피해를 당할는지도 모른다. 무허가 부동산을 구입을 했다가 훗날 큰 고생을 하는 사람들이 있다. 가능한 무허가는 구입을 안 하는 것이 좋다. 때로는, 무허가 인줄 알면서도 미래의 불이익을 감내하고서 구입하는 사람이 있다.
만약에 판매자가 판매 이전에 시청에서 무허가에 대한 딱지를 받아 둔 경우에는 소유권 이전을 할 수가 없는 것이 원칙이다. 시 조례에서 소유권 이전을 못하게 한다. 과거의 무허가를 완결 한 후에만 소유권 이전을 할 수 있다. 또 시청 딱지를 받은 경우에는 벌금이 부과되어 있다. 이 벌금도 완납을 한 후에서야 소유권 이전을 할 수 있다.
판매자가 무허가 건물 판매 또는 벌써 시정 명령 딱지를 받았는데도 계약서에다가 "현 상태“로 판매 한다는 내용이 포함 되어 있는 경우에는 만사가 다 해결 된 것으로 착각하는 사람도 있다. 이 또한 잘못 된 것이다. 판매자 책임이다.
시청에서는, 현 소유주에게 무허가 건축을 합법화 하라는 요구를 한다. 무허가 건축물을 합법화 시켜야만 여러 가지 피해를 안 당한다. 대부분의 무허가 건물은 차고를 주거용 방이나 사무실로 개조하고 있다. 한인들 경우에는, 무허가 침실 증축, 화장실, 계단 공사, Patio 를 방으로 개조하는 것이 많다. 그리고 단독 주택을 “벌집 Apart", ”쪽방 하숙집“, ”불법 노름장“, “산후 조리원”으로 활용한다. 단독 주택 집 한 채를 17 개 방으로, 5 동짜리 아파트를 21 개 방으로 나누어서 임대료를 받는 한인도 있다. 대부분의 시청 건축과는, 무허가 건축물을 합법화하는 과정과 비용들이 각각 다르지만 LA 시청과 비슷하다. LA. 시청 경우를 소개한다.
무허가 건물을 합법화 시키는 방법은 2 가지가 있다. 첫째는 시청의 "건축 안전과 (Building and Safety)”에 찾아가서 자신 신고를 한다. 둘째는, 새 건축법을 준수 하든가 안이면 과거 건축 허가 상태로 원상 복귀를 시키는 방법이 있다. 이들 2 가지 방법도 할 수가 없다면, 철거하는 방법만이 남아 있을 뿐이다.
자진 신고 : 소유주가 “건축 안전과"에 찾아가서 자진 신고를 하면 된다.
자진 신고 시에는 건축 안전 과에서 형사 처벌이나 벌금이 부과되지 않는다. 단, 법률위반에 대한 과태료는 지불해야 된다.
건축 안전과는, “법률 준수 명령 경고장”에 30 일 이내에 건축 허가를 받도록 명령한다. LA. 시는, 무허가 건축물 설계도면을 작성해서 건축 안전과 (LADBS)에 제출하면 된다. 설계 도면상에 무엇이 잘못되었다는 것을 지적해 준다. 기존의 무허가 건물은 현재의 건축법을 준수해야 된다. 무허가 공사를 2000 년에 완공 했더라도 도면은 2014 년 건축법에 적용해서 작성해야 된다. 법 준수 명령 경고장의 수정 사항 되로 설계 도면을 제출해야 된다. 도면상의 허가를 받고 난 다음에, 공사를 할 때는 각 공정 과정마다 건축 검사를 받을 수 있다. 때로는 기존 건물 설계도면과 무허가로 된 부분까지 포함된 전체의 도면을 다시 허가 받아야 할 경우도 있다. 상업용 건물인 경우는 수정 사항과 기존 건물에 대한 설계 도면을 다시 건축과에 신청해야 한다. 처음 건축을 할 때에 건축허가를 신청하듯이 꼭 같은 절차를 거친다. 설계도면 제출, 건축과 및 연관 부처의 심사를 거친다. 공청회 요구사항인 경우에는 건축 심사 위원회 공청회, 시의원 공청회도 통과해야 된다.
정식 허가 또는 원상복귀 : 무허가 건물 소유주한테, 합법적인 건축허가를 받든가 안이면 과거 건축 허가 받은 되로 원상 복구를 요구한다. 때로는 무허가로 증축된 건물을 합법화시킬려고 해도 못할 수 있다. 왜냐하면, 현재 지목법이나 건축법에서 적용 시킬 수가 없는 경우가 있을 수 있다.
예로서, 증축된 것이 이웃과의 거리 유지를 해야 하는데, 이 공간 거리 유지를 준수 할 수 없는 경우도 있다. 토지 사용 허가를 현 목적 되로 변경 해 줄 수 없는 경우도 있다. 이런 때는, 무허가 건물을 철거해서 원상태 건물로 복귀 시키는 방법 밖에 없다. 이 방법은 시간과 비용이 더 많이 지출 될 수 있다. 하지만, 특수한 환경의 토지 사용에 대해서는 새 법에 적용되도록 신청 할 수도 있다. 이런 사항들을 건축 안전과 직원과 상의를 해서 해결 해 나가면 된다.
무허가 건물 벌금 : LA. 시청은, 건축법 위반 검사 비용 $356, 조사비용 $400 전체 $756 또는 건축 허가 비용의 2 배 가운데서 높은 액수를 지불해야 된다. 과태료는, 무허가 건축 시에 건축 허가 비를 지불 했어야 하는데도 지불하지 않은 것에 대해서 현 건축 허가비의 2.5 배와 체납된 매월 이자를 과태료로서 징수한다.
무허가 건물이지만, 건축법을 준수해서 건축을 한 경우도 있을 수 있다. 이때에는 건축법 위반 공사에 대한 과태금을 지불하지 않는다. 그러나 무허가 건축물 공사가 건축법에 맞지 않게 입맛 되로 엉터리 공사를 한 경우에는 건축법에 맞지 않는 공사에 대해서 “법률 준수 공사 위반 과태금“ $550 을 징수한다. 시청 검사원이 무허가 건물 검사를 할 때에, 벽을 뜯어보거나, 전기, 배관, 마루를 열어서 검사를 할 수 있다. 최종 검사를 받은 후에 최종 검사 허가를 발급해 준다. 만약에 최종 검사 통과를 못 하게 되면, 건축법에 맞도록 공사를 한 다음에 최종 검사를 받게 된다.
김희영 김희영 부동산 (951) 684 - 3000
