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HOA 차압과 일반차압 (2)
11/05/2014 11:06 am
 글쓴이 : kiminvestments
조회 : 5,061  


HOA 차압과 일반차압 (2)



HOA 차압 “개인과 부동산“ 일반 차압 ”부동산“ :


일반 부동산 차압은, ”부동산“에만 담보 설정이 된다. 그러므로 일반 부동산은 차압이 끝난 후에는 구입 시 융자를 받은 은행 체납금에 대해서 과거 소유주한테는 아무런 지불 책임이 없다. 차압이나 short sale을 당한 후에도 은행에 지불 할 이유가 없다. 물론, 대부분의 상가 융자나 SBA 융자를 받게 되면, 부동산 이외에도 개인한테도 융자 책임을 부과 시키는 경우가 있다. 이때에는, 부동산 담보물 이외에도 개인의 수입과 개인 재산에 대해서도 은행 융자 손실금을 청구 할 수 있다.


HOA는 주거용 부동산인데도, HOA 체납금에 대해서 ”개인“과 ”부동산“ 양쪽 모두에게 책임을 부과한다.

HOA 소유주가 일반 차압 또는 short sale 로 인해서 더 이상 HOA 와 아무런 관련이 없는 데도 HOA가 차압당한 과거 소유주한테 HOA 체납금을 징수 할 수 있느냐는 질문이 있다. “정답은 할 수 있다“.


왜냐하면, HOA 체납 저당 설정은 ”개인“과 ”부동산“ 양쪽에 저당 설정을 할 수 있도록 법이 허용하기 때문이다. 자기가 소유했던 condo 가차압 또는 short sale을 당했는데도 어느 훗날에 돈 지불을 하라고 청구를 할 수 있다. California 법에서는 Short sale을 수락 한 이후에는 은행 손실금 청구를 못한다는 법이 있다.


그러나 HOA 협회 규정에서, 별도의 명시가 없는 한 협회비 체납금을 청구 할 수 있다. 과거 소유주는 HOA와 체납금에 대한 분할 월부금을 지불한다든가, 다른 방법으로 해결해야 된다. 다른 방법이란 것은, 돈이 없으니, 돈을 지불 할 수 있는 능력이 없다고 하소연 하는 길 밖에 없다.


HOA 차압 조건 : 협회비 체납 액수가 $1,800 이하 인 경우에는 협회에서 소액 재판 청구를 할 수 있다. 만약에 체납 액수가 $1,800 이상인 경우에는 관리 협회 이사장은 특정한 조건 하에서 차압을 할 수 있다. 체납금이 $1,800 이상 또는 비록 $100 의 체납금이 1 년 이상이 되었을 때는 HOA는 차압을 시작 할 수 있다.


차압 절차 : HOA가 차압을 할려면 은행이 담보물 차압하듯이 보통은 “개인적 차압“ 절차를 거쳐서 차압을 한다.

(1) 저당 설정 등록은 체납 된 통고를 준 30 일 이후에 할 수 있다. 체납 통고를 줄 때에, HOA는 저당 설정 이전에 소유주에게 체납금 지불에 대해서 다른 여러 가지 구제 방법이 있다는 것을 통고 해 주어야 된다. 즉, 체납자에게 대한 통고 내용에는, 체납금을 분할해서 지불 할 수 있다는 통고를 해야 된다.



최근 한 사건에서, 협회 체납금이 $30,400 이었다. 돈이 없는 집 주인이 밀린 체납금의 일부를 지불하니까, HOA에서는, 채무금 전액을 지불해라 ! 체납금의 일부는 안 받겠다 !

면서 일부 월부금을 수령하지 않고서는 돈을 되돌려 보냈다. 그리고는 차압을 실행했다. 법원은, 체납금의 일부의 돈이라도 수령을 했어야 된다. 법원은, 협회 체납금이 체납되었을 때에는 소송이 시작된 경우에는, 일부 체납금을 수락 안 해도 된다. 하지만 저당 등록만 되어 있을 때에는, HOA 체납에 대한 저당 금액 일부 돈을 받았어야 한다. 그리고 일부 체납금을 수락 했으면 차압을 할 수 없다.


결국 차압은 무효가 되었다.


HOA 는 피해 보상금을 지불해야 되는 촌극 사건이 발생한 것이다.

시비가 있을 때는 제 3저당 설정 등록은 체납된 통고를 준 30 일 이전에 공동 관리 협회 이사 모임 에서 50 % 이상 찬성이 되어야 한다. 만약에 소유주가 저당 설정 또는 차압 이전에 중재 재판 또는 다른 방법에 의한 중재 결정을 요청 했을 때는 협회는 이를 수락해야 된다.


만약에 협회가 차압을 했다고 하더라도 소유주는 차압 된 후 90 일 이내에 재 환수권이 있다. 그러나 년 중 1~2 주 부동산 사용권리 소유주 (time-share) 를 위한 목적으로 개발된 부동산에 대해서는 이 법이 적용되지 않는다. 저당 설정 등록은 체납 된 통고를 준 30 일 이후에 할 수 있다. 일반 부동산 차압은, 90 일 체납이 된 후에 차압을 위한 체납 등록 (NOD)를 등록하는 것과 HOA 차압은 이러한  차이가 있다. 제 3 자의 중재 청구도 할 수 있다는 내용을 기재해야 된다. 


(2). 저당 등록  한 날로부터 10 일 이내에 등기 우편으로 주택 소유주에게 보내야 된다.


(3). 차압 이전에 보낸 통고서에는, 소송이 안인 시비 중재 청구를 할 수 있다는 통고를 해야 된다.


(4). 이사회에서 50 % 이상 찬성투표에서, 차압을 시작하겠다고 결정한 회의록을 다음 이사 회의에 제출한 것을 첨부해야 된다.


(5). 차압 소송을 하기 이전에, 주택 소유주에게 직접 ‘이사회 투표에서 차압을 하겠다고  결정한 통고 내용을 개인적으로 직접 소유주에게 배달해야 된다. 법원 고소장 배달은 소송 당사자에게 사람이 직접 배달해야 된다. 고소장 배달은 이런 절차를 완수 했을 때에 배달이 된 것이다. 첨부된 고소장 배달 확인서에 시간을 기재해야 된다.


(6) 중재 재판을 통한 방법 : 일반 민사 재판 이전에 체납된 소유주가 중재 재판 비용을 지불 했을 때에 할 수 있다. 1 년에 2 회만 적용되며 5 년 사이에 3 번 청구 할 수 있다. 2006 년 1 월 1 일 이후 체납 관련 저당 설정은 HOA 이사장 (directors) 만이 할 수 있지 HOA의 다른 대행자는 할 수 없다. 물론 공개 이사회에서 50 % 이상의 투표로 결정해야 되고 회의록 기록이 있어야 된다. 


차압당한 후 복권 : 당한 후에 90 일 이내에 복권을 할 수 있다는 특정 내용이 포함되어야 한다.


법원을 통한 차압 시에는, 만약에 HOA에서 3 개월 기간 복권을 포기 했을 때는 판결 이후 1 년까지이다. 여기서 “법원을 통한 차압” 이란 것은 채권자가 차압을 하면서 채무자의 다른 재산에서도 차압을 해서 체납금을 받아 내겠다는 것이다.


법원을 통하지 않은 차압 방법으로는 저당된 담보물만 차압을 한다. 만약에 채권자한테 손실이 발생했다손 치더라도 다른 재산에 대해서 차압을 할 수 없다.


차압 방법 : 차압은 HOA에서 개인적 차압 또는 법원을 통한 차압을 할 수 있다.



김희영    김희영 부동산 (951) 684 - 3000

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