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집 수리 후 판매 (3)
10/14/2014 12:09 pm
 글쓴이 : kiminvestments
조회 : 9,245  


집 수리 후 판매 (3)


8. 건축 허가 :


집수리를 위해서는, 시청 건축과에서 허가를 받아야 할 사항들이 있다. 허가를 요구하는 사항은 허가를 받아서 수리하는 것이 안전하다. 건축허가를 받기 위해서 시청에 가는 것을 지레 겁을 먹고서 이를 기피하는 사람들이 있다. 건축 허가를 받아야 할 사항은 허가를 받아 두므로 서 안전하다. 부동산 판매 시에도 무허가 건축물이라는 오명으로 불이익을 당하지 않는다. 건축 허가 신청은 했지만 완공 검사를 받지 않은 것도 있다. 허가 신청 해 둔 것을 두고서 건축 허가를 받았다고 주장하는 사람이 있다. 건물을 무허가로 증축 또는 개조 했을 때에는 벌금, 보호관찰, 가택 연금, 철거, 징역같은 형사 처벌도 당하게 된다.


9. 단독 주택 소유주가 직접 건축 또는 수리하는데 면허가 필요 한가 ?

주택 소유주가 다른 사람에게 판매 할 목적이 안 인 것, 돈을 지불하고서 다른 사람을 채용하지 않고서 모든 수리를 주인이 직접 한 것, 소유주가 직접 면허가 있는 시공업자를 채용해서 시공업자가 완공 한 것, 1 년 이내에 4 동 이하의 단독 주택을 건설 또는 수리를 해서 판매할 목적일 때는 소유주가 면허가 필요 없다. 단, "직접 계약 건축 업자“ 즉 일반 건축 면허자 (과거에는 General contractor (Lic. B)라고 불렀음. 현재는, Direct contractor)를 채용해서 수리를 했을 때에는 이 동수에 적용되지 않는다.


주택 소유주가 자기 집 건축 또는 수리 허용 : 판매 이전에 주택 수리, 소유주가 작업 완공 12 개월 동안 소유주가 거주 했을 때이다. 과거 3 년 사이에 2 동 이상의 공사를 해서 판매하지 않은 경우에 해당된다.


주택 소유주가 타인에게 판매 할 목적으로 건축 또는 수리 했을 때도 한계를 두는가 ? :


주인이 건축을 완공 한 1 년 이후에 5 채 이상을 판매 또는 판매를 위해서 광고를 하지 않은 경우이다. 

 

10. 주택 개축 구상: 건축 외부나 실내 디자인하는 사람을 채용하면 좋다. 주택 분양하는 곳의 모델 주택을 구경하면서 배우는 것도 좋다. 최근의 건축 자재, 배열, 벽지, 가구 등등을 한눈에 볼 수 있는 전시장이 된다.


11. 수리 견적 : 수리할 내용 과 견적을 내어 보아야 한다. 예산을 세울 때는 수입은 적게 보고 지출은 많이 생각해 두는 것이 안전하다. 어떤 것을 수리해야 하며 수리하는 방법, 필요한 도구나 장비, 기술적인 문제점들을 완전히 파악 해 두어야 한다. 자기가 할 줄 모르면 다른 기술자 채용하는데 소요되는 비용도 계산 해 두어야 한다.


장기간의 공사일 때 인플레이션이 되면 예산상에 있어서 큰 오차가 생긴다. 전체 비용이 얼마나 들고 수리소요 시간, 세부적인 지출 계획을 세워야 한다. 전체 공사비에 20 % 정도 예비비를 만들어 두어야 한다. 예상했든 것보다도 자재비가 많이 지출 될 수 있고 공사 시간도 지연 될 수 있기 때문이다. 주택 판매 시의 판매 경비까지 공제하고 순수 이익을 계산 해 두어야 한다.


12. 건축 자재 : 필요한 자재 구입처를 사전에 파악 해 두어야 한다. 때로는 가까운 지역에서 건축 자재를 못 구 할 수 도 있다. 가격도 많은 차이가 날 수 있다.

일을 하다 보면 예상 못한 엉뚱한 일이 일어나고, 건축 자재나 도구를 찾아다니다가 하루가 다 가버리는 경우가 있으므로 사전에 치밀한 계획을 세워야 한다.


13. 상해보험 가입: 다른 사람을 채용할 때는 꼭 고용인 상해 보험 (worker's compensation insurance) 에 가입된 면허자를 채용해야 한다. 독립적인 고용인을 채용할 때는 시공업자가 보험에 가입되어 있다는 것을 확인해야 한다. 그리고 무슨 일을 어떻게 할 것인지 계약 또는 작업 보증을 받아 둔다.


14. 건축 관련 돈 지불 : 건축과 관련된 돈 지불을 할 때는 건축 관련 저당 설정에 신경을 쓰고서 돈 지불을 해야 한다. 만약의 경우 건축 자재비, 인건비, 장비 대여 업체에 지불이 안 되었을 때는 이들이 주택에 대하여 저당 설정 (mechanic's line)을 신청할 수 있다. 이런 문제를 잘 해결하지 않으면 2 중으로 돈 지불해야 되는 위험 부담이 있다.


15. 수리비 보조금 : 관할 지역에 따라서 집수리를 할 때 무상 보조가 가능한 곳이 있다.

집수리 비용 보조는 시청의 재개발과, 연방 정부 주택 개발청, 농협에서도 지역에 따라서 보조가 되는 곳이 있다. 이것은 지역, 연령, 혹은 극빈자에 따라서 차이가 있을 수도 있다. 재 융자를 해서 수리비용을 융자받을 수도 있다.

주택 수리를 한 후 집을 되파는 사업은 가격 변동이 적으므로 타 사업에 비해서 안전하다.


16. 가장 헐한 집 구입 방법 : 사업적으로 집 수리를 해서 돈 벌이를 할려면, 주택이 차압을 당하면서 경매를 한다. 이러한 경매를 통해서 구입하는 것이 헐한 집을 구입 할 수 있다.


김 희영 김희영 부동산 (951) 684 - 3000

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