한인 부동산 질문 분석 (1)
나는 1987년부터 Riverside 지역 일간지 신문인 Press Enterprise 신문에 이 지역 부동산 판매량, 가격, 지역 개발 상황, 주민들의 이주 현상에 대한 분석을 해서 발표를 해 왔었다.
주택 개발, 상가 개발을 하면서 다른 부동산 개발 회사에도 자문을 해 주다가 보면, 부동산에 관련된 연구가 너무나 미진하다는 것을 알게 되었기에 부동산 연구를 계속하고 있다.
그 결과, 부동산 관련 논문과 몇 권의 책까지 출판을 했었다.
한인 언론에서도 이러한 사실을 뒤 늦게 알고서 나에게 부동산 분석 자료를 요청해 왔다. 또 부동산 관련 column을 위촉 받고서 오랫동안 신문, T.V. Radio 방송에서도 한인 사회에 필요한 정보를 제공하는 column을 썼고 news 자료를 제공하고 있다.
많은 한인들이 나에게 이런 저런 부동산 관련 궁금증에 대해서 찾아도 오고, 전화 상 질문하는 사람들이 많다. 남가주 뿐만이 안이라 멀리서는 타주에서도 문의가 온다. 심지어는 Las Vegas, San Francisco 지역에 거주하는 사람들도 부동산 문제를 상담하러 직접 내 사무실로 찾아오는 사람들이 있다.
2011 년 과 2012 년 사이에 나에게 부동산 관련 질문을 해 온 사람이 374 명이었다. 이들 질문들을 분석해 보았다. 왜냐하면, 이들 질문이 우리 한인들의 현실에 당면한 관심사이고 궁금증이기 때문이다.
부동산과 관련된 374 명의 질문자 가운데서 부동산 매매와 관련된 질문이 75 명인 20 %로서 가장 많았다. 다음은 차압관련 질문이 73 명으로서 19.5 %, 융자 조정 질문 61 명으로서 16.3 %를 찾이했다. 그리고 임대 관련 질문이 32 명, Short Sale 질문 31 명, 부동산 업자와의 문제 21 명, 파산 16 명, 비리 변호사 문제 15 명 순위였다. 나머지는 융자 8 명, 재융자, 정부수용, 부동산 경기 상태, 재산세가 각각 6 명, 그리고 부채 징수회사와의 문제, 상속, 이웃집 나무, 공사결함, 부동산 투자로 영주권, 부동산 매매 중 구입자로부터 소송 계류 문제와 부동산 개발 관련 질문 순이었다.
부동산 관련 질문자 75명에는, 부동산 매매 중에 발생한 문제로서 Escrow 를 어떻게 취소 하느냐 ? 어떻게 Deposit 돈을 돌려 받을 수 있나 ? 구입 시 말 한 것과 너무나 차이가 난다. 판매자가 수리를 안 해 줄려고 한다. 어느 곳에 투자를 하는 것이 좋은가? 부동산 시장이 좋아지고 있나, 나빠지고 있나 ? 언제 집을 팔아야 할지 ? 경매 부동산 구입, 경매에서 부동산 구입을 할 때에 저당이 없는 소유권을 요구했는데도 사고 보니까 다른 저당이 있더라, title 회사에서 보험 가입도 안 해 주더라 ! 어떻게 해 ? 은행 채권 구입, 임대 주기 쉬운 집, 아들한테로 소유권을 이전 할려고 한다. 어떻게 소유권을 이전 시키느냐 ? Condo 단지 주택 관리 협회 문제, Condo 단지 내에 있는 이웃 사람이 공동 관리 구역 안에다가 자기 담을 쌓으므로 시야가 가린다. 어떻게 해 ? HOA에 연락해도 아무런 말이 없다. HOA 가 몇 사람 안 된다.
구입자가 구입 계약을 한 후 몇 달이 되어도 집을 안 산다. 집은 팔아야겠는데, 구입자가 escrow를 종결하지 않는다. 구입자가 deposit $60,000을 했다. 그런데 부동산 업자가 있는데도 계약서도 없이 escrow 서류만 있고 서명 된 것이 없다. 어떻게 구입자 deposit 돈을 챙길 수 있나 ? 구입자는 부동산 구입 융자도 허락이 되었다면서 구입을 안 하고 있다. 어떻게 해 ?
부동산 업자는 땅에 주택을 건설 할 수 있다고 해서 땅을 샀다. 집을 건축할려고 보니까 주차장으로만 사용할 수 있지 건축을 못하게 되어 있다. 어떻게 해 ?
임대 놓기 쉬운 집 ? 내 집이 이웃집 땅을 침범 했단다. 어떻게 해 ? 이웃집이 내 집 땅을 침범 했다는데 누구한테서 보상 받을 수 있나 ? 정화조 시설 법률과 경비 ? 이웃이 개발하는 모양인데 공청회에 나오라고 하는데 꼭 가야 되나 ? 폐품수집 장소가 돈을 번다는데 ? 입주자가 나가고 없는 빈 집이다. 과거 입주자가 허락도 없이 살고 있다. 이일을 어떻게 해 ?
부동산 개발 관련, 땅 분할, 사업체 구입 관련, Mobile home 구입 관련 질문도 있었다.
심지어는 한 언론사로부터 “전두환 친족 부동산 구입처” 문의도 있었다. 전두환 전 대통령과 아무런 직접적 관련도 없는데다가, 누군가가 부동산 서류를 엉터리로 해석을 해서는 누가 ,,, 카더라는 식의 취재였다. 그래서, 서류 해석이 잘못된 것이라는 것을 지적 해 주었다.
부동산 업자가 사람 소개 해 주면 commission을 50 % 주겠다고 하는데,,, ? 받아도 되나 ? 집을 팔려고 한다. 큰 부동산 회사에 내어 놓는 것이 안 좋겠나 ? 적은 부동산 회사도 괜찮은가 ? 부동산 문서가 있는데 Deed 라는 말도 있다. 도대체 무슨 말인지 모르겠다. 구입한 부동산 업자한테 내용을 물어 바도 모른다. 부동산 구입 시에 시 이름이 중요하냐 ? 옆 동네에 헐한 집 사도 괜찮은 것 안인가 ? 2 acre 이상 되는 집을 사서 다시 분할을 해서 판매하면 큰 이익이 안 되나 ? 동업으로 부동산을 구입해도 괜찮나 ?
시청으로부터 부동산 건축 위반이라면서 시정 통고 명령서를 받았다. 어떻게 해 ? 시청에서 청소하라는 명령서를 받았다. 누군가가 빈 땅에 쓰레기를 버렸다. 시청으로부터 건축 법 위반 시정을 안했다고 벌금 $500 통고를 받았다. 건물을 폐기 시키든가 건축법에 합당하게 하란다. 어떻게 해 ?
상가 임대 장소가 재개발 한다면서 상가 입주자 보고 퇴거를 하란다. 상가 공사 기간은 얼마나 되나 ?
Short sale 중인데 판매자가 escrow 후에 2 차 융자를 신청했다. 이래도 되나 ? 부동산 업자는 합법이라고 한다. 맞나 ?
김희영 김희영 부동산 (951) 684 - 3000
