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월부금 지불않고 오래 거주하기 (1)
07/27/2011 06:33 pm
 글쓴이 : kiminvestments
조회 : 4,174  


월부금 지불 할 돈이 없다. 돈 안내고 어떻게 오래 거주 할 수 있느냐 ? 월부금 지불 안하는 동안에 셋방살이 할 돈이라도 저축해야 된다. 먼저 융자조정 신청, 차압 절차법 위반 시 지연작전, 그리고 마지막으로 Short Sale 신청을 함으로서 시간 연장을 할 수 있다. 그러나 차압 시간 연장만을 위한 파산은 지연작전에는 경제적 법적으로 큰 도움이 안 된다.

체납이 되면 차압의 시작인 체납 등록을 한다. 체납 등록 조건은, 은행은 체납자에게 (1) 30 일 이전에 체납되었다는 통고를 해야 된다. (2) 차압을 당하지 않도록 재융자, 융자 조정, 월부금 조정 신청 같은 다른 방법들이 있다는 것을 전화와 서면 통고를 해야 된다. (3) 일반 은행 융자는 60 일 체납 후에 체납등록, (4) 연방 주택국 및 연방 보조 융자는 90 일 체납 후 (5) 2003 년 1 월 1 일 ~ 2009 년 1 월 1 일 사이 융자 받은 사람은 추가 90 일 체납 즉 180 일 체납이 된 후에 체납 등록을 할 수 있다. 이 법은 2013 년 1 월 1 일까지 유효하다. 체납 등록 이후부터 경매까지 111 일 시간이 법적으로 정해져 있다.

California 에서는 현재 체납 등록까지 평균 시간이 304 일이다. 그러므로 법에서 정해진 체납 등록 기간 보다도 상당히 오랜 시간이 소요되고 있다. 6 월9 일 CNN Money에서 LPS 자료를 인용 보도한 내용은, 미 전국 평균은, 체납 된 후부터 경매까지 565 일 소요된다는 발표다. 대부분은 약 1 년 ~ 2 년 정도까지 월부금 지불 안하고 거주하는 사람을 흔히 볼 수 있다. 식당업 종사자인 김씨는, 월부금을 지불 안하고 2 년 이상을 차압당하지 않고서 거주하고 있다.

월부금 지불 안하고서 오래 거주 할 수 있는 첫 걸음은, 은행에 “융자 조정 신청”을 한다. 융자 조정 신청 적기는, 체납금 지불 안하면 30 일 후에 차압 시작인 체납 등록을 하겠다 또는 월부금 지불 못하면 융자 조정 신청하라면서 편지나 전화 통고를 받았을 때이다. 법적 통고를 했는데도 신청이 없었다면 차압을 시작할 수 있기 때문이다. 융자조정 서류를 보내면 현재로서는 약 6 개월 ~ 8 개월 정도 소요되고 있다.

은행은 차압을 방어 할 수 있다는 기회를 부여 한 이후 채무자가 융자 조정을 하겠다고 했을 때는 45 일 이내에 융자 조정 신청 서류를 채무자에게 보내 주어야 한다. 융자 조정 신청을 했으면 검토를 한 후에 조정을 해 주든가 부결 사유통고를 해야 된다. 부결이 되었을 때는 부결된 사유를 통고 한 후에 차압 절차를 시작할 수 있다. 융자 조정 부결이 결정된 후 10 일 이내에 등기 우편으로 통고해야 된다. 법적으로는 융자 조정 부결이 된 후 30 일의 간격을 두도록 했다. 이 목적은 신청자가 의의 신청을 할 수 있는 시간을 부여하고 마음을 정리하기 위한 목적이다. 이 30 일 이후에 차압을 진행 할 수 있다. 그리고 HAMP program에 자격이 없다는 것을 변호사 또는 차압을 담당하는 기관에서 증명해야 된다. (CC 2923.5)

융자 조정 부결이 되었을 때에는 또 다시 융자 조정 신청을 한다. 법적으로는 융자 조정 부결이 되었으면 다시 재심을 안 해도 된다. 그러나 대부분 은행들이 이를 받아 재심을 받아주고 있다. 2 번째 다시 융자 조정 신청을 했을 때는 처음 심사 기간인 6 개월 ~ 8 개월 보다는 단축된다. 담당자로부터 추가 서류 제출을 받게 된다. 그 후 1 개월 ~ 6 개월이 소요되는 것을 보았다. 즉 융자 조정신청으로 약 1 년 ~ 1 년 6 개월 소요될 수 있다. 그 후 차압이 등록될 수 있다. 차압이 등록된 후에도 융자 조정 신청을 다시 해 본다. 융자 조정 신청은 월수입에서 월 지출이 31 % ~ 55 % 이하인 사람에게 적용이 된다. 물론 이론적으로는 그 이상도 된다. 그리고 현찰 회전이 되는 사람이라야 된다. 그렇기 때문에 세금 보고 한 이후, 또는 융자 조정 신청을 한 몇 개월 이후에 수입이 좀 증가 되었거나, 지출이 감소된 경우가 있을 수 있다. 이런 사유를 설명하고서 다시 융자 조정 신청을 제출 하는 것이다. 융자 조정 신청 중에 경매 일자가 잡혀 있는 경우가 있다. 은행의 차압 담당 부서에 전화와 편지를 해서 경매 일자를 연기 해 달라 ! 현재 융자 조정 신청 심의 중에 있다고 설명을 잘 하면 다시 경매 일자를 1 개월 씩 연기 해 주기도 한다. (끝)

 

김희영 부동산 (951) 684 - 3000

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