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융자조정 구두 약속 위반 (1)
07/27/2011 06:27 pm
 글쓴이 : kiminvestments
조회 : 3,353  


은행이 융자 조정 신청은 쉽게 받아 주어도 융자 조정 허락은 잘 안 해 준다.

집 소유주는 차압 등록 통고를 받기 전 또는 그 후에 융자 조정 신청을 한다. 차압의 시작인 체납등록(NOD) 통고를 받은 후에는 곧바로 파산 신청하는 사람도 있다. 파산이 차압을 막아 주는 희망이라고 생각하기 때문이다. 실제는 파산이 2-6 개월의 짧은 시간만 차압 보호를 해 준다. 융자 조정 신청을 허락받기 위해서는, 은행에 직접 전화를 하는 경우가 많다. 은행은, 융자조정 신청을 해라, 차압을 당하지 않는 다는 말도 한다. 때로는, 융자 조정이 된다는 보장을 못하겠다는 은행이 대부분이다. 그러나 간혹은 “융자 조정 신청을 받아 주겠다. 신청해라. 융자 조정 신청이 파산이나 short sale 보다도 월등히 좋다. 당연히 융자 조정 신청을 하라”는 은행 직원도 있다.

차압이 등록되자 파산 7을 신청한 사람이 있다. 은행 직원은, 융자 조정 신청을 하면 융자 조정으로 차압을 취소시키고 복권(reinstate)시켜 주겠다고 했다. 이 말을 믿었다가 채무 연장 파산 13 신청을 안했다가 차압당한 사람이 있다. 차압을 당하자, 은행의 구두 약속 위반으로 소송을 했다. 주택 소유주는 지난 1 월 27 일에 승소 판결을 받았다.

한인들도 청구 할 수 있는 사건이다. 은행 구두 약속에 대해서 증거 제출이 필요 없다는 판결이다. 사건 내용은 ; 2006 년 4 월20 일, A 씨가 Option One Mortgage 로부터 융자금 $845,000, 이자 6.35 %, 고정 2 년 후 변동이자, 월부금 $4,857.09 로서 30 년 융자를 받았다. 융자는 2008 년 3 월 25 일에 U.S. Bank로 팔려 나갔다. 2008 년 1 월에 월부금 이 체납되자 2008 년 3 월 26 일에 차압 등록(NOD)을 했다. 차압이 등록되자 A 씨는 파산 7을 신청했다. 그 후에 파산 13을 신청할 계획이었다. 정규적인 수입이 있으면 파산 13 신청으로 파산 법원을 통해서 계속 집에 머물 수 있다고 생각했다. 파산 신청한 후에 은행에 전화를 했다. 은행은, “파산법원에서 풀려나면 융자 조정 신청을 하면 차압 복권(reinstate)이 된다. 현재 파산 중에 있으므로 더 이상 말을 못하겠다. 파산 확정 후에 은행에 연락하라”고 했다.

그래서, 파산 7 확정 때에 반대 의견 제시를 하지 않았다. 파산 7을 신청하면 담보권을 갖인 은행은, 파산 법원에 파산 재산 관리에서 담보물을 해제 해 달라는 청구를 한다. 이때에 A 씨는 정규적인 수입이 있기 때문에 월부금 지불을 할 수 있다면서 의의 제기를 할 수 있다. 이때에 은행과 흥정을 할 수도 있다. 안이면, 파산 13을 신청 할 수 있다. A 씨가 은행의 담보권 해제에 대한 의의 신청을 하면 파산 확정은 더욱 지연되다. 그런데, 은행 측에서 융자 조정 신청을 하면 차압에서 복권 시켜주겠다는 말을 믿었기 때문에 의의 신청도 안했다. 융자 조정이 장기적으로는 파산 13 보다 유리하기 때문이었다.

2008 년 12 월 4 일에 파산 법원은, 파산 확증 판결을 했다. 그러나 은행은 파산 확증 판결을 받은 4 일 후에 경매 일자를 설정했다. 경매일은 2009 년 1 월 9 일이었다. 이 사이에 집 주인은, 2008 년 12 월 10 일에 융자 조정 서류를 은행에 보냈다. 은행 직원은 2008 년 12 월 23 일에 집 주인에게 전화를 했다. 2009 년 1 월 13 일 이나 그 이전에 융자조정 관계로 담당자가 연락 할 것이라는 말을 전해 왔다. 이 날짜는 경매를 한 후 4 일째가 되는 날이다. 은행에서는 12 월과 1 월 사이에 3 번의 전화를 해 왔다. 마즈막 전화는 2009 면 1 월 8 일 이었다. 경매 하루 전날 이었다. 은행은, 융자 조정을 받을 수 있는 조건은, 지금 당장에 체납된 돈의 일부 금액인 $6,500을 은행에 입금시켜라. 그리고 월부금 액수는 $7,200 이다. 이 액수는 현재 월부금 보다도 월등히 많은 액수이다. 집 주인은 융자 조정 조건 제시를 편지로 보내달라고 요청했드니 거절 당했다. 그리고 집 주인도 은행의 조건을 수락 못하겠다고 거절했다. (끝)

김희영 부동산 (951) 684 - 3000

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