김희영의 부동산칼럼

부동산의 모든것. 김희영의 부동산칼럼 안에 있습니다.

 
판사도 헤맨 Short Sale 은행 편지
07/27/2011 06:21 pm
 글쓴이 : kiminvestments
조회 : 3,630  


윤 씨는 파산 신청을 함으로 은행 2 차 융자를 삭감 받고자 파산 변호사 장씨를 찾아서 파산 신청을 했다. 파산 신청 후에서야 파산 법원에서는, 집 2 채와 사업체를 처분해서 은행 빚을 갚으라고 할 수 있다는 것이었다. 왜 진작 이런 말을 안 해 주었느냐 ? 파산 신청자한테 돈만 빼 먹고는 골탕만 먹인 변호사였다.

파산 목적을 이루지 못하고는 파산 신청 기록만 남겨 놓았고 파산은 기각되었다. 2 번째 파산 신청을 할 때는 파산법의 보호를 못 받는다. 파산 신청의 가장 큰 혜택은 채권자의 빚 독촉에서 해방이 되는 것이다. 그러나 한번 기각 당한 경우에는 판사로부터 채무자 보호 명령이 없는 한 아무런 혜택을 누릴 수가 없다. 파산 신청자 보호는 크녕 피해만 준 변호사였다.

파산이 물거품 되자 부동산 업자를 만났다. 부동산 업자는 Short Sale로 2 차 융자를 소멸시킬 수 있다. 윤씨는 파산 보다 수헐 한 방법으로 생각했다.
2 차 은행에서는 Short Sale을 수락하되 “Certified funds”를 잔액 지불로 인정한다. 그리고 융자에 대해서 charge off 해 준다고 되어 있었다. 은행 편지에 서명을 함으로서 certified funds와 charge off에 동의하게 된다는 것이었다. 윤씨는, 여러 경로를 통해서 편지 내용을 알아 본 결과, short sale 이 끝이 나도 융자 잔금에 대해서 개인적 배상 책임이 있다는 것이었다. 그래서 서명을 안 했다. 그러나, 부동산 업자는, 2 차 융자 삭감을 해 준다는데, 왜 서명을 안 해 주느냐 ? 부동산 업자는 소액재판소에다가 부동산 수수료 $7,500 청구 소송을 했다.

윤씨는 판사한테 설명하기를, 부동산 업자가 Short Sale listing 계약과 Short Sale 매매 계약 위반을 했다. 계약서에는 채무자가 2 차 융자 잔금을 지불 안해야 된다. 다른 경비도 지불 안해야 된다. 은행에서 보내온 편지에는, 2 차 융자 전액 삭감이 안이다. 2 차 융자 잔금을 지불해야 된다고 되어 있다. 부동산 Sales person 이 재판 청구를 못하고 부동산 회사 broker 가 요청을 해야 된다.

판사는, 은행 편지에 2 차 융자를 charge off 해 준다고 했는데 무슨 소리냐 ? 영어 해석을 윤씨가 잘 못 했다고 말하는 것이었다. 판사는, 은행 편지 내용은 융자 삭감 해 준다는 뜻이다. 판매자 윤씨가 서명을 안 하므로 해서 부동산 업자는 고생만 한 것이다. 부동산 업자가 노력한 대가에 대해서는 돈을 지불해야 할 것 안이냐 ! 부동산 업자인 Sales person도 부동산 회사를 대리하므로 고소를 할 수 있다. (판사가 부동산 법을 모르고 한 말이다. 모든 listing과 commission은 broker에 귀속되므로 broker가 소송을 해야 된다.)

윤 씨가 판사한테 계약서 내용과 편지를 다시 읽어 바라 ! 이 사이에 잠시 휴정이 되었다. 휴정된 틈을 이용해서는, 윤씨가 나한테 다겁하게 전화를 해 왔다. 판사는, 은행 편지 내용 해석을 완전히 달리하는데 어떻게 하면 좋으냐 ? 나는, 언성을 높여서 말 하지 말고, 차분하게 하나하나 설명 해 주라고 조언을 해주었다. 윤씨는, 판사한테 Charge Off의 법적 뜻은, “융자 잔금 징수를 계속하되 은행 장부에서는 부실 융자로 처리” 한다는 뜻이지 융자 삭감이란 뜻이 안이다. 또 certified funds란 뜻은 “담보권에 대한 보증서”라는 뜻이라고 알고 있다. 법을 아는 사람이 이렇게 설명 해 주었다.

판사는, 자기는 해석을 그렇게 안 보는데,,, 편지를 잘못 해석한 것 같다. 다시 검토하겠다. 판결은 오늘 하지 않겠다. 편지로 판결 통고를 하겠다면서 법정 심리가 끝이 났다. 일주일이 지나자 판결문이 배달되었다. 윤씨 승소로 판결이 났다.

판사라는 사람도 영어 해석을 잘못해서 헤매게 된 사건이 최근에 있었다.
한 인들 가운데서 영어 해석을 잘못함으로 인해 웃음거리도 생기지만 돈을 날리는 피해도 당하고 있다. 부동산 업자가 2 차 융자 삭감이라고 주장했지만 charge off 라는 말은 원금 삭감을 해 준다는 말이 안이다. 여러 부동산 업자 가운데는, short sale을 하면 융자 삭감으로 charge off 시켜 준다느니 신용이 차압 보다 좋아 진다는 잘못된 정보를 허황하게 말하는 사람들이 있다. 이런 사람들은 무책임하고 진실 되지 못한 사람이다. 주의해야 된다.

전문인한테 믿고 맏길 수 있어야 하는데도 전문인 찾기가 어려운 세상이다. 사기꾼 전문인 면허증은 쓰레기 통에 버려야한다. 남을 도우면서 좋은 일 하고 재미있게 살수 있는 세상 아닌가 ! (끝)

김희영 부동산 (951) 684 - 3000

DISCLAIMERS: 이 글은 각 칼럼니스트가 직접 작성한 글로 내용에 대한 모든 책임은 작성자에게 있으며, 이 내용을 본 후 결정한 판단에 대한 책임은 게시물을 본 이용자 본인에게 있습니다. 라디오코리아는 이 글에 대한 내용을 보증하지 않으며, 이 정보를 사용하여 발생하는 결과에 대하여 어떠한 책임도 지지 않습니다. This column is written by the columnist, and the author is responsible for all its contents. The user is responsible for the judgment made after viewing the contents. Radio Korea does not endorse the contents of this article and assumes no responsibility for the consequences of using this information.

 
 

번호 제   목 날짜 조회
106 은행 채권 (债权:Note) 구입 (1) 07/27/2011 3742
105 나무 심기 07/27/2011 7455
104 판사도 헤맨 Short Sale 은행 편지 07/27/2011 3631
103 Short Sale로 2 차 융자 탕감 꿈 07/27/2011 3327
102 파산을 알고서 파산 신청 07/27/2011 3955
101 세금 서류 보관 기간 07/27/2011 6494
100 부채징수법 위반은 채무자 전화위복(轉禍爲福) 07/27/2011 5144
99 부동산 관련 2011 년 시행 법률 (2) 07/27/2011 1933
98 주택구입능력의 회복 07/27/2011 2488
97 부동산 관련 2011 년 시행 법률 (1)‏ 07/27/2011 2827
96 수금 대행사 (Collection agency) (2) 07/27/2011 6278
95 2011 년 부동산 (3) 07/27/2011 2248
94 2011 년 부동산 (2) 07/27/2011 1942
93 2011 년 부동산 (1) 07/27/2011 1669
92 수금 대행사 (Collection agency) (1) 07/27/2011 4831
   11 |  12 |  13 |  14 |  15 |  16 |  17 |  18 |  19 |  20    


DISCLAIMER : 이 칼럼의 글은 해당 칼럼니스트가 직접 작성한 글로 내용에 대한 모든 책임은 작성자에게 있으며, 이 내용을 본 후 결정한 판단에 대한 책임은 게시물을 본 이용자 본인에게 있습니다. 라디오코리아는 이 글에 대한 내용을 보증하지 않으며, 이 정보를 사용하여 발생하는 결과에 대하여 어떠한 책임도 지지 않습니다.