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Short Sale로 2 차 융자 탕감 꿈
07/27/2011 06:20 pm
 글쓴이 : kiminvestments
조회 : 3,330  


윤씨가 집 월부금 지불이 어렵게 되었다. 차압에서 집을 빼앗긴 후에 살 수 있는 집을 마련하기로 했다. 신용 기록이 아직은 좋을 때, 차압 통고를 받기 전에, 집값이 한 참 떨어졌을 때 다른 집을 미리 하나 사 두기로 했다. 첫 집에는 1 차 융자와 2 차 융자가 있었다. 2 번째 집을 산후에는 살고 있는 집 월부금을 중단했다. Short Sale을 하기로 했다. 부동산 업자는 short sale로서 2 차 융자도 완전히 해결이 된다고 했다. 은행 손실에 대해서 개인적 배상을 안 해도 된다고 했다. Short sale은 listing 받는 날부터 월부금을 지불 안 해도 된다고 했다. <법에서는, 월부금 지불을 안 해도 된다는 조언은 법적으로 못한다. 부동산 업자는 면허 징계도 당한다. (Fin C 4970-4979.8)> Short Sale 중에는 차압도 안 들어온다고 했다. 사업체도 운영하면서 이제는 집이 2 채가 되었다.

부동산 업자한테 Short Sale 판매 의뢰를 했다. 월부금 지불을 안 하니까 1 차 은행에서 차압이 들어왔다. 부동산 업자가 short sale 중에는 차압이 안 들어 온다는 말이 거짓말이었다. 하루빨리 1 차 은행 차압을 막아야만 2 차 은행의 short sale 허락을 받을 수 있다고 생각했다. 신문 광고에 보니까 차압을 막을 수 있는 방법이 파산이라고 하기에 변호사 장씨를 찾았다. 좌초지종을 이야기 했더니 파산이 가장 좋다고 했다. 그래서 파산을 신청했다. 파산 신청 한 후에 알고 보니 집이 2 채가 있다는 것이 걸림돌이 되었다. 파산 법원에서 집 1 채를 팔아서 빚을 갚으라고 명령할 수 있다는 것이다. 파산 담당한다는 변호사가 왜 진작 이런 말을 안했느냐는 것이 후회가 되었다. 부랴부랴 친척으로부터 돈을 빌려서는 1 차 융자 은행 차압을 막았다. 은행 차압 경비와 그동안 체납금을 모두 지불하고서는 차압을 막았다.

Short Sale을 계속 진행하고 있었다. 2 차 은행으로부터 Short Sale 관련 편지가 날라 왔다. 편지 내용인즉; Bank of America agrees to accept $77,824.74 in certified funds as payment towards the above referenced loan. Upon the bank's receipt of $77,824.74 and a signed copy of the final Short Sale HUD-1, Form the bank will release the lien and charge off the remaining debt as a collectable balance. Our recovery department will be in contact with you to make arrangements on this balance.

편지 내용은, Bank Of America는 2 차 융자 $77,824.74에 대한 “담보권에 대한 보증서(certified funds)”를 잔액 지불할 것으로 수락하는데 동의한다. 은행이 $77,824.74을 수령하는 때와 동시에 Short Sale 최종 매매 경비 명세서(HUD-1)에 서명을 하며, 담보권 해제를 해 주고 “융자 잔금 징수를 계속하되 은행 장부에서는 부실 융자로 처리 (charge off)” 하겠다. 은행의 재산복귀 부서에서 잔금 지불 조정을 위해서 당신한테 연락을 할 것이다. 그리고는 은행은 편지 끝에 이 내용에 서명을 해서 보내라고 했다. 이제는, 은행의 이 편지 끝의 서명란에 서명만 해 주면 2 차 은행 short sale이 허락되는 것이다.

윤씨는 부동산 업자한테 이 편지를 보여 주었다. 부동산 업자는 2 차 융자 은행에서 2 차 융자를 삭감 (charge off) 해 주고 담보도 해제 해 주고서는 short sale 허락을 해 준다고 했다. 그리고 1 차 은행이 2 차 은행에게 short sale 행정 비용으로서 $6,000을 받는다고 되어 있었다. 부동산 업자는 은행이 1 차 은행으로부터 $6,000을 지불하는 것으로 모든 것이 끝이 난다고 야단이었다. 부동산 업자는, 너무 잘 되었다. 빨리 은행에서 보내온 합의서에 서명을 해서 보내 주라는 재촉이었다. 윤씨는 편지를 어떻게 해석해야 하는 가를 몰랐다. 부동산 업자 말 되로 융자 잔금을 탕감 시켜주고 담보권도 해제 시켜 주겠다는 것으로 해석을 했다.

그러나, 융자를 전액 삭제 해 준다면서 왜 또 은행 직원이 잔금 지불에 대해서 연락을 하겠다는 것인가 ? 여기에 의문을 갖게 되었다. 그래서 이 편지를 다른 부동산 업자와 다른 사람들한테 보여 주었다. 하나같이 서명 해 주면 된다. 2 차 융자는 short sale 로 탕감을 받는 것이라고 했다. 윤씨는 편지를 갖이고 나한테도 찾아 왔다. 나는 서명을 하면 short sale 후에도 2 차 융자를 지불해야 된다고 설명했다.

변호사한테도 보여 주었더니 서명하지 말라는 조언을 받았단다. 은행에 직접 전화를 했다. 은행은 2 차에 대해서 개인적 배상을 해야 된다고 했다. (끝)

 

김희영 부동산 (951) 684 - 3000

 
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