김희영의 부동산칼럼

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흥정요령
06/21/2011 09:56 pm
 글쓴이 : kiminvestments
조회 : 2,725  


장사도 잘 안되고 , 월급도 깍여서 일하고 있는 형편이기에 집 월부금 지불이 더더욱 어렵게 된다. 은행과 흥정을 해서 월부금을 줄이든가 원금을 깍아 내리는 방법은 없는가? 자금 사정이 더욱 나빠질 때까지 기다리지 말고 하루 빨리 은행에 연락해서 자기 재정 상태를 설명하고 협조를 구하는 것이 가장 좋은 대책이다. 악화된 재정 상태 원인을 설명하고 수입과 지출 명세 그리고 미래의 방향을 설명 해 준다.

은행에서 할 수 있는 방법 : 원금 일부 탕감, 이자 낮추기, 추가 융자, 변동을 고정 이자로 변경, 임시적으로 몇 개월간 월부금 지불 유예, 체납금의 일부만 지불하는 방법을 결정 할수 있다. 신용이 나빠지기 전에 대책을 세워야 한다. 은행은 차압을 통해서 집을 확보하자는 것이 안이라 돈 받기를 원한다. 그러나 현재의 은행도 자금난에 허득이기 때문에 이런 말은 단지 교과서적인 말이 될수 있다.

흥정 금기 사항 : 은행에 잘못 하소연 했다가는 오히려 손해 볼 수 있다.

(1) 임대주택 : 임대 준 경우에는 흥정 대상에서 제외될 수 있다. 특히 주택을 구입한 후 1년 이내에 임대를 준 경우에는 '임대 수입 탈법(rent skimming)'에 해당되어 형법위반이며 담보계약 위반이 된다. 원칙적으로는 건물주의 수입이 안이고 은행 돈이다. 융자 잔금도 지불해야 하는 돈이다. 이런 형법위반 사항을 집행할려면 은행 또는 검찰이지만 아직까지 이법을 집행했다는 소식은 없으니 당분간 걱정 안해도 될것 같다.

(2) 비거주 : 자기가 거주하는 주택이라야 쉽게 흥정이 되고 법적으로도 차압에 대한 보호를 받을 수 있다. 만약에 집을 떠나서 살고 있다면 흥정 대상이 안 될 수 있다. 은행이 구제 금융을 요청하기 이전에 했든 말이다. 그러나 집주인이 살고 있지만 돈이 없어서 월부금 지불 못한다는 것은 당신 사정이지 은행 사정이 안이란다.

(3) 재융자 : 재융자 받은 경우에는 흥정이 어렵지만 때로는 받아 준다. 은행은 재융자 받은 사람한테는 은행 손실 보상 청구를 할 수 있기 때문에 은행에서 협조를 안 해 줄 수 있다. 현재의 경제 사정에서는 찬밥 더운밥이 없지만 두 밥 상을 따로 구분안하더라도 재융자 받은 사람한테나 안 받은 사람한테도 융자 조정이 어렵다.

임시적 돈 사정 악화 : 경제 사정 악화가 임시적인 실직, 사고, 질병, 가족 사망, 갑작스런 채무 지불, 월급 삭감, 직장의 변동, 변동 이자율 상승으로 월부금 상승, 갑작스런 관리비 지출, 이혼으로 제 2 의 수입이 없는 경우에는 보통 월부금 지불을 6 개월까지 유예 해 주기도 한다. 앞으로 몇 개월 후에는 새 직장을 구한다, 제 2 의 직장을 구한다, 다른 사업 계획으로 추가 수입 발생 할 수 있다는 희망적 설명이 있으면 더욱 유리하다. 때로는 친.인척이 몇 개월 후면 돈을 도와 주기로 했다는 내용을 솔직히 설명한다.

지난 3 월에, 은행에서 실직당한 김씨가 차압 경매 10 일을 앞두고는 헐래벌떡 찾아왔다. '칸추리 와이드' 융자 회사에 우선 $500 만 지불하는 조건으로 직장을 구할 때 까지 차압 중단을 하는데 합의를 이끌어 내었다. 이런 긴박한 경우에는 허락이 되었지만 현 상황은 그때 그때 달라지고 있다.

재정 상태 파악 : 은행과 흥정하기 이전에 왜 금전적인 문제가 발생했는가를 파악한다. 현수입과 지출 항목을 검토해서 필요 없는 경비를 절약한다. 예로서, 케이블 T.V. 끊을것, 골퍼 회원권 지불 중단, 크레딧 카드 지불 중단을 한다. 생명 보험에서 현찰 동원이 가능한가도 알아본다. 현 부동산 가치, 융자 잔금, 월부금 액수, 다른 부채를 검토한다. 만약에 주택 가치가 융자 액수보다 많은 경우에는 재산 가치에 대한 융자를 받아서 체납금을 지불 할 수도 있다.

흥정 방법 : 유예기간 동안 지불 안한 것은 원금으로 추가 가산 시키는 방법도 있다. 월부금의 50 % - 70 % 만 지불하고 나머지는 몇 개월 후부터 현재 보다 높은 액수의 월부금 지불하는 방법도 있다. 때로는 체납된 액수의 일부만 지불하고서 흥정을 한다.

은행 직원이 거짓말 하고 범법 행위를 하는 경우도 있으므로 주의해야 된다.

과거 1990 년대 부동산 불경기 때에는 은행이 원금 탕감, 이자율 하락, 변동을 고정으로 등등 쉽게 해결되었다. 그러나 지금은 희망을 갖기가 어렵게 되었다.

현재로서는 융자 조정도 잘 안된다. 은행이 융자 법률 위반 한 것을 찾아서 해결해 보는 길밖에는 없다.

김희영 부동산 (951) 684 - 3000


 
 

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