생생 미국 이야기

칼럼니스트: 대니윤(Danny Yun)

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주택을 구입하면 세금 공제가 된다구요! 과연 그럴까요
01/10/2015 07:09 am
 글쓴이 : DannyYun
조회 : 5,841  
   http://www2.lifeinus.com/blogs/register [257]



과거 아니 지금도 그리 이야기를 할겁니다!!  누가 무슨 이야기를 하냐구요? 주택을 매매하는 부동산 에이전트들이 주택을 구입을 하는 바이어들에게 제일 먼저 이야기 하는 것이 주택을구입을 하면 세금을  공제를 받을수 있다는 

이야기를 말입니다. 물론 틀린 이야기는 아닙니다!!  그런데 그런 천편일률적인 설명은 이제 자제, 
아니 다른 측면으로 바이어들에게 접근을 해야 할겁니다.

원래 미국 세법에 의하면  주택을 구입을 하고 등기 이전을 하면서 소요되는 비용과  주택 모게지를 매달 갚아 
나가는데에 있어 이자 부분을 공제를 받을수 있다는 내용이 있습니다. 
물론 틀린 이야기는 아닙니다만  현재의 금융 시장의  변동으로 봐서는 이러한 주택 이자 부분의 세금 공제 부분이 별 매력이 없다는 이야기가  여기저기서  나오고 있습니다.

현재 주택 모게지 이자율은 게속 하락을 하고 있습니다. 하락을 하지 않는다면 보합세를 유지를 하고 있는데요 
원래  주택 모게지 이자의 세금 공제는 중산층으로 하여금 주택 매입에 나서게 하여  주택 경기를 활성화 하고  
그들로 하여금 모게제 이자의 세금 공제를 독려를 함으로써   주택 매매의 활성화를 기하겠다고 했던 것이  취지 
였었습니다. 그런데 그런 취지가 주택 금리의 하락세로 중산층의  모게지 이자 세금 공제가 아닌 상위 몇 프로의 
모게지 이자 세금  공제로 변질이 된겁니다.

자!!  어떤 이야기를 묘사를 하려고 하냐구요? 바로 주택 이자율 하락과 모게지 이자에 대한 세금 공제가 별 
실효성이 없다는 이야기를 하려고 합니다.  주택 매매에 관계 하시는 여러분!! 아직도 바이어들에게 주택 이자율과 세금 공제의 상관 관계 설명 만으로  바이어들을 설레이게 만듭니까??

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일반적으로 주택을 구입을 하게 되면  에이전트나  주택 매매에 관계되는  당사자들은 바이어에게 주택을 구입을 
하면 세금 감면의 혜택을 받습니다!!  이야기를 듣지 않으신 분들은 아마 없을 겁니다. 
이러한 내용은  주택을 소개하는 에이전트들이 제일 먼저 바이어에게 화두로 내놓는  이야기 인데요, 
그런데 그런 이야기가 이젠 더이상 메력적이지 않다는 이야기가  부동산 전문가 그리고 세법 전문가들의
입에서 솔솔 나오고 있습니다.

그럼 왜? 주택 구입후  매달 내는 모게지 이자에 대한 세금 혜택 부분이 점점 축소가 되는지 전문가들의 의견을 
빌어 하나 둘씩 확인을 해 보겠습니다.

미국 주택 소유주들이 매달 지불을 하는 모게지 이자에 대한  세금 혜택은 그 어느 누구도 건드리지 못하는 신성 
불가침한 부분으로 여겨져 왔었고  미 의회 지도자들도  감히 건들리지 못하는 철옹성 처럼 인식이  되어 
왔었습니다. 그런데 근래 이자율 하락과 경기 침체로 그러한 매력적인 요소가 점점 희박해지고 있다는 이야기가 
솔솔 나오기 시작을 하는 겁니다. 현재 그러한 상황에 직면한 주택 소유주들이 점점 증가하고 있다는 통계가 그러한 사실을 입증을 해주고 있다고 합니다. 현재 모게지 이자에 대한 세금 가면 혜택은 더이상 중산층에 대한 세금 
감면이 아니라 있는 자들의 세금 감면으로 변해가고 있다고 경제 학자들과 세법  관게자들이 주장을 하고있는 
실정입니다.

자 그럼 그런 이야기가 왜? 나오는지 수학적으로 접근을 해보겠습니다!!

주택 모게지 이자는 지난 2013년 5월을 기점으로 계속 하락을 하고 있고. 지난 주 30년 고정 이자는 3.8프로 
이었습니다.  미국 부동산 협회의 통계에 의하면  미국 중간 주택 가격은 20만 8천 불로 집계가 되었는데 
만약 이러한 수치로 주택 매매를  한다면 어떤 결과가 나오는지  살펴 보겠습니다.

만약 20프로를 다운을 한다면  모게지는 16만 6천불이 됩니다. 여기에 3.8프로의 이자를 계산을 한다면  첫해 
내는 모게지 이자는 6200불이 되고 매년 해가 갈수록  모게지 이자는 줄게 됩니다.  
그와 동시에 원금도 쥐꼬리 만큼 줄게 됩니다. ( 원금은 세금 공제 대상이 아님을 다들 아실 겁니다!!)
자!! 그럼 첫해 지불한 모게지 이자 6200불은 전액 세금 공제가 됩니다.

2015년 여러분이 세금 공제를 요청하는 금액은 6300불을  공제를 할수가 있습니다.
만약 부부가 공동으로 세금 보고를 한다면 12600불을 공제를 할수가 있습니다.  그러나 세금 보고는 일률적으로 
다 같을수가 없습니다. 처하는 상황이 개인적으로 다 다르기 때문입니다.  도한 주 정부 세금과 재산세도 세금 
공제 대상이 됩니다. 예를 들어 부부가 6000불의 모게지 이자를 냈고 5000불 재산세, 그리고 5000불에 해당하는 주정부 세금을 냈다면  그 부부는  12500불 대신 16000불을 공제를 하게 되는 겁니다.
( 기본적인 세금 계산에 의하면)

그런데 만약 재산세와 주정부 세금을 2배로 세금 공제를 2년마다 한다면 그것은 위법이 아닙니다. 
그러나 만약 그렇게 한다면 여러분이 내는 모게지 이자에 대한 세금 공제는 사라져 버리게 되는 겁니다.
예를 들어 주 정부 세금과 재산세를 합친 금액 10000불을 보고하는 대신  2만불로 보고를 하고 그 다음해엔  
그 부분을 공제 신청을 하지 않는 겁니다. 그 다음해는 부부가 보고하는 세금 공제액은 12600불을 보고를 하는 
겁니다.  그렇게 하면 매 2년마다 32600불에 해당하는 세금 공제를 받을수 있는 겁니다.

지난 2000년에는 모게지 이자가 8프로 1980년에 즈음에서는 두자리 숫자의  모게지 이자를 낼적엔  모게지 이자에 대한 세금 공제가 아주 매력적인  요소로 다가 왔었습니다만  이젠 주택을 소유하는 중산층의 매력적인 요소가 아닌 있는 자들의 매력으로 모게지 이자에  대한 세금 공제가 변질되고 있는 겁니다.

자!!  위에 언급된 내용을 중심으로 세법 전문가와 상의를 해보십시요!!  어떤 반응과 숫자가 나오는지?
물론 개개인이 처한 경제적인 현실은 다 같을수가 없습니다만  모게지 이자에 대한 세금 감면은 공통적인 관심사가 아닌가  생각을 합니다.

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