많은 사람들이 모든 일에는 마무리가 중요하다고 한다. 에스크로야 말로 Real Estate Transaction의 매듭을 지어 주는 중요한 부분을 책임 진다.
** 우선 에스크로가 무엇인지 한번 알아보자
<네이버 사전 정의>
escrow US·UK [éskrou,iskróu]
[명사] (법) 조건부 날인 증서 ((어떤 조건이 성립될 때까지 제3자에게 보관해 둠))
View 2 more meanings : [명사] 조건부 날인 증서 ((어떤 조건이 성립될 때까지 제3자에게 보관해 둠)) , [타동사] 조건부 날인 증서로 두다
한국에서는 잘 이해가 되지 않는 과정일수 있으나, 쉽게 말해 제 '삼자'가 '셀러'와 '바이어'의 조건을 서로 충족 시킬 때가지 '상품'과 그에 대한 '댓가'를 보관해 주는 것이다.
에스크로는 그 회사의 성격에 따라 BRE(Bureau of Real Estate)나 DBO(Department of Business Oversight)의 엄격한 관리아래 운영되어 진다. 에스크로는 셀러나 바이어, 어느 한쪽을 위하거나 보호하기 위해 존재하는 것이 아니라, 셀러와 바이어 뿐만 아니라 그 매매에 관계된 모든 사람들을 보호하고 사실 관계를 확인하는 임무를 맡고 있는 독립체이다.
** 에스크로의 하는 일
캘리포니아는 에스크로를 필요로 하는 주이다. 하지만, 주에 따라 Escrow가 없이 부동산 매매가 이루어 지는 주가 있다. 그런 주는 보통 변호사가 중간에 끼어 모든 법적 절차를 밟아 나중에 문제가 없도록 도와 준다.
에스크로가 열리면
1. 기존에 성립되었던 Purchase Agreement에 의거하여 기존에 있는 모든 조건과 에스크로에 관련된 법률적 사항들이 포함된 새로운 계약서가 준비된다. 이때 셀러와 바이어는 새로운 사항을 서로 추가 할수도 있고 파기할수도 있지만, 전에 성립된 Agreement가 벌써 법적효력을 지니기 때문에 한쪽이 무턱대고 에스크로 오픈을 빌미로 다른 조건을 제시 한다고 해도 상대방이 그 조건을 받아드릴 이유는 없다.
2. 부동산이나 비지니스를 파는 셀러가 정말 그 매물의 주인 인지 확인 한다. 셀러라는 사람이 파는 비지니스와 집에서 주인 행세를 하고, 문을 열어주고 아무리 기가막힌 설명을 할수 있다 하더라도 본인의 소유가 아닐수 있다. 그뿐 아니라, Title Search와 UCC(Uniform Commercial Code) Search를 통해 그 부동산과 비지니스에 연류된 Lien이나 Judgement가 없는지 확인 한다.
3. 바이어의 Loan에 관련된 모든 Condition과 Funding에 필요한 절차들을 준비한다.
4. 마지막으로, 바이어와 셀러의 모든 조건이 만족 되었을때 County Recorder's Office에 등기서류들을 타이틀 회사를 통해 Record하고 Trust Account에 있는 모든 Fund를 Escrow Instruction에 명시되어 있는 대로 지불함으로 공식적인 Escrow Closing이 이루어 진다.
이 외에도 에스크로 기간동안 융자, 타이틀, UCC, Termite, 보험, payoff 등등 에 관한 많은 일들이 확인 되어 지고 진행된다. 이런 일들은 보통 사람들이 모두 다 이해할수 없기에 에이젼트들과 에스크로가 돈을 받고 전문가의 역활을 해주는 것이다. 하지만, Escrow기간 동안 에이젼트와 긴밀히 연락 하면서 모든 상황을 Monitoring하는 것이 중요하다.
** 에스크로의 필요성
이와 같이 에스크로는 그냥 바이어의 돈을 보관하고 셀러에게 안전하게 전달해 주는 기관만이 아니다. 가끔 아는 사람을 통해 사업체, 건물, 혹은 집을 사면서 비용을 줄이기 위해 에스크로와 타이틀을 통하지 않고 서로 소유주를 변경하려고 하는 경우가 있다. 이는 상당히 위험한 생각이고, 셀러와 바이어가 서로를 100%신뢰 한다해도 알지 못하는 사이에 다른 비지니스나 court judgement를 통해 집이나 사업체에 Lien이 걸려 있을 수 있기 때문에 바이어는 이 모든 위험 부담을 고스란히 떠안는 셈이되고 나중에 팔때 훨씬 심각한 사태를 초래할수 있다.
아무리 선발 투수가 화려하고 멋진 투구를 던져 팀을 승리의 기반에 올려 놓는다 하더라도, 마무리 투수가 게임을 망쳐 버리고 나면 그 게임은 진 게임이 되 버리는 것이다. 탄탄한 신뢰와 경험을 바탕으로 에스크로 기간동안 생길수 있는 모든 크고 작은 위험 부담들을 최대한 미리 인지하고 피치못할 어려움이 닥친다 하더라도 부드럽게 넘길수 있는 재치있는 Escrow Officer를 만나는 것은 참으로 감사한 일이 아닐수 없다. 모든 거래는 신뢰가 없으면 성사될수 없다, 그리고 그 신뢰를 확실할 결과물로 만들어 내는 단계가 Escrow의 주된 역활이라고 할수 있겠다.
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감사합니다.
Jonathan Park
Broker Associate / Loan Officer
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